3. juni indikerte et konsortium bestående av Pandox og Eiendomsspar et mulig kontantbud på samtlige aksjer i det børsnoterte irske hotellselskapet Dalata for 6,05 euro pr. aksje.
Tirsdag kunngjorde konsortiet en intensjon om å by 6,45 euro pr. aksje, etter at budet har fått Dalata-styrets enstemmige anbefaling. Budet verdsetter Dalatas aksjekapital til 1,4 milliarder euro, og utgjør en premie på 35,5 prosent i forhold til sluttkursen før selskapet annonserte en strategisk gjennomgang 6. mars.
Aksjen har siden den gang har klatret 37 prosent, og stengte mandag på 6,54 euro i Dublin. Tirsdag reagerer kursen ned 2,8 prosent til 6,36 euro.
– En god strategisk match
– Dalata er markedsleder i Irland, med en stor og fin portefølje av hoteller i samme segment som Pandox. Her ekspanderer vi inn i et veldrevet selskap som gir Pandox enda bedre fotfeste i Irland og Storbritannia. Dette er en god strategisk match som vil øke kontantstrømmen og verdiene i Pandox, sier Eiendomsspars hovedeier og styreleder Christian Ringnes til Finansavisen.
Ringnes er også styreleder i Pandox, det svenske hotelleiendomsselskapet Eiendomsspar eier 24,8 prosent av. Pandox har fra før 29 hoteller i Storbritannia og tre i Irland.
Eiendomsspar eier allerede 8,6 prosent av Dalata, og vil på linje med andre aksjonærer som aksepterer budet motta kontantoppgjør på 1,4 milliarder kroner – omtrent 450 millioner kroner over Eiendomsspars kostpris.
I tirsdagens børsmelding heter det at Dalata-kjøpet «forventes å bidra med tilfredsstillende verdiskapning for Eiendomsspars aksjonærer.»
– Eventyrlig verdiutvikling
– Hva ligger i tilfredsstillende avkastning?
– Først og fremst har Dalata vist seg som en fornuftig investering, hvor vi har kjøpt til vesentlig lavere kurser enn det som nå er verdien etter denne budprosessen. Med en markedsverdi på 8 milliarder kroner i balansen er Pandox Eiendomsspars største investering, og Dalata-oppkjøpet vil gjøre investeringen enda mer verdifull, forklarer Ringnes.
Eiendomsspar har vært største aksjonær i Pandox siden 2004.
– Verdiutviklingen har vært eventyrlig gjennom disse årene, og dette er et skritt videre i det, føyer Ringnes til.
– Komplisert, irsk regelverk
Finansieringen av Dalata-kjøpet skjer gjennom eksisterende likviditetsreserver i Pandox og Eiendomsspar – i kombinasjon med at Pandox etablerer en ny lånefasilitet i DNB.
Ved gjennomføring av transaksjonen vil konsortiet være eiet av Pandox (estimert eierandel 91,5 prosent) og Eiendomsspar (8,5 prosent).
– Hva er prosessen videre?
– Irske oppkjøpsregler er kompliserte. Vi har fått et bud anbefalt av styret, og nå skal vi inn i et «scheme of arrangement» som i korthet innebærer sammenkalling til et aksjonærmøte der 75 prosent av de fremmøtte stemmene må stemme for et sånt «scheme.» Gjør de det, blir det fullt oppkjøp, forklarer Ringnes.
– Med et styret som anbefaler budet, er det god grunn til å tro at prosessen vil løpe videre, med oppgjør fra vår side i fjerde kvartal – antakelig oktober. Deretter kommer Scandic-delen, fortsetter han.
Operatøravtale med Scandic
Konsortiet har nemlig inngått avtale med Scandic Hotels om å være operatør for hotellene. Intensjonen i avtalen er å dele dagens virksomhet i Dalata mellom eiendoms- og hotelldrift, og inkluderer en opsjonsavtale der driften av hotellene selges til Scandic om konsortiet gjennomfører transaksjonen og opsjonen utøves.
Ved eventuell opsjonsutøvelse er det avtalt at Scandic skal betale 500 millioner euro kontant for å overta driften av hotellene.
Konsortiet vil etter en eventuell transaksjon beholde eierskap til 31 hoteller i Irland og Storbritannia, med Scandic som leietaker.
Dalata er eier og operatør av i alt 56 hoteller, i hovedsak under varemerkene Clayton og Maldron. Utenom de 31 eide hotellene er 22 innleide og tre på management-kontrakt.
Pr. 30. juni var den egeneide porteføljen verdsatt til 1,7 milliarder euro (20 milliarder kroner).
– Liker irer og Irland som land
– Pandox har altså noen hoteller der fra før, men har du annen tilknytning til Irland?
– Jeg har tilbrakt tid og vært på en del arrangementer i USA – et veldig Irland-vennlig land. Jeg har vært på ferietur dit flere ganger, og liker både irene og Irland som land. I tillegg er det irske været omtrent som det norske. Det varierer stadig vekk, noe som er forfriskende, sier Ringnes.
