Boligmarkedet har snart lagt bak seg et år med rekordhøyt salgsvolum. Samtidig er nyboligmarkedet svakere enn normalt. I tillegg har det vært store forskjeller i prisutviklingen ulike steder i landet, en trend som er ventet å fortsette til neste år.
2025 startet med et brak etter at egenkapitalkravet ved kjøp av bolig ble redusert fra 15 til ti prosent fra 1. januar. Det resulterte i sterk etterspørselsvekst, samtidig som tilbudssiden ikke fulgte etter, noe som førte til kraftig prisvekst. Prisfesten ble imidlertid kortvarig i hovedstaden, da det ble kjent at det ventede rentekuttet uteble, i tillegg til at en drøss utleieboliger ble lagt ut på markedet.
Prisoppgangen på nasjonalt nivå ligger an til å ende på rundt seks prosent i år, med større byer langs kysten i spissen: Stavanger, Tromsø og Bergen kan skilte med tosifret prisvekst, mens Oslo og Trondheim har hatt mer moderat utvikling. Administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge peker på flere årsaker til hvorfor boligprisene har utviklet seg svakere enn mange hadde ventet.
– Noe av forklaringen ligger nok i kombinasjonen av at Oslo ble svakere enn ventet, Trump skapte mye usikkerhet i de første månedene etter tiltredelsen og at renten ble satt ned senere og sjeldnere enn ventet, sier han.
Volumet overrasket med motsatt fortegn – aldri før har det blitt solgt så mange bruktboliger. Med kun noen dager igjen av året ser volumet for 2025 ut til å ende på rundt 108.000 bruktboligomsetninger, viser ferske tall fra Prognosesenteret. Det er 6.000 flere enn i forrige rekordår, 2021.
Fortsatt utfordrende for nybygg
Det er imidlertid ikke alle segmenter av boligmarkedet som har gjort det like sterkt. Nyboligmarkedet, som har vært hardt rammet av økte byggekostnader og svak lønnsomhet, har lagt bak seg nok et år med lave nivåer på både igangsetting og salg.
– Nyboligmarkedet har passert bunnen, men nedgangen har vært så sterk de siste to årene at sterk prosentvis vekst i både salg og igangsetting i 2026 fortsatt vil gi et lavt nivå sammenlignet med det som var vanlig før nedgangen, sier nordisk sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret.
Veien tilbake til normale salgsvolumer er lang. Et stort problem er kostnadene: Nye boliger ligger nå ofte 30 prosent høyere i pris enn brukte, mot historisk 10–15 prosent. Det gjør det tungt å få prosjekter til å lønne seg. Markedet bedrer seg trolig gradvis, men verken rentenivå eller kostnadsutviklingen tilsier noe kraftig comeback i 2026.
Ser sterkere prisutvikling
Utsiktene for boligmarkedet i 2026 preges av et tydelig skille mellom regionene. Oslo ligger an til å få sterkere prisvekst enn i 2025, drevet av kraftig fall i ferdigstilte nye boliger og et bruktmarked som trolig får færre boliger til salgs enn i år.
Når salget av utleieboliger i tillegg ser ut til å avta, peker det mot et klart strammere marked i hovedstaden. På Sør- og Vestlandet vil nedgangen i olje- og gassinvesteringene trolig dempe etterspørselen i Stavanger og delvis Bergen.
Nasjonalt blir renteutviklingen, reallønnsveksten og arbeidsledigheten viktige drivere. Reallønnen ventes å stige på grunn av reallønnsvekst og rentenedgang. Dette vil gi sterkere boligetterspørsel. Prisene er ventet å stige noe mer enn i år, også fordi tilbudssiden faller.
– Prognosen nasjonalt er tolvmånedersvekst på rundt seks prosent i desember 2026, og rundt tre til fem prosent færre bruktboligomsetninger enn i år. Prognosen for Oslo er 6,5 prosent, altså 2,5 prosentpoeng høyere enn estimatet vårt for veksten i år. Kommer det flere rentekutt i 2026 enn rentebanen indikerer, kan boligprisveksten bli sterkere, sier sjeføkonom Macic.
