I oktober i fjor la Husleielovutvalget fram forslag til flere endringer i husleieloven. Bakgrunnen var at regjeringen ønsket å styrke rettighetene til leietagerne i boligmarkedet.
Flere av forslagene ble riktignok valgt bort, men noen av endringene som fortsatt ligger på bordet, møter kritikk fra både utleiere og bransjeaktører.
Blant de største endringene som foreslås, heter det blant annet at «minstetiden for tidsbestemte leiekontrakter skal økes fra tre til fem år». Det vil også bli stilt bindende minstekrav til kvaliteten på leieboligen, og «som den er»-forbehold i leieavtaler vil ikke lenger være tillatt.
Den kanskje aller mest brutale endringen som foreslås, i mange utleieres øyne, er dog at bindingstid i leieavtaler skal bli forbudt om Stenseng får det som hun vil.
Da kan leietager si opp avtalen når som helst gjennom året.
Akkurat dette tror flere aktører er en særdeles dårlig idé, som vil ramme spesielt én gruppe leietagere hardt.
– Øker risikoen veldig
I et debattinnlegg i Aftenposten 17. august, argumenterer Stenseng med at «Det kan være nødvendig for eksempel på grunn av ny jobb, endrede familieforhold eller et avbrutt studium. I den nye husleieloven har vi funnet et kompromiss som sikrer både leietagere og utleiere mer trygghet».
Flere aktører Finansavisen har vært i kontakt med, kaller forslaget det motsatte av å gi begge parter mer trygghet:
– Lovforslaget er ment for å verne leietagerne, men jeg tror at dette tvert imot vil føre til større utfordringer for dem, advarer adm. direktør i studentboligselskapet BoColiving, Stine Berg Lühr.
PARADOKS: Den nye husleieloven skal være ment å hjelpe leietagerne, eksempelvis studenter. Bo Coliving-topp Stine Berg Lühr er redd den vil ha motsatt effekt. Foto: Eivind Yggeseth
– Hvorfor det?
– Det vil bli enda større segregering i leiemarkedet, hvor utleiere vil foretrekke grupper som blir sett på som mer stabile og langsiktige. Studenter vil bli nedprioritert.
– Forslaget øker også risikoen veldig for utleierne, som risikerer å sitte med tomme leiligheter i perioder utenfor høysesong. Spesielt i studentbyer, hvor det er aktivitet i leiemarkedet om sommeren, men stille resten av året.
Berg Lühr har vært engasjert i lovforslaget om en revidert husleielov gjennom Norsk Eiendom og i nettverket for boligforvaltning som hun fasiliteter hos Senter for Eiendomsfag.
Hun fremhever at mange heller vil selge boligene, fremfor å fortsette med enda høyere risiko for ledighet, på toppen av et allerede høyt skatte- og rentetrykk, om forslaget går gjennom.
– Det vil være svært uheldig for alle parter:
– De færreste studenter kan kjøpe bolig, og er dermed helt avhengig av et velfungerende leiemarked med en tilstrekkelig tilbudsside. Om utleierne selger seg ut i enda større grad enn de allerede gjør i dag, vil studentene sitte igjen med svarteper.
Til syvende og sist er det leietagerne som må betale prisen for de gjenværende utleiernes høyere kostnader og risiko, fremheves det.
– Utleiere kan tape to månedsleier
Også adm. direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl, følger utviklingen i arbeidet med den nye husleieloven med argusøyne. Hun stiller seg bak Berg Lührs argumenter.
– Om det blir slik at studenter vil si opp kontraktene og flytte ut i juni, og så finne seg en ny bolig til neste skoleår i august for å spare penger, risikerer utleierne å stå med en tom bolig i to måneder hvert år.
ADVARER: Sjefen for Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl, advarer mot oppheving av bindingstid og konsekvensene det kan medføre for begge parter. Foto: Iván Kverme
– Det tilsvarer nesten 17 prosent av inntektene til utleier, og vil være brutalt å håndtere. Utgiftene vil jo fortsatt være der selv om boligen står tom, og mange sliter allerede i dag med et veldig høyt kostnadsnivå.
Tellevik Dahl mener Arbeiderpartiet skyter seg selv i foten om forslaget går gjennom:
– De sier at de ønsker å hjelpe studenter, men dette vil bare føre til studentene prioriteres bort i leiemarkedet. Det er til syvende og sist de som blir skadelidende av dette.
Arbeidet med den nye Husleieloven:
Det er nesten 1 million leietakere i Norge. Husleieloven regulerer rettigheter og plikter som leietakere og utleiere har i et leieforhold, og regjeringen ønsker i disse dager å styrke rettighetene til leietakerne.
«Mange leietakere føler seg ikke trygge nok på bosituasjonen sin. Det ønsker vi å gjøre noe med. Det å bo i leid bolig skal være et godt og trygt alternativ til å eie», sa kommunal- og distriktsminister Kjersti Stenseng (Ap) i en pressemelding i august.
Husleielovutvalget la i oktober i fjor fram et forslag til mange endringer i husleieloven, men basert på tilbakemeldingene fra høringsinstansene valgte regjeringen å legge bort flere av forslagene, inkludert retten til å forlenge visse typer tidsbestemte leieavtaler, standardkompensasjon ved urettmessig inntreden i leieboligen og krav om avsetting av leieinntekter til bomiljøtiltak.
Blant de viktigste endringene som foreslås, er at minstetiden for tidsbestemte leiekontrakter skal økes fra tre til fem år, med unntak for sokkelboliger. Det blir bindende minstekrav til kvaliteten på leieboligen og «som den er»-forbehold i leieavtaler vil ikke lenger være tillatt.
Regjeringen foreslår også at reklamasjonsfristen for mangler ved overtakelse forlenges og at bindingstid i leieavtaler blir forbudt, slik at leier kan si opp avtalen når som helst.
Unntaket for ettårige kontrakter for sokkelboliger videreføres også.
Regjeringen arbeider nå med et helhetlig lovforslag som skal fremmes for Stortinget.
NTB
Ikke negative til alt
Både Berg Lühr og Tellevik Dahl er dog positive til flere av de andre forslagene i den nye husleieloven, som eksempelvis strengere krav til boligkvalitet.
– At minstetiden i tidsbestemte kontrakter økes fra tre til fem år, med mulighet til å markedsjustere leien etter tre, kan vi også stille oss bak. Det gir mer stabilitet for alle parter, fremhever førstnevnte.
– Vi ønsker å tilby gode og stabile boliger, i trygge bomiljøer. For leietagere gir femårskontrakter nettopp det. Hyppig utskiftning av beboere er ikke noe vi ønsker. Det gir både mer slitasje, dårligere standard og ustabile bomiljøer.
I media har det tidligere vært mye snakk om hvor belastende og ustabilt Airbnb og korttidsutleie er for nærmiljøet.
Nettopp derfor mener Berg Lühr det er overraskende at regjeringen ønsker å gi leietagere muligheten til å si opp leieforholdet når som helst.
– Man risikerer akkurat det samme med denne endringen. Hvis utleiere plutselig ender med ha både tre og fire utleieforhold i løpet av året, blir bomiljøet i blokken eller nabolaget hverken bedre eller mer stabilt enn i dag.
– Og det blir en voldsom kostnad og risiko, med potensial for en del tomgang og tapte leieinntekter, poengteres det.
Mener 12 mnd. ikke er lenge
Boligtopp Baard Schumann, som selv har drevet med utleie i større skala tidligere, men som nå har solgt seg ned grunnet manglende lønnsomhet, kaller forslaget «håpløst».
Han mener tolv måneder bindingstid ikke er så lenge, og at dette er noe leietagere bør klare å forplikte seg til.
– Jeg snakket nylig med både en større utleieaktør i Trondheim, og en i Bergen. Begge sa det samme som meg. De kommer til å prioritere andre type leietagere enn studenter.
VIL NEDPRIORITERES: Union-sjef Baard Schumann, som selv har drevet med utleie, forteller om to aktører i Bergen og Trondheim som sier de vil prioritere andre leietagere enn studenter om forslaget går gjennom. Foto: NTB
– Om heller ikke det blir lønnsomt, vil de vurdere å selge seg ut, advarer Union-sjefen.
