– Vi gleder oss til utløpet av renteavtalene våre de neste to–tre årene, da går renten ned, sier Arne B. Sperre, konserndirektør for økonomi og finans i Olav Thon Eiendomsselskap.
Dette er uvante toner å høre i dagens rentemarked, men bakgrunnen er at selskapet har inngått en rekke renteswaps på til sammen 6,7 milliarder kroner.
– Under coronaperioden benyttet vi anledningen til å inngå langsiktige renteavtaler som starter når eldre renteavtaler utløper, sier han.
Når eiendomsselskaper låner penger, beregnes prisen ut fra Nibor-renten (i dag 4,7 prosent) pluss et påslag. Påslaget varierer svært mye, og hovedbestanddelene i påslaget er lengden på lånet og lånetagerens kvalitet, altså hvor sikker långiveren er på å få tilbake pengene.
Enorme sprik
I dagens marked med økte renter og flere eiendomsselskaper i økonomisk trøbbel, spesielt i Sverige, er det enorme sprik i hvordan långivere opplever lånekunden, og ergo påslaget.
Ivar Tollefsen-dominerte Heimstaden Bostad må ut med 6,5 prosentpoeng påslag på lån i det norske obligasjonsmarkedet (se tabell) og 5,8 prosentpoeng i Sverige. Olav Thon Eiendomsselskap slipper unna med 2 prosentpoeng i Norge, viser DNB Markets' ukentlige kredittanalyserapport datert 23. august.
Obligasjonslån med tre års løpetid
| Selskap | Påslag (prosentpoeng) | Reell rente (%) |
| Olav Thon Eiendomsselskap | 2,00 | 6,70 |
| Entra | 2,20 | 6,90 |
| Norwegian Property | 2,30 | 7,00 |
| Eiendomsspar | 2,35 | 7,05 |
| Citycon* | 4,50 | 9,20 |
| Heimstaden Bostad** | 6,25 | 10,95 |
| Vasakronan** | 1,35 | 6,05 |
| Påslag på 3-måneders NIbor |
* Finskbasert selskap, betingelsene når de låner i Norge. |
** Svenskbaserte selskaper, betingelsene når de låner i Norge. |
Kilde: DNB Markets, Bloomberg og ratingbyråer. Hentet fra DNB Markets ukentlige kredittmarkedsrapport. |
Renten vil falle
Sperre forklarer den kommende rentenedgangen med at de brukte coronaperioden til å inngå sikringsavtaler frem i tid.
– Vi inngår renteavtaler som i stedet for å starte med en gang, kommer litt frem i tid når andre kontrakter utløper. Det som er vanlig, er femårs renteavtaler som starter om tre til fem år fra avtaleinngåelse, sier Sperre.
– Vi inngikk også avtaler som starter i 2034–2036. Langsiktighet preger Olav Thon Eiendomsselskap også i valg av rentesikringer, sier han.
Ved utgangen av juni hadde Olav Thon Eiendomsselskap inngått avtaler med fremtidig rentebinding på rundt 6,8 milliarder kroner.
– Frem til 2026 har vi inngått fremtidsavtaler på rundt 4 milliarder kroner som starter i perioden 2024 til 2026 når løpende renteavtaler utløper. Avtalene som utløper i 2024 og 2026, har fastrenter på noe i underkant av 4 prosent, som erstattes av nye avtaler med rente på noe over 2 prosent, sier han.
Renteavtaler for 1,9 milliarder starter først mellom 2034 og 2036.
Kraftig økte renter for Thon
Men selskapet har ikke en egen kur i rentemarkedet, hovedbildet er definitivt økte finanskostnader.
– For Olav Thon Eiendomsselskap har den årlige rentekostnaden økt med 400 millioner kroner siden Norges Bank begynte å sette opp styringsrenten for to år siden. Det er penger det og, sier han.
En gjennomgang av børsmeldte obligasjonslån i Olav Thon Eiendomsselskap de siste to årene, viser at mens selskapet i juni 2021 kunne låne penger med tre års løpetid og flytende rente i tre måneder – renten reforhandles hver tredje måned – til 1,70 prosent, var betingelsene for samme type lån i perioden 24. august til 24. november i år på 6,21 prosent.
Norges Banks styringsrente har i samme periode økt med 4,00 prosentpoeng.
– Vi får dobbelt smell – både økt rente og økt kredittpåslag på obligasjonene, sier Sperre.
– I dag er tremåneders Nibor-rente på 4,7 prosent. Oppå der får man et påslag, som på det aktuelle lånet ligger på rundt 1,5 prosentpoeng. Skal vi ha et obligasjonslån med treårs fastrente, må vi betale 2 prosentpoeng i påslag. Det er altfor dyrt, så det er ikke aktuelt. Heldigvis er bankene mye billigere, sier Sperre.
Men 2 prosent påslag er kun en drøm for mange (se tabell).
– Vi er de med lavest påslag, og betydelig lavere enn de fleste andre skandinaviske eiendomsselskaper, sier Sperre.
55 prosent binding
Thon hadde ved utgangen av første halvår fastrenteavtaler for 55 prosent av de samlede lånene på 21,7 milliarder.
Anslått markedsverdi på eiendommene var 59,5 milliarder, hvilket gir en gjeldsgrad på 36 prosent.
