– Måten Kragerø Resort har tolket avtalen på, holdt ikke. Og det er jeg veldig glad for, sier Marco Elsafadi (46), tidligere basketballproff og vinner av NRK-programmet Mesternes Mester.
Han eier en fritidsleilighet med tvungen utleieklausul i Kragerø Resort. Sammen med 132 andre leilighetseiere gikk han til sak mot Kragerø Resort og Anlegg og Kragerø Resort Drift etter at seksjonseierne plutselig fikk servert et kostnadsoverslag på cirka 48 millioner kroner fra det Fredensborg-eide hotellselskapet.
Vi har fått frem at det er en tydelig forskjell på et vanlig utleieforhold og det vi driver med her: Pålagt utleie til masse forskjellige brukere som sliter ut leiligheteneMarco Elsafadi, leilighetseier
Kragerø Resort mente nemlig at det er seksjonseierne som skal bekoste utskiftning av bad, møbler, hvitevarer og annet inventar i leilighetene, som for det meste av tiden brukes som hotellrom, og dermed er utsatt for betydelig slitasje.
Fordelt på hver leilighet, ville den foreløpige regningen komme på mellom 400.000 og 500.000 kroner.
Høsten 2021 fikk seksjonseierne imidlertid fullt medhold i Telemark tingrett. Domstolen kom til at det ville være urimelig å velte utskiftningskostnader over på eierne, som kun har avtalefestet rett til å bruke sine egne leiligheter i påskeuken og mellom 10. juni og 20. august.
Blir enda dyrere
Kragerø Resort måtte ut med saksomkostninger på 1,53 millioner kroner, men ga seg ikke, og anket saken til lagmannsretten. Nå er dommen klar også her:
Seksjonseierne får fullt medhold, mens Kragerø Resort må ut med ytterligere 1,21 millioner kroner i saksomkostninger.
– De har en måned på seg til eventuelt å anke til Høyesterett, og vi sier bare «velkommen skal dere være!». Det kommer bare til å bli enda dyrere for dem, om Høyesterett i det hele tatt vil ta saken. Det er en tydelig dom som er godt juridisk forankret, mener Elsafadi.
Kragerø Resort
Ifølge dommen gjelder kostnadsoverslaget på 48 millioner kroner bare «nødvendige utskiftninger den neste tiårsperioden».
Lagmannsretten skriver at det ikke er gjort noen estimater for utskiftninger som ventes etter denne perioden, som bygningsplater og andre større bygningsdeler, men at også dette er med i tvistetemaet.
Med andre ord: Regningen for Kragerø Resort vil øke.
Primært brukt som hotell
I lagmannsrettens vurdering heter det at det er hotellets (altså leietagerens) bruk av seksjonene som er den «sentrale bruksinteressen i eiendommen»:
«Det utgjør hele 41 uker i året mot utleiers 11. I leieperioden er seksjonene i praksis en del av hotellets rompool. Leietakeren er derfor avhengig av at seksjonene og fellesområdene holder en viss hotellstandard, og at de er standardiserte, utstyrt og utrustet av hotellet slik hotellet ønsker det. At seksjonseierne er forpliktet til å leie ut i en for dem uoppsigelig avtale, understreker også leietakers interesser i seksjonene. At det er leietaker som har beslutningsmyndighet over utskiftinger, underbygger også at den skal ha kostnadsansvaret for det.»
Retten påpeker også at seksjonseierne aldri ble forespeilet utskiftningskostnader i det opprinnelige salgsmateriellet fra daværende Estatia Resort, og at «dagens eier har overtatt leiekontraktene med den iboende risikoen».
– Vi har fått frem at det er en tydelig forskjell på et vanlig utleieforhold og det vi driver med her: Pålagt utleie til masse forskjellige brukere som sliter ut leilighetene, sier Elsafadi.
Anker ikke
Lokalavisen Varden har tidligere sitert en av de andre leilighetseierne, Roy Styve, på at konflikten tilspisset seg etter at Fredensborg ble eier av hotellkomplekset og dermed leietager i 2017.
Den samme avtalen med seksjonseierne lå til grunn, men Fredensborg begynte å tolke den annerledes – i egen favør.
«Jeg har mast på vedlikehold av parketten i min leilighet i mange år. Det har ikke skjedd. Nå er den så slitt at den må skiftes ut. Hva er logikken i at det da er mitt ansvar», sa Styve til Varden i 2022.
Nå har altså to rettsinstanser konkludert med at ansvaret faller på Kragerø Resort.
Etter at papirversjonen av Finansavisen var gått i trykken, kom følgende kommentar fra kommunikasjonssjef Erlend Ellingsen i Fredensborg:
«Vi anket kjennelsen fra Tingretten fordi vi er uenige i konklusjonen, så vi er skuffet over dette resultatet. Vi vil likevel ikke anke kjennelsen, men heller konsentrere oss om å finne gode, langsiktige løsninger til glede for ansatte, besøkende og leilighetseierne.»
