Det har tydelig inspirert.

De siste tiårene har stadig flere privatpersoner gått til innkjøp av én eller flere sekundærboliger, med mål om å skape passiv inntekt gjennom utleie. I en verden med negativ realrente, tidvis gunstige skattebetingelser og stadig stigende boligpriser har dette i mange tilfeller vist seg å være lukrativt.

Dermed har omfanget av slik business også vokst til å bli ganske betydelig. I første kvartal av 2024 var 393.000 boliger i Norge registrert som sekundærboliger, ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Dette utgjør 14,5 prosent av alle boliger i Norge.

Det er likevel det laveste antallet sekundærboliger forbundet har registrert siden 2019. Under press av høyere renter og inflasjon har flere privatpersoner sett seg nødt til å selge deler av eller hele porteføljen, i likhet med eiendomskonger som Ivar Tollefsen.

Finansavisen og Kapital har tidligere skrevet om flere aktører som har forsøkt å bli rike ved å starte utleievirksomhet «på si,» men som nå taper penger hver dag.

Noen forsøker likevel å skvise litt mer juice ut av sitronen.

For én gruppe handler det imidlertid ikke bare om selv å investere i eiendom, men å tjene penger på andre som vil bli rike på eiendom.

I takt med økningen av privatpersoner som prøver lykken på eiendomsmarkedet, har det vokst frem en skog av guruer på internett og sosiale medier. Slike aktører lokker følgere med løfter om tips til hvordan man kan «leve av eiendom» og «finansiere drømmen.»

Selv investerer de med svært blandet hell.

Kriseprosjekt på St. Hanshaugen

Blant de mest profilerte eiendomsguruene er Nikolaos Farmakis.

Han tilbyr flere kurs innen eiendomsinvesteringer, der pakken innen kjøp av eiendom for utleie er mest omfattende. Her kan man velge mellom et startkurs eller grunnkurs, til henholdsvis 4.900 og 29.900 kroner. Ved kjøp av den dyrere pakken vil kunder blant annet motta en «skreddersydd masterplan.»

Farmakis personlige masterplan som eiendomsinvestor har imidlertid fått stor oppmerksomhet, på godt og vondt.

I tillegg til å ha drevet med hytteutvikling privat på Gaustablikk, kjøpte utleiemeglerens tidligere kommunikasjons- og markedssjef en nedslitt tomannsbolig på St.Hanshaugen i 2007. Prisen var 7 millioner kroner, og kjøpet ble finansiert med en stor andel gjeld. Da finanskrisen inntraff et år senere ble styringsrenten kappet i rekordfart, mens Farmakis selv beholdt en haukete rente frem til 2017.

Bygget ble likevel gradvis rehabilitert, oppdelt og leiet ut til studenter. I dag er det fire leiligheter registrert i bygningen På gårdsplassen er det dessuten ført opp et leilighetskompleks bestående av tre leiligheter og en hybel. Det er denne bygningen som har vist seg å bli en evig hodepine.

På en liten og vanskelig tomt ga eiendomscoachen arkitektfirmaet Hamran/Johansen frie tøyler. De begynte på oppdraget i 2016, og tegnet det som etterhvert skulle omtales som Darth Vader-bygget. Kommentatorer i alt fra Subjekt til Dagbladet kritiserte det moderne trehuset, som sto i sterk kontrast til nabolagets eldre murvillaer. Før det hadde allerede naboene protestert, og saken hadde vært oppe hos Statsforvalteren to ganger.

Åtte år etter at de første skissene ble tegnet, sto bygget likevel ferdig. Uheldigvis for Farmakis hadde markedet samme dom som kritikerne.

Kuttet prisen seks ganger

To leiligheter ble lagt ut på Finn i juni i fjor, mens utbyggeren selv flyttet inn i husets tredje etasje. De leilighetene skulle vise seg å være tungsolgte.

Leiligheten i andre etasje, på 90 kvadratmeter, ble lagt ut med en prisantydning på 23,25 millioner kroner. Etter seks priskutt og omtrent fire måneder på markedet ble leiligheten solgt for 12,4 millioner kroner, omtrent halvparten av det Farmakis opprinnelig ønsket seg.

Den siste leiligheten, i første etasje, ligger fremdeles ute på Finn, over et år etter at den ble lagt ut. Prisantydningen er 23,3 millioner kroner, noe som er 6,2 millioner kroner lavere enn den opprinnelige prisen på 29,5 millioner kroner. Til tross for prisreduksjonen har enheten på 137 kvadratmeter fortsatt en kvadratmeterpris på 170.000 kroner, mens gjennomsnittlig kvadratmeterpris i området er 114.000 kroner, ifølge Krogsveen.

Til Finansavisen sier imidlertid Farmakis at leiligheten skal trekkes fra markedet, da han i stedet har solgt leiligheten i tredje etasje til 24,4 millioner kroner. Han skal selv flytte ned i husets første etasje, mens byggets hybel ligger ute til leie på Finn, til en månedspris på 19.900 kroner.

Totalt har han dermed solgt leiligheter for 36,8 millioner kroner. Det totale regnestykket, og kostnadsbildet, er ifølge Farmakis foreløpig ikke ferdig utregnet. Han bekrefter likevel at prosjektet ikke blir lønnsomt. Gjennom Geitmyrsveien 34 Utvikling har utbyggeren gjeld på nesten 50 millioner kroner tilknyttet prosjektet.

Det er altså snakk om tap i millionklassen.

– Det ble jo ikke slik jeg drømte om. Da vi begynte lyste regnestykket, men så kom nedgangen i bransjen. Det var elendig timing. Både rentene og byggekostnadene økte, og da det var ferdig fikk vi ikke solgt.

Farmakis opplyser at han ved å motregne salg av tomt vil ende opp med underskudd på 300.000 forutsatt at han får solgt den siste leiligheten til prisantydning.

For to år siden , før bygningen sto ferdig, sa han til Finansavisen at han med prosjektet hadde skapt 100 millioner kroner i verdi av egen bolig. Denne artikkelen bruker han også i sitt gratis introduksjonskurs for å etablere seg selv som en slags ekspert. Han står imidlertid ikke inne for regnestykket i dag.

– Det fikk jeg ikke til.

På spørsmål om han fremdeles føler seg egnet til å lære opp andre, svarer Farmakis at han ikke ville rådet kunder til å ta de samme valgene han selv gjorde.

– Gjeldsgraden på prosjektet var nok høyere enn det som er sunt. Det straffet seg når rentene økte 14 ganger under prosjektperioden, sier han, og fortsetter:

– Men jeg ville aldri, og har aldri, rådet noen andre til å ta opp så mye gjeld og bygge så dyrt. Det er utenfor metodikken, og dette var heller mitt personlige drømmeprosjekt. Men jeg må jo innrømme at det er bittert  ikke å gå i pluss når jeg selv coacher folk på dette området.

På selger’n

Nå vil Farmakis selge sitt originale bygg på St. Hanshaugen, nemlig Geitmyrsveien 34. Prisantydningen er 28 millioner kroner. Dersom huset går til den prisen, sitter Farmakis igjen med en gevinst på 21 millioner kroner på bygningen han kjøpte i 2007.

Spørsmålet er hvorvidt regnestykket blir like pent for en eventuell kjøper.

Den tidligere tomannsboligen huser nå fire leiligheter, og med det reklamerer Finn-annonsen med leieinntekter på 1,5 millioner kroner i året.

Med en kjøpskostnad på 28 millioner kroner, og årlige leieinntekter på 1,5 millioner kroner, vil en ny eier sitte igjen med en bruttoyield på 5,4 prosent. Til sammenligning er gjennomsnittlig forventet avkastning på norske aksjefond 5,75 prosent.

Røde tall: – Det er meningen

I andre enden av spekteret er eiendomsinfluencere som Morten Mosvold Jørgensen og Andreas Rolland.

Jørgensen, som har 17.000 følgere på Instagram, har over tid blitt etablert som en slags wonderboy innen eiendom. I 2022 skrev Kapital, som første medium, om den da 27-år gamle sørlendingen som satset på utleie. Han hadde da i løpet av tre år bygget opp en portefølje på 46 millioner kroner og hadde 53 leietakere.

I dag er fasit 80 leietakere, samtidig som markedsverdien på eiendomsporteføljen ifølge Jørgensen har steget til 80 millioner kroner. For å få til dette har han tatt opp «mellom 50 og 55 millioner» i lån, og sitter igjen med en egenkapital på litt over 20 millioner kroner.

Oppkjøpene gjør han med en strategi om langsiktig eierskap og utleie, akkurat den tilnærmingen som har lagt press på flere aktører i takt med høyere renter og inflasjon. Jørgensens selskap, MMJ Eiendom, fikk et negativt driftsresultat på 160.000 kroner i 2022. Etter rentekostnader på 971.000 endte årsresultatet etter skatt på 882.000 kroner. Regnskapet for 2023 er ikke publisert.

– Det er meningen, sier Jørgensen når han blir spurt om underskuddet i 2022.

Han sier videre at utleieinntektene dekker renter, avdrag og vedlikehold på leilighetene som leies ut. Leieinntektene i dag er ifølge Jørgensen på 7,2 millioner kroner, mens årlig profitt skal ligge på rundt 6,2 millioner kroner.

– Det gir en egenkapitalavkastning på 26 prosent. For min del bruker jeg 10 prosent yield som krav, og med en historisk prisvekst på 6 prosent de siste 30 årene, i tillegg til en fornuftig giring, lander man på litt under 30 prosent i året.

Gjelder å refinansiere

Jørgensen innrømmer likevel at det blir mindre kontanter igjen etter at kostnader er trukket fra i dagens marked, men mener altså selv at han går i pluss. De større kostnadene i MMJ Eiendoms regnskap dreier seg stort sett om oppussing.

Strategien har nemlig gått ut på å «finne de gode objektene,» pusse opp og så leie ut.

– Da blir det sånn at noe kan se ut som en dårlig investering på papiret, mens det i realiteten er veldig lønnsomt.

For å illustrere poenget beskriver han et fiktivt scenario der han kjøper et hus til tre millioner og pusser opp for én million, samtidig som oppussingen dekker mye vedlikehold. Vedlikeholdskostnader gir videre fradrag på skatten.

– Selv om det ser ut som jeg har tapt én million, kan verdien av eiendommen ha økt fra tre til fem millioner.

– Så i praksis tjente jeg én million, men på papiret ser det ut som jeg har tapt én million. Hvis jeg så refinansierer, kan jeg ta ut kontantbeløpet. Jeg har røde tall i 2022, 2023 og 2024, men egenkapitalen har økt fra to millioner til 20 millioner på fem år.

For å velge ut eiendommene som potensielt kan øke i verdi med oppussing, sier Jørgensen han opererer med tunnelsyn.

– Du må egentlig være litt autist. Jeg ser alle eiendommer som selges på det åpne markedet i mitt område, og analyserer alt sammen.

Fortellingen er klin lik som videoene Jørgensen publiserer på TikTok og Instagram. I videoer med titler som «Rik på eiendom i Norge» og «Redusert inntektsskatt med eiendom,» deler han egne erfaringer med tusenvis av følgere.

Denne influencerkarrieren er et resultat av en konflikt med Kristiansand kommune, og en midlertidig stans i eiendomskjøp.

– Jeg hadde en pause på halvannet år, og måtte finne på noe annet. Det endte med sosiale medier, og et eget akademi i samarbeid med et mediebyrå i Oslo.

Akademiet har fått navn Eiendomsmalen, og tilbyr kunder «Hemmelighetene bak å starte og skalere din eiendomsportefølje.»

Dette får man gjennom nesten 200 videoleksjoner, et «eksklusivt» nettverk av eiendomsinvestorer, ukentlige samtaler med Jørgensen selv og ulike ressurser som excel-ark.

Til tross for satsingen er han tydelig på at det er egne eiendomsprosjekter som er største fokus fremover, da konflikten med kommunen har løst seg. Like klokkeklar er han på hva han tjener mest penger på:

– Jeg har tjent kanskje 10 ganger mer på eiendom enn på sosiale medier og coachingvirksomhet.

Savnet flere eiendomsinfluencere

Også Andreas Rolland deler egne erfaringer på TikTok, til over 30.000 følgere. Selv driver han med både utleie og flipping. I likhet med Jørgensen endte Rollands eiendomsselskap Andro med underskudd i 2023.

– Gjennom Andro leier jeg ut leiligheter. Fordi vi pusset opp rubbel og bit i fjor, endte det i minus, men det er positiv kontantstrøm på sikt.

Hans andre selskap, Morgendagens Eiendom, brukes til å pusse opp boliger både for utleie og flipping. Her gikk han med overskudd på 838.000 kroner i 2023.

Totalt estimerer Rolland at utleie-porteføljen er verdt 35,5 millioner kroner. Med det har han mangedoblet verdiene siden han kjøpte sin første leilighet, til 2,1 million kroner, for et par år siden.

Nå ønsker han å være det han selv savnet da han startet eiendomsreisen.

– Jeg har alltid vært interessert i eiendom, og da jeg startet var det få som snakket om dette i sosiale medier.

– Da måtte jeg lære på gamlemåten, og fra noen amerikanske influencere. Nå har jeg lyst til å dele det jeg selv gjerne skulle visst da jeg startet.

Dette inkluderer blant annet en egen utleiekalkulator, som kunder kan få tilgang til gjennom en abonnementsløsning. Kalkulatoren har han bygget gjennom selskapet Kapitall.no.

– Det startet egentlig med Excel. Jeg hadde brukt en del tid på å lage ark som jeg brukte til å regne på egne prosjekter, og fikk mange spørsmål om hvordan jeg gjorde det. Da tenkte jeg det kunne vært verdt å sjekke ut om noen ville kjøpe ferdige Excel-ark av meg.

– Det endte med at jeg la ut en versjon i egen nettbutikk og solgte som hakka møkk.

Med det bestemte han seg for å profesjonalisere tilbudet, og lage en enda mer brukervennlig kalkulator. Den er tilgjengelig gratis på tre dagers prøveperiode, for så å gå over til en betalt abonnementsløsning. Kalkulatoren har nå over 7.600 registrerte brukere, ifølge Rolland.

Til tross for at tjenesten ble lansert i en periode med stor usikkerhet i markedet, har det altså vært interesse blant Rollands følgerskare. Den interessen tror han vil ta seg opp.

– Det er klart at det er mye tøffere å drive nå enn da det var gratis å låne penger, og at det var bedre stemning i bransjen tidligere.

– Men det beveger seg fort. Ved rentemøte i januar, da det ble besluttet å holde renten uendret, økte registreringer med 10 prosent. Da var det plutselig optimisme i markedet, og folk var på jobb igjen.

– Egentlig bare oppside

Christine Høst vil også lære andre å tjene penger på eiendom. I motsetning til andre eiendomsinfluencere dreier det seg imidlertid ikke om å investere i ny eiendom, men å leie ut eiendom man allerede har.

– Det er mange som drømmer om å investere i eiendom og tjene penger på det, men det som er helt unikt i Norge er at veldig mange har hytter som står tomme store deler av året, og dermed allerede sitter på mye eiendom som kan leies ut.

– Å leie ut det man allerede har, og tjene penger på det, er en lavterskel måte å prøve seg frem på før man investerer i noe nytt.

Det dreier seg da om korttidsutleie, noe som fort kan bli mer arbeidsomt å drive med enn langtidsutleie. Gjennom et femukers kurs som ligger bak betalingsmur, «Ti steg til utleid hytte,» ønsker hun å hjelpe andre med å automatisere, og dermed forenkle, prosessen.

I likhet med de andre er guiden bygget på egne erfaringer. Ved siden av fulltidsjobb har hun privat renovert, flippet og leiet ut ulike eiendommer i en årrekke, dog i liten skala.

Ideen bak guiden kom imidlertid etter hun kjøpte ferieleilighet i utlandet, som ble finansiert med utleieinntekter. Etter dette bestemte Høst og mannen seg for også å leie ut hytta i Norge. Sommeren 2023 sa hun opp jobben for å starte eget selskap der hun har som mål å hjelpe andre med å skape passiv inntekt fra utleie av hytter de eier.

– Vi fikk mange spørsmål om det å leie ut feriebolig. Jeg har alltid ønsket å starte for meg selv, og da ble det etterhvert naturlig å satse på rådgivning rundt hytteutleie.

Også hun merker at det er blitt et hardere marked den. Regnestykket rundt ferieleiligheten, som finansieres via utleie på Airbnb, er blitt trangere de siste to årene grunnet høyere rente og svak krone. Slike investeringer ligger likevel utenfor det hun anbefaler til kunder.

– Det handler om å leie ut hytta du allerede har. Der er det egentlig bare oppside, og en måte å dekke kostnadene. 

–Jeg anbefaler ingen å kjøpe en hytte kun for å leie ut. Jeg kan ikke se at det er lønnsomt. Det kommer selvfølgelig an på gjeldsgraden og andre faktorer, men det regnestykket kan fort ende med røde tall. Men hvis du allerede eier en hytte eller en ferieleilighet, da kan jeg hjelpe deg med å få det til å bli mer lønnsomt, avslutter hun.