Hvert kvartal spør næringsmegleren Malling & Co en gruppe eiendomsinvestorer om deres syn på markedet – om de vil kjøpe eller selge, og hva de mener om yieldnivåene (direkteavkastningen) nå og ett år frem i tid.

Undersøkelsen for tredje kvartal ble utført mellom 18. og 29. september.

– Andelen nettokjøpere er den laveste som er målt, mens andelen nettoselgere er den høyeste. I sum er dette den svakeste sentimentundersøkelsen vi har sett siden starten i første kvartal 2017, sier senioranalytiker Herman Ness, som nå sitter med rapporten på bordet.

HAR SPURT INVESTORENE: Herman Ness (t.v.) og Haakon Ødegaard i Malling & Co. Foto: Gard Setsaas

Et mindretall vil kjøpe

Da eiendomsfesten nådde sitt absolutte klimaks i tredje kvartal 2021, svarte 100 prosent av de spurte at de ville øke eksponeringen mot næringseiendom det kommende året.

Så begynte rentehevingene å bite. Først økte styringsrenten fra 0,00 til 0,25 prosent i september det året, og deretter gradvis opp til 4,25 prosent i september i år – med klar advarsel om at rentetoppen ikke er nådd.

Nå svarer 50 prosent at de vil øke eksponeringen, mens 20 prosent vil redusere. Resten er nøytrale.

Men blant respondentene er det en iboende skjevhet. Syndikattilretteleggerne er nærmest programforpliktet til å ville øke eksponeringen. Holdes disse utenfor, blir bildet annerledes, ifølge analysesjef Haakon Ødegaard:

• 30 prosent vil øke eksponeringen
• 35 prosent forholder seg nøytrale
• 35 prosent vil redusere eksponeringen

Tror yielden stiger

Den lunkne investorinteressen henger nært sammen med synet på yieldutviklingen, altså forholdet mellom inntjening og eiendomsverdi (E/P). Enkelt forklart impliserer høyere yield at eiendommen faller i verdi.

Akkurat nå mener de spurte at såkalt prime yield, altså netto direkteavkastning fra de beste kontoreiendommene i Oslos beste kontorstrøk, er 4,45 prosent. Det er opp fra 4,15 prosent for ett kvartal siden, men tallet er stadig vanskelig å anslå, fordi det nesten ikke handles eiendommer og man famler litt i blinde.

Ett år frem i tid regner de med at prime yield øker til 4,65 prosent.

I lavrenteregimet under pandemien var måltallet nede i 3,25 prosent.

– Yieldene stiger, og det er vel ingen som synes det er så rart. Det akselererer litt denne gangen, selvsagt drevet av renteoppgangen denne sommeren, sier Ødegaard, som biter seg merke i at uenigheten om nivået er større enn normalt.

Høyere leiepriser

At prime yield ventes å øke til 4,65 prosent, mener Malling & Co like gjerne skyldes forventninger om høyere leieprisnivå – at E-en stiger snarere enn at P-en synker i brøken. 

– Det ventes sterkere vekst, en nominell vekst som er bundet opp i gjeldende kontrakter, sier Ødegaard, med henvisning til at leiekontraktene er inflasjonsjustert.

Leiene har faktisk steget med 22 prosent i Oslo sentrum fra første halvår 2021 til første halvår 2023

Haakon Ødegaard, Malling & Co

– I Norges Banks seneste pengepolitiske rapport ventes en ganske høy prisvekst om ett år. Da er du kanskje villig til å kjøpe på en marginalt lavere yield i dag enn det yielden er om ett år.

– Det ser ikke ut til at så mange vil nettopp det?

– Det er like mye på grunn av bid/ask-spreaden, mener Ness, og viser til at kjøpere og selgere fortsatt ikke er blitt enige om prisnivået.

Malling & Co beregner at eiendomsverdiene i Oslos beste kontorstrøk har falt snaue 20 prosent fra toppnivået for to år siden. Om det korrigeres for leieprisøkninger, er nedgangen imidlertid på 9 prosent.

– Leiene har faktisk steget med 22 prosent i Oslo sentrum fra første halvår 2021 til første halvår 2023, sier Ødegaard.