I sin ferske markedsrapport, som ble fremlagt mandag, beskriver Newsec en begynnelse på året som arter seg ganske likt som avslutningen på fjoråret i næringseiendomsmarkedet, og transaksjonsvolumet i første kvartal i år ligger an til å ende på kun 20 prosent av snittet de foregående åtte årene.
«Store endringer i renter og risikopåslag preger dagens marked. Resultatet er dyrere og mer utfordrende tilgang på fremmedkapital og negativt yieldgap for både flytende og fast referanserente», heter det videre i rapporten.
Må ned i pris, ha utviklingsmuligheter eller være unik
Selskapet mener dette har gitt en dreining i type kjøpere, der de rent finansielle nå ikke er like aktive, samt at de mer industrielle og egenkapitalkjøperne kommer tilbake.
– Eiendom er til syvende og sist håndverk, og det er det som gjelder nå, fremhever analysesjef Øyvind Johan Dahl.
Han påpeker at i dagens investeringsklima må kontantstrømseiendom uten noen oppside ned i pris for å være aktuelt for kjøpere.
– Alternativet er at eiendommen er av en så unik karakter at mulighetene kommer sjelden, typisk «liebhabereiendommer», trekker han videre frem.
Newsec ser likevel muligheter i utviklingseiendom, og sier at så lenge eiendommen har en sannsynlig oppside som en følge av dette, vil den kunne oppleves som et attraktivt og forsvarlig investeringsobjekt.
Transaksjonsmarkedet spås som nevnt avventende tider, men selskapet tror likevel ikke likviditeten vil tørke helt inn i 2023:
– Det siste året har også bidratt til at noen investorer må selge, enten på grunn av reallokering eller finansiell situasjon. Det tror vi også vil skje i 2023. Med andre ord vil likviditeten, litt flåsete sagt, skje gjennom tvang heller enn frivillighet — og det vil være aktivitet i transaksjonsmarkedet, enten man vil eller ei.
Opportunistiske utlendinger
Kollapsen i Silicon Valley Bank (SVB) for halvannen uke siden sendte sjokkbølger gjennom finansmarkedene. Markedsrentene falt, og Goldman Sachs tror den amerikanske sentralbanken, Fed, vil holde styringsrenten i ro ved neste rentemøte.
Også her hjemme påvirkes renteforventningene:
– Der markedet var helt klart på at den norske styringsrenten skulle toppe ut rundt 3,75 prosent for få uker siden, har dette snudd til at markedet tror rentetoppen nesten er nådd her hjemme, trekker Dahl frem.
Nervøsiteten i markedet gjør alt svært lite forutsigbart, mener selskapet, som sier resultatet er at investorene blir avventende. Transaksjonsmarkedet har ifølge Newsec stoppet opp, og volumet er «skarve 6 milliarder» så langt i år.
Det påpekes riktignok at eiendom er en forutsigbar og stabil aktivaklasse, og selskapet trekker frem det faktum at lavere renter og vedvarende høy inflasjon paradoksalt nok er «musikk i en eiendomsinvestors ører». Likevel er ikke dette en varig løsning for noen, fremheves det videre.
Fremover spås det også en økende interesse fra utenlandske investorer:
– Norge har historisk sett fremstått som et meget lokalt marked, og utlendinger har i snitt stått for rundt 15-20 prosent av transaksjonene de seneste årene. Dette kan endre seg nå, hvor Norge fremstår som mer interessant, sier Dahl.
– Der man tidligere hadde store renteforskjeller mot sammenlignbare markeder i Europa og høye «hedgingkostnader», vil dagens harmoniserte rentenivå framstå mer attraktivt. Samtidig har vi en historisk svak krone — noe som kan gi økt interesse blant opportunistiske utlendinger.
Posisjonerer seg for prisvekst i boligmarkedet
Når det gjelder investeringsvilje i boligmarkedet, ser Newsec også her en del «opportunister» – spesielt i og rundt hovestaden:
– Vi opplever generelt et sterkt positivt boligsentiment hos tomtekjøperne, drevet av vissheten om at den lave reguleringstakten og få nyboligprosjekter i Oslo-regionen vil gi lavt tilbud. I Oslo vest og Bærum er det en sterk underliggende etterspørsel og god kjøpekraft, og det forventes at dette vil føre til økende boligpriser, sier analysesjefen.
Entreprisemarkedet har sett et økende prisbilde, men Newsec fremhever at store endringer på kostnadssiden historisk sett har ført til lavere aktivitet og påfølgende nedjusteringer av prisnivåene.
– Vår forventning ser ut til å foreløpig ha gått riktig vei, for i løpet av høsten skjedde det noe. Fra at «alle» entrepriser skulle ligge på 60-tallet (60.000 kroner, journ. anm.) pr. kvadratmeter BRA-s (salgbart bruksareal), ble det plutselig snakket om lavt 50-tall. Og nå på nyåret har vi hørt 40-tallet igjen, sier Dahl.
Et eksempel som trekkes frem på at investeringsviljen for tomter er til stede, og som markedet slukte, var salget av Teleplanbyen ved Lysaker.
– Dette var virkelig en mulighet til å skaffe seg en «godbit i Bærum», med nesten 500 boliger, fremhever Dahl.
– Her kan man kapitalisere på det sterke boligmarkedet vi, og mange med oss, spår for 2025 og fremover.
