Ifølge ESB er verdien av eiendomsfond i eurosonen blitt mer enn tredoblet på ti år, fra 323 milliarder euro i fjerde kvartal 2022 til 1.040 milliarder euro i fjerde kvartal 2022. Med dagens kurs tilsvarer det 11,7 billioner kroner – 83 prosent av det norske Oljefondet.
Sentralbanken er nå bekymret for hva som vil skje dersom investorene begynner å trekke mye penger ut av disse fondene. For selv om handel av fondsandeler hos de fleste tilbyderne (ennå) er temmelig likvid, er omsetning av de underliggende eiendommene slett ikke det.
Å selge et kontorbygg tar gjerne måneder, og i det nedadgående markedet som er nå, blir slike prosesser ekstra trege.
Fondene er investert både i enkelteiendommer og børsnoterte eiendomsaksjer. ESB påpeker at store nedsalg av fondsandeler gir systemrisiko som sprer seg ut over selve eiendomsmarkedet.
«Utviklingen i næringseiendomsmarkedet og utviklingen i fondssektoren er blitt stadig mer sammenknyttet. Ustabilitet i fondssektoren kan derfor ha systemimplikasjoner for næringseiendomsmarkedet, noe som igjen kan påvirke det bredere finansmarkedet (på grunn av finansinstitusjonenes direkteeksponering mot næringseiendom) og realøkonomien (for eksempel på grunn av effektene på panteverdier og utlån)», skriver ESB i et notat.
Dårlige utsikter
Sentralbanken påpeker at problematikken er ekstra relevant fordi utsiktene i sektoren er dårlige:
«Det er klare tegn til sårbarhet i eiendomsmarkedene, inkludert minkende likviditet og priskorreksjoner, hovedsakelig drevet av makroøkonomisk usikkerhet og innstrammende pengepolitikk».
Noen land er spesielt sårbare: I Luxembourg, Irland, Nederland og Portugal er mer enn 30 prosent av all næringseiendom eid av fond.
ESB mener bedre regler må på plass for å håndtere topper av uttak.
Smal vei ut
Allerede er det tydelige tegn til «fund runs» fra enkelte tilbydere. Amerikanske Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), som i sin årsrapport for 2022 hevder å ha eiendom for 69 milliarder dollar, har for femte måned på rad satt begrensninger på uttak. Ifølge ESB er det særlig asiatiske innskytere som vil ut av fondet, som primært retter seg mot privatinvestorer.
I mars ba investorer Blackstone om å tilbakebetale 4,5 milliarder dollar fra BREIT, men selskapet tillot bare at 666 millioner dollar ble trukket ut, eller omtrent 15 prosent av det som ble forespurt. Dette ifølge Bloomberg.
I februar prøvde aksjonærer å trekke ut 3,9 milliarder dollar.
Blackstone begrenser uttak til omtrent 5 prosent pr. kvartal.
I et brev fra PE-giganten som Bloomberg viser til, heter det at fondet reserverer seg retten til å begrense tilbakebetaling for å hindre massive utstrømninger:
«Denne strukturen ble designet for å både hindre misforhold i likviditet og maksimere langsiktig aksjonærverdi, og fungerer som planlagt. Faktisk har BREIT betalt ut nesten 5 milliarder dollar til aksjonærer siden 30. november», skriver Blackstone.
Lite tyder på at kundeflukten vil avta. Særlig i USA er kontorledigheten fortsatt skyhøy etter pandemien, noe som gir nedsidepress på leieprisene, samtidig som finansieringskostnadene er blitt betydelig høyere. Eiendomsverdiene er dermed på vei ned, selv om inflasjonsjustering av leie bremser fallet noe.
