I 2022 kunne VG fortelle at to utleiegårder på Frogner i Oslo var overført fra investor Øystein Stray Spetalen (62) til hans to døtre Jenny (22) og Sophie (21).
Formelt ble gårdene eid av døtrenes investeringsselskaper P76 Holding og Sss Capital Management, der førstnevnte eide 100 prosent av Parkveien 76 AS og sistnevnte 100 prosent av Oscars gate 37 AS.
Men allerede nå er Spetalen-døtrenes tid som som boligutleiere tilsynelatende over.
7. oktober i fjor ble både Parkveien 76 AS og Oscars gate 37 AS slettet som selskaper. Dagen etter oppsto to nye selskaper: Parkveien 76 Borettslag og Oscars gate 37 Borettslag.
Finansavisen har fått tilgang til et brev sendt Plan- og bygningsetaten i Oslo fra EA Advokatfirma 10. oktober i fjor. Der heter det følgende:
«Vi representerer Parkveien 76 AS (org.nr. 918 867 082), eier av eiendommen gnr. 209, bnr. 276, snr. 22 til 42 i Oslo kommune, med adresse Parkveien 76, a, b og c. Eier har stiftet borettslag i eiendommen, og planlegger å selge andelene i markedet. De første andelene planlegges solgt Q4 2024 / Q1 2025.»
Ifølge brevet er det 20 leiligheter og ett næringslokale i bygården, som ble oppført i 1896.
Den samlede verdien av boligene er av eiendomstjenesten Lytics estimert til 117,7 millioner kroner.
Det nå nedlagte Parkveien 76 AS sto i 2023 oppført med et resultat på 1,7 millioner kroner etter skatt. Gjelden var oppført til 21,6 millioner kroner.
18 i Oscars gate
Mens Jennys 20 leiligheter befinner seg i Frogner-strøket Ruseløkka, er det et statusmessig godt knepp opp til Sophies 18 leiligheter i Oscars gate – også det på Frogner, men i strøket Uranienborg.
Totalt finnes det 18 leiligheter fordelt på to bygg i Oscars gate 37, som ble oppført i 1894.
Lytics estimerer den samlede verdien til 134 millioner kroner.
I det nå slettede Oscars gate 37 AS viser 2023-regnskapet et underskudd på 369.000 kroner. Gjelden var betydelig høyere enn i søsterens selskap: 60,9 millioner kroner.
Dobbelt negativt for utleie
– Det er vel samme situasjon som for andre bygårder, du klarer ikke å regne hjem leiene med hensyn til verdiene, sier eiendomsmegler Anders Langtind hos EiendomsMegler 1 SR-Eiendom på Ullevål.
Selv om prisene i leiemarkedet har økt, har kjøpsprisene – særlig i hovedstaden – økt svært mye mer. Stikk i strid med det mange tror, er det altså blitt relativt rimeligere å leie bolig de senere årene.
Spesielt i de dyreste strøkene er gapet mellom leie- og eiepriser blitt så stort at direkteavkastningen på utleieboliger nærmer seg null (altså når man holder verdistigningen utenfor regnestykket).
Langtind er antagelig den megleren i Oslo som har formidlet flest bygårder. Han presiserer at han ikke har hatt noe med akkurat disse eiendommene å gjøre og at han uttaler seg på generelt grunnlag, men hevder at skjerpet beskatning de senere årene også har bidratt sterkt til at mange eiendomsinvestorer nå lemper ut utleieboliger i stor stil.
– Om du eier en bygård gjennom et holdingselskap, får du likevel formuesskatten privat, og du må ta utbytte fra eiendomsselskapet. Og så har man økt utbytteskatten i tillegg, sier Langtind.
– Vi har hørt om en del kunder som ikke har mer penger igjen, og som må gå i banken for å kunne betale skatten, fortsetter han.
Det fenomenet er neppe treffende i akkurat dette tilfellet. Jenny Stray Spetalen sto i 2023 oppført med en ligningsformue på 51,7 millioner kroner, mens Sophie Stray Spetalen kunne skilte med 35,1 millioner. Faren Øystein slo dem begge med en ligningsformue på 2,32 milliarder kroner – virkelighetskorrigert til 5,50 milliarder av magasinet Kapital (2024-tall).
Han sitter forøvrig som styremedlem i P76 Holding og styreleder i Sss Capital Management.
Mange på vei ut
Langtind har nok å gjøre med en lang liste leilighetsinvestorer på vei ut av markedet.
– Det er fryktelig mange som stifter borettslag og selger én og én leilighet, sier han.
Finansavisen har ikke greid å komme i kontakt med de to selgerne i Parkveien og Oscars gate. Spetalen-familiens husadvokat, Henrik A. Christensen i Ro Sommernes, står oppført som styreleder i begge de nystiftede borettslagene.
«Sitter i møte. Hvem er du?» var de eneste ordene Finansavisen fikk ut av ham.
