Familien Sandvold, som har emigrert til Sveits, har en betydelig eiendomsportefølje i Oslo som består av utleieboliger og næringseiendom, i tillegg til parkeringsplasser.
Det som kanskje er kremeiendommen i samlingen deres er en nær 600 kvadratmeter stor murvilla i nyklassisk stil i Parkveien 37. Bygget, i det som trolig er Norges best bevoktede nabolag, er fra 1872 og ligger på en 1,2 mål stor tomt.
Privilegert nabolag
Nærmeste naboer på samme side i Parkveien er statsministerboligen, hvor Jonas Gahr Støre for tiden har sin folkeregistrerte adresse, mens på andre siden av hekken ligger Israels ambassade.
Noen ambassadør huser likevel ikke bygget, siden han har forlatt eiendommen etter at Norge i vår anerkjente Palestina som selvstendig stat.
På andre siden av veien, 180 meter unna i Slottsparken, er naboene enda mer fornemme, nemlig kong Harald og hans dronning Sonja.
Nå er det 152 år gamle praktbygget i ferd med å forsvinne ut av Sandvolds hender etter bare to og et halvt års eierskap. Selskapet Bolig- og Næringsmegler er engasjert for å bistå med salget.
Prisantydning 65 millioner
Hverken megler eller adm. direktør Martin Rustøy i Sandvold Property ønsker å svare på noen av Finansavisens spørsmål knyttet til eiendommen eller salgsprosessen.
Det er uklart om en ny eier allerede er funnet, eller om eiendommen skal legges ut i det åpne markedet.
Det er veldig sjelden eiendommer i Parkveien rett bak Slottet skifter eier, så det finnes få oppdaterte salgspriser å sammenligne med.
Men Bolig- og Næringsmegler har nylig registrert et pant i Parkveien 37 på 80 millioner kroner. Slike pantesummer pleier å ligge et sted mellom 15 til 20 prosent over den summen selger forventer å få for en eiendom.
Det kan tyde på at Sandvold-familien ønsker seg rundt 65 millioner kroner for bygget og tomten.
Tjente 36 millioner
En slik salgssum vil i så fall være i overkant av 10 millioner kroner mer enn hva familien ga for eiendommen. Men så mye kan de ikke regne hjem som gevinst.
Eierskapet er plassert i selskapet Parkveien 37, som er datter av YLS Næringseiendom. Regnskapstall viser at eiendommen ble kjøpt av Morten Thorsen Holding for 54 millioner kroner i 2021.
Siden Sandvold kjøpte selskapet som eier skjøtet til Parkveien 37, og ikke selve eiendommen, sparte man rundt 1,3 millioner kroner i utgifter til dokumentavgift.
Familien Thorsen kjøpte bygget i 2008 for 20,4 millioner kroner, og bokførte en gevinst på vel 36 millioner kroner etter salget til YLS Næringseiendom.
Yvonne L. Sandvold og hennes ektemann Kenneth eier 55 prosent av aksjene i selskapet, mens deres tre barn eier resten med en 15 prosent eierandel hver.
Lave leieinntekter
Opprinnelig hadde ikke familien Thorsen noe ønske om å selge eiendommen i Parkveien, men da familien Sandvold banket på døren og spurte om å få kjøpe den i 2021, ga de etter når prisen ble såpass høy som 54 millioner kroner.
Med på salget fulgte en leieavtale med boligutviklingsselskapet Bonum, som har hatt tilhold i Parkveien siden 2016.
De fem første årene betalte Bonum lite i leie, mot å sørge for oppussing av bygget for flere millioner kroner. Deretter trådte en treåring leieavtale inn, som også er rimelig med tanke på adressen til eiendommen.
Månedlig husleie ligger i dag på rundt 135.000 kroner, og med det følger også flere parkeringsplasser for ansatte og besøkende.
Bonums leieavtale utløper en gang neste år, og selskapet har ingen opsjon for ytterligere leie. Finansavisen får opplyst at Bonum ikke har noen planer om å kjøpe bygget hvor de i dag har sitt hovedkontor.
– Vi trives veldig godt i lokalene og er rundt 30 ansatte her nå. Men vi har også vokst som selskap, så vi trenger mer plass på sikt. Vi har i dag kontorer på tre ulike steder, sier adm. direktør Anders Bakken Eriksen.
Historien til Parkveien 37
Kjøpte før renteoppgang
Selve aksjeselskapet Parkveien 37 tjener penger, selv om det ikke er summer til å bli rik av. I fjor var resultat før skatt 435.000 kroner.
I eierselskapet YLS Næringseiendom er situasjonen en helt annen. Firmaet eier fire eiendommer, og fikk et underskudd før skatt på 5,6 millioner kroner i fjor.
Samme år som YLS kjøpte Parkveien 37, økte selskapet sin gjeld mot kredittinstitusjoner med 58 millioner kroner, og Handelsbanken registrerte et pant til 30 millioner kroner i eiendommen bak Slottet.
For bare tre år siden var rentene langt lavere enn i dag, og YLS Næringseiendom hadde kun 1,6 millioner kroner i renteutgifter. Det har brått endret seg siden den gang. I 2022 var rentekostnaden økt til 3,9, og i fjor passerte de 6,5 millioner kroner.
I samme treårsperiode har man gått fra sorte i 2021 og 2022 til røde tall i fjor.
Regulert som bolig
Kilder i næringseiendomsmarkedet som Finansavisen har snakket med, sier at leien for Parkveien 37 må økes kraftig skal det være mulig å regne hjem bygget som et rent utleieobjekt, slik rentene er i dag.
Alternativet er at en kjøper er et selskap som vil flytte inn selv, og har en langsiktig eierhorisont og kanskje en god del egenkapital, slik at man slipper å låne penger for å kjøpe.
En tredje vei er å selge til en privatperson som vil flytte inn.
Eiendommen er nemlig regulert som bolig, selv om det har vært kontorer der i flere tiår. En kjøper må i så fall bruke betydelige midler på ombygging, siden siste familie flyttet ut tidlig på 50-tallet.
