CANNES: – Den unoterte avkastningen er inkludert løpende leieinntekter, som i prosent kan utgjøre mellom 3 og 5 prosent. Eiendommene er skrevet ned med det nivået, men det virker å være altfor lite, sier Årstad.
Newsec er en internasjonal gigant innen megling og taksering av næringseiendom.
Null verdifall på unotert
Da NBIM, bedre kjent som Oljefondet, la frem kvartalsrapporten for fjerde kvartal, viste de en powerpoint-side som mange stusset over. Den fortalte at det hadde vært et utfordrende år innen eiendom, og fondets børsnoterte eiendomsinvesteringer hadde avkastning på minus 31 prosent, mens ikke-noterte hadde null prosent. Snittet i porteføljen var et fall på 14 prosent.
FOR GODT, IFØLGE NEWSEC: Oljefondet rapporterte 7. mars om avkastning på 0,1 prosent på eiendomsporteføljen sin i et år der markedene har sunket. Skjermbilde: Nbim
Fondet sitter på direkteinvesteringer i eiendom med en samlet verdi på 330 milliarder kroner fordelt på 14 land, 890 eiendommer og investeringene utgjorde ved nyttår 2,7 prosent av fondets totale verdi. Mandatet er at inntil 7 prosent av kapitalen kan plasseres i eiendom.
– Reduserer troverdigheten
– Oljefondet ønsker å gå inn i mer unotert infrastrukturinvesteringer for å hente likviditetspremie. Å rapportere om null verdifall i det året vi har bak oss innen eiendom, reduserer deres troverdighet. Det kunne stemt hvis de hadde hatt to-tre-fire eiendommer, men når de har en så stor og spredt portefølje som de har, følger verdien markedet, sier han.
NBIM svarer på kritikken her.
Finansavisen treffer ham på Mipim-messen i Cannes der han forteller at de har satt ned verdiene med 10 prosent på det de har gått gjennom for sine kunder. Primeyielden (prisingen av de beste og mest sentrale eiendommene) har det siste året gått opp med mellom 0,5 og 1 prosentpoeng. Når yielden har gått fra 3,25 til 3,75 prosent, tilsier det et verdifall på rundt 15 prosent.
– Inflasjonsjusteringene av leieprisene dempet verdifallet, men å mene at det er null, tror jeg ikke på. Høy inflasjon holder verdiene oppe, men målt i realavkastning, er verdiene cirka 20 prosent lavere, sier Årstad.
– Burde kjeftet på verdivurdererne
– Oljefondet bruker i likhet med alle andre store eiendomsselskap eksterne verditakserere, må de ikke basere seg på hva de kommer frem til? Skulle de kjeftet på takstmennene og bedt dem må skrive mer ned?
– Jeg tror ikke takstmennene skriver ned for å være snille med oppdragsgiveren, så de kunne kjeftet litt på dem, sier Årstad.
FÅR KRITIKK: NBIM-sjef Nicolai Tangen. Foto: Iván Kverme
Han forteller at det er en prosess rundt vurderingene som foregår hvert kvartal. Eieren har alltid mest innsyn om eiendommene, og hvis vedkommende synes verdivurdereren skriver ned urimelig mye, kan han eller hun legge frem informasjon som kan sende verdiene oppover. Det kan være at det har kommet et bud på eiendommen, at de ligger an til å få en ny stor leiekontrakt, at en ombygging eller rehabilitering blir billigere enn det taksten legger til grunn og mye annet.
– Jeg tror bakgrunnen for den lave nedskrivningen er mangel på referansepunkter i form av kjøp og salg av næringseiendom. Og det er forskjell på takstselskaper. Noen er raske med å skrive ned, andre er mer konservative. Man ender opp på samme nivå til slutt, men når markedet beveger seg fort, tar det litt tid.
Opp mot 20 prosent fall
Han sier at de aller beste eiendommene med svært sentrale beliggenheter, såkalte prime-eiendommer, etter hans oppfatning har falt med 5–6 prosent.
– Utenfor dette segmentet er fallet opp mot 20 prosent, og alt har falt, sier han.
