Hardt gearede Heimstaden Bostad, med Ivar Tollefsen (62) som dominerende aksjonær, er i skvis som følge av økte renter og fallende eiendomsverdier – en cocktail som potensielt kan skape en nedadgående spiral om kredittratingen nedjusteres.
Da selskapet la frem tallene for andre kvartal, måtte styret innrømme at balansen var for skjev; enten må eiendom ut eller mer kapital inn.
Kredittanalytiker Axel Andersson i Swedbank har tidligere uttalt at Heimstaden Bostad trenger 30 milliarder svenske kroner for å holde seg over S&P's krav til rentedekningsgrad (EBITDA/rentekostnader) for å beholde BBB-ratingen.
Heimstaden
Kravet er på 1,8. Ved utgangen av andre kvartal hadde dette tallet falt til 2,1 – ned fra 2,5 kvartalet før. Så sluttet selskapet plutselig å rapportere om hvordan graden ventes å utvikle seg.
Toner ned behovet
Under DNBs Nordic Real Estate & Construction Conference i Oslo onsdag forsøkte investeringsdirektør Christian Fladeland i Heimstaden å avdramatisere problemene.
– Det har vært mye støy i mediene knyttet til vår hovedeier, startet han med.
– Vær trygg, hvis det er snakk om å hente penger, er det ikke for å forsvare covenants (lånevilkår, journ.anm.), men for å forsvare trippel-B-ratingen, hvilket er en økning fra det vi har hatt tidligere, fortsatte Fladeland.
Tollefsen-kontrollerte selskaper er beryktet for å være gniene med uttalelser, og det relativt lille auditoriet som var satt av til seansen fylte seg opp så folk måtte trenge seg sammen i et område bakerst der det ikke fantes stoler.
«Hvor mye ny egenkapital trenger dere», spurte DNBs konferansier.
– Jeg har ikke sagt at vi trenger det – jeg har sagt at vi skal vurdere det. Vi kan selge eiendom eller hente egenkapital, svarte Fladeland, og skisserte et kapitalbehov på 20–30 milliarder svenske kroner.
Det er lavere enn anslaget til Andersson i Swedbank.
«Hvis man derimot vurderer at selskapet selger eiendommer for å nå 30 milliarder kroner, betyr det at selskapet trenger å selge for 43,4 milliarder kroner, basert på en sikret låneandel på 32 prosent. Vi vet imidlertid ikke nøyaktig hvilke eiendommer som er pantsatt, noe som kan føre til at beløpet er lavere», har han tidligere uttalt til Finansavisen.
Heimstaden Bostad eier rundt 161.000 boliger i Norden, Tyskland, Storbritannia, Nederland, Polen og Tsjekkia. Selskapet anslår totalverdien til 340 milliarder svenske kroner.
Én og én?
Fladeland innrømmer at tidspunktet for utsalg av eiendom ikke er det aller beste.
– Det er ihvertfall ikke attraktivt, sier han.
Heimstaden Bostad har skissert en mulig løsning der enkeltleiligheter selges etterhvert som leiekontraktene utløper. Det vil kunne gi bedre priser, men også ta vesentlig lengre tid enn å selge hele utleieporteføljer.
Leiligheter i Danmark og Nederland er blinket ut først.
– Vi har en veldig sterk portefølje i København. Der har vi identifisert mange. Så er det Nederland, deretter Tyskland og kanskje Norge, sier Fladeland.
Heimstaden-aksjen ble onsdag handlet for 10,32 svenske kroner i Stockholm. Selskapsverdien har mer enn halvert seg i løpet av ett år.
