Grunneier og tomteutvikler Jon Halbjørhus har bare solgt én hyttetomt i Hemsedal i år, men puster med magen.
– Jeg er glad vi slipper å være avhengig av salg, sier grunneieren.
Skogshorn ligger badet i sol og dobler seg i det speilblanke vannet. Temperaturen er på vei over 20 grader i midten av september, og Jon Halbjørhus har pilotbriller og kortermet skjorte. Han sparker unna to steiner fra grusveien som leder inn til de ni hyttene som så langt er satt opp i hyttefeltet han eier sammen med syv andre grunneiere ved Storevatn på Lykkja.
– Totalt har vi 72 tomter som skal selges, men vi har veldig god tid. Det er ingen hast, mener Halbjørhus.
Mange har det tøft
Markedet for fritidsboliger i Norge er inne i en sjelden nedtur. Prisene faller, det selges lite og det bygges mye mindre. I 2021 ble det gitt 7.454 tillatelser til å sette i gang bygging av fritidsboliger i Norge. I årets åtte første måneder var det gitt 1.083 igangsettingstillatelser. I 2023 ble det gitt 3.028 igangsettingstillatelser, og vi går mot en halvering av det igjen i år. Flere hyttebyggere er allerede konkurs, tomteeiere som har lagt ned millionbeløp i infrastruktur sliter og det blir færre oppdrag for lokale håndverkere.
På Lykkja har de åtte grunneierne så langt brukt rundt 30 millioner kroner på infrastruktur. Brede veier, moderne vann- og renseanlegg og eget hus for kloakkbehandling. Trefelling er gjort i vinterstid for å bevare terrenget. Regnskapene viser at det er solgt tomter for snaut 33 millioner kroner, og det som finnes av lån er gitt av grunneierne selv. Siden første spadetak i 2020 er det så langt satt opp ni hytter. Med en snittpris noe over 3 millioner kroner pr. tomt er inntektspotensialet noe over 200 millioner kroner, men grunneieren tror prisene vil gå opp når markedet er tilbake.
– Det er nok mange som har det tøffere enn oss. Jeg vet ikke hva som står i regnskapene, men jeg registrerer at likviditeten er god, sier Halbjørhus.
Halvert salg
Salget av nye og brukte hytter har også fått seg en kraftig knekk. I årene før pandemien lå salget ganske jevnt rundt 12.000 enheter i året. Så økte det til 16.500 i 2021. I fjor ble det fritt omsatt 9.500 fritidsboliger.
– Det stemmer rimelig greit det. Volummessig er vi omtrent halvert etter pandemien, sier Geilo-megler Christian Haatuft i EiendomsMegler 1.
Han tror vi må se mer enn én rentenedsettelse før markedet tar seg opp igjen. Det er mange som ønsker seg til fjellet, og som kikker på hytter, men det er trege salgsprosesser. Flere objekter blir solgt under enn over takst, og de relativt gode prisstatistikkene som kommer tror Haatuft er noe misvisende. De baserer seg på tinglyste salg, og da kan selve salget ligge langt tilbake i tid da prisene var bedre. Han illustrerer det med salget av fem ganske identiske enheter på Geilo som strakk seg over litt tid. De to første ble kuppet til 7 millioner kroner, og den siste som ble solgt oppnådde en pris på 6,2 millioner kroner.
– Da ser du hvordan markedet virkelig beveger seg, sier Haatuft.
Høstferie betyr helgejobbing for meglerne, og de neste tre helgene blir viktige. Etter en god august mener Haatuft markedet kjølnet litt i midten av september.
– Vi har nok varer i hyllene. I Hol kommune alene er det 175 brukte fritidsboliger til salgs. Det må være historisk høyt, og jeg har aldri sett så mange, sier Haatuft.
Å spå om fremtiden er krevende, men optimisme er grunntonen når du lever av å selge eiendom.
– Som kjøper ville jeg tenkt at nå er tidspunktet for å gjøre investeringen i hytte som du skal ha i 25–30 år. Jeg tror markedet kommer tilbake et stykke ut i 2025, sier Haatuft.
Solgt én enhet på et år
Stordalen-dominerte Veslefrikk Eiendom har to kostbare prosjekter i fjellet. Kikutlya på Geilo, og Vinterro på Kvitfjell. Begge steder er det snakk om eksklusive chalet hvor prisene i all hovedsak ligger mellom 8 og 10 millioner kroner.
På Geilo skal det totalt bygges 50 boenheter. I trinn én er åtte av 13 solgt, og trinn to legges ut for salg i høstferien. Her er det Einar Jarmund & Co. som står for arkitekturen.
På Kvitfjell skal det bygges 26 enheter i tomannshytter, og her er det R21 Arkitekter som har utformet prosjektet. På et snaut år er det kun solgt én enhet.
– En del av forklaringen er at Geilo har et større publikum. Faktisk dobbelt så stort. Beliggenheten gjør at du får med deg kundegrupper i Bergen og omegn, sier utviklingsdirektør i Veslefrikk, Vegar Skredlund.
På Kvitfjell har de nå fire enheter som er ferdigstilt, og det tror Skredlund kan bidra til å få fart på salget. Det er enklere å selge et produkt man kan vise til kundene, og ikke bare en skisse.
– Megleren på Kvitfjell sier det tar en sesong før prosjektene setter seg. Vi har støpt såle til fire nye enheter, og planen er å ha kontinuerlig utbygging. Det er ønskelig å selge den ene halvdelen av hytta før vi starter byggingen. Det har, etter at hyttemarkedet ble støvsugd under pandemien, oppstått et vakuum i markedet som er forsterket av rentekostnadene. Mange har sittet på gjerdet, men i motsetning til de seneste par årene, er det nå en klar overvekt av norske henvendelser, forteller Skredlund.
Raskt fallende ordrereserve
Tinde Hytter leverte rundt 150 til 200 hytter i årene før pandemien. Så toppet det ut med 310 enheter i 2022. I år er nivået mer enn halvert fra toppen, og selskapet leverer 120 til 130 hytter i år. Allerede i 2022 startet det å vri virksomheten mot andre forretningsområder for å opprettholde aktiviteten.
– Markedet er en kjempeutfordring. Ordrereserven går veldig fort nedover nå, og det er tøft for bransjen, sier direktør i Tinde Gruppen, Audun Skattebo.
I 2023 leverte han et resultat på 75 millioner kroner av en omsetning på en halv milliard. I år blir omsetningen ganske lik, men marginene er svakere etter prisøkninger på materialer, lønninger og rentekostnader. En hytte som kostet 3 millioner kroner for tre–fire år siden, vil nå havne på 4 millioner kroner.
– Vi har klart oss relativt bra, og merker at kundene i større grad trekker mot leverandører som har økonomi til å stå i det markedet vi har nå, sier Skattebo.
– Når snur det?
– Vi har merket et lite positivt knepp nå, men vi må godt inn i 2025 før vi får flere knepp opp, tror Skattebo.
Ved Storevatn er en stor gravemaskin i gang med å gjøre klar tomten som ble solgt til hyttebygging. For å smøre salget har kunden fått en god pris på ferdigstillelse av tomten. Selv om de har god tid, er det greit å få inn noen kroner på konto.
– Vi har planer om å sette i gang med infrastruktur til de resterende 28 tomtene. Jeg lager en vei inn i tomtefeltet så folk kan se seg ut en tomt, sier Halbjørhus.
