I 2017 sikret eiendomsbaron Ivar Tollefsen (62) seg bygget etter den tidligere amerikanske ambassaden i Oslo, gjennom sitt heleide Fredensborg. Selgeren, United States Department of State, mottok 480 millioner kroner for eiendommen, som ligger i Henrik Ibsens gate 48 ved Slottet i Oslo.
Året etter startet Tollefsen en storstilt rehabilitering og utvidelse av det karakteristiske bygget, som samme år ble fredet av Riksantikvaren. Det skal i fremtiden fungere som hovedkontor for Fredensborg, men også romme flere leietagere, et konferanseområde, treningssenter og tre serveringssteder.
«Vi håper at vi kan nyte en kald øl på taket, byens nye kongeterrasse, sommeren 2021», sa Tollefsen til Finansavisen i 2019.
Men det kompliserte og møysommelige arbeidet tar tid. Etter flere utsettelser er åpningen nå satt til november i år.
Milliardgjeld
Lærdommen fra Skrue McDuck er imidlertid entydig: Tid er penger.
For gjelden i eierselskapet Hig48 har est ut år etter år siden etableringen i 2017. Ved utgangen av 2022 var den langsiktige gjelden nøyaktig 1 milliard kroner – opp fra 850 millioner året før og 295 millioner i 2021.
Overfor Finansavisen bekrefter Fredensborg nå at selve rehabiliteringen vil koste mer enn dobbelt så mye som kjøpesummen på 480 millioner. Ergo nærmer sluttsummen seg 1,5 milliarder kroner – eller mer.
Hig48 eies 100 prosent av Fredensborg, som i fjor skjøt inn ytterligere 125 millioner i egenkapital.
USAs tidligere ambassade i Norge
– Var det et krav fra banken?
Svaret som kommer fra kommunikasjonsdirektør Christian Vammervold Dreyer i en e-post er kort:
– Nei.
– Det begynner å bli dyrt, og ennå står ikke bygget ferdig?
– Ambassaden blir en god investering for oss, og vi gleder oss til åpning i midten av november.
En halv milliard for mye?
Men om investeringen blir god eller ikke, kommer an på hvilken kalkulator man bruker – den med hjerter på eller den vanlige. Velger man den følelsesløse varianten og tar utgangspunkt i gjengs prime yield i Oslo – altså investorers normale direkteavkastningskrav for de beste kontorbyggene – ser det ikke så pent ut.
Da bygget ble anskaffet, rommet det ifølge CBRE 5.975 kvadratmeter. Tollefsen graver ut betydelige arealer og supplerer med to kjelleretasjer. Ifølge Eiendomswatch skal totalarealet øke til cirka 9.300 kvadratmeter.
Yielden er kvotienten av en enkel brøk: Årlig inntjening delt på eiendomsverdi.
Med prime yield på 4,50 prosent, slik blant annet næringsmegleren Union mener er riktig, må Tollefsen kreve en leie per kvadratmeter på 7.258 kroner i året for å forsvare investeringen – om man forutsetter utleie av hele arealet til kontorbruk.
Det er imidlertid ikke realistisk, siden mye av det supplerte arealet vil gå til annet enn kontorer og ligger under bakken.
Forutsetter man i stedet et utleibart kontorareal på 7.000 kvadratmeter, vil Tollefsen måtte ha 9.643 kroner per kvadratmeter.
«Ambassaden», som bygget skal hete, er utvilsomt et attraktivt utleieobjekt, men et slikt leieprisnivå sprenger rammen. Ifølge Cushman & Wakefield Realkapital er toppleien i Oslo 6.200 kroner per kvadratmeter.
Snur man på regnestykket og setter 6.200 kroner som maksleie med forutsetning om 7.000 kvadratmeter til utleie, blir 964 millioner kroner den maksimale kostprisen for å tjene penger på prosjektet slik markedet er nå.
Dyrere enn Sommerro
«Jeg tror vel ikke et tilsvarende arbeid i et fredet bygg er blitt gjort i denne størrelsesordenen i Norge tidligere. Vi har blant annet slipt og oljet over åtte kilometer med lister, restaurert 25.000 skruer og satt inn teak fra Y-blokka der forrige beboere hadde saget seg gjennom de vernede teakbokhyllene i det tidligere biblioteket i andre etasje», sa Dreyer da Finansavisen omtalte prosjektet før sommeren.
Om sluttsummen stopper på 1,5 milliarder kroner, betyr det en kostpris på drøyt 161.000 kroner per kvadratmeter.
Til sammenligning brukte Petter Stordalen og Aspelin Ramm rundt 2,5 milliarder kroner på sitt Sommerro-prosjekt, som kun ligger et par hundre meter unna. Sommerro omfatter 37.000 kvadratmeter, hvorav 7.000 er blitt møysommelig restaurert til 231 hotellrom og seks serveringssteder. I tillegg er det blant annet bygget 56 leiligheter.
