– De ordentlig store kapitallommene fra det globale markedet er mer skeptiske til kontoreiendommer enn logistikk, sier Marius G. Dietrichson, partner og leder for Capital Markets i Cushman & Wakefield Realkapital, ett av meglerhusene som bisto i salget da Niam 17. april kjøpte Ahlsell-bygget for 1,45 milliarder kroner.

Det seneste halvåret er flere store logistikkdealer gjennomført i Norge.

Den største enkelttransaksjonen er Niams kjøp av Ahlsell-bygget på 64.000 kvadratmeter. Det skal stå ferdig neste sommer.

Men NREP kjøpte også 49 prosent av aksjene i Wilog, selskapet med 17 lager- og logistikkeiendommer på totalt 130.000 kvadratmeter. 

Ekstra ivrige kjøpere: – I starten var jeg ikke så interessert, men når noen er ekstra ivrige, gjorde vi en avtale, sa Svein R. Willadsen til Finansavisen etter at han solgte eiendomsselskapet Marine Trading i Moss i januar for 1,3 milliarder. Her i sin nye hjemby, Luzern i Sveits. Foto: Nathalie H. Brinkmann

I januar signerte NREP kjøpskontrakt for Marine Trading, et selskap mossingen Svein R. Willadsen hadde bygget opp og eide 100 prosent av. Prislappen var 1,3 milliarder kroner.

Willadsen fikk 700 millioner, som han valgte å ta med på flyttelasset da han omtrent samtidig gjorde sveitser av seg.

Les også

Solgte livsverket for 1,3 mrd. og flyttet til Sveits

16. januar solgte Svein R. Willadssen eiendomsselskapet sitt for 1,3 milliarder og flyttet til Sveits. Et godt bud, SV-politikere og det grønne skiftet ble utslagsgivende.

Det hadde vært mange beilere på døren, sa han til Finansavisen.

– I starten var jeg ikke så interessert, men siden noen var ekstra ivrige, gjorde vi en avtale. Det siste året har vi bare forhandlet med NREP, sier han.

Kjøper stort: Jens Petter Hagen, NREP. Foto: Iván Kverme

Massive tap internasjonalt

– Store fond som sitter i utlandet – spesielt USA, Asia og store europeiske byer – har hatt tap på kontoreiendommer de senere årene i en helt annen grad enn vi har sett i Norge, sier Dietrichson.

Men logistikk er fortsatt attraktivt for internasjonale investorer og fond.

  NREP, Niam og andre har tatt godt for seg siden i fjor når norsk logistikkeiendom selges.

– For belånte investorer gir det mindre mening med dagens rentenivå å kjøpe kontoreiendom med lange leieavtaler, og de store dealene er mer kapitalkrevende å gjennomføre enn de mindre, sier han.

Skifte mot norske kjøpere

Det er fortsatt mye kontoreiendommer som selges, men det har nå skiftet over til å være mer norske kjøpere, typisk Entra-dealen i Trondheim der Reitan-familien betalte 6,45 milliarder for en pakke på 187.000 kvadratmeter næringseiendom i handelsfamiliens hjemby.

– De som kjøper nå, er i større grad operasjonelle investorer, og det er i stor grad “value add” og “core plus”-eiendommer som selges, sier Dietrichson.

Dette er betegnet som eiendommer med utviklingspotensial, enten i form av korte leiekontrakter eller utbyggingsmuligheter. Det er også nylig gjennomført core-transaksjoner for cirka fire milliarder, men dette er i større grad til veldig langsiktige investorer.

– Internasjonal pensjonskapital sikter mer mot lav risiko, og store internasjonale fond anser kontorinvesteringer som høy risiko, sier han.

Yield-gap

– Hvorfor er det interessant å kjøpe et logistikkbygg med 15-års leieavtale, men ikke et sentralt kontorbygg med like lang avtale?

– Det er fortsatt interessant å kjøpe sentrale kontorbygg med lang kontrakt, men den høye attraktiviteten til logistikk er en kombinasjon av tilbud/etterpørsel som følge av globale investorers allokeringsbehov og yieldgap.

Les også

Far og sønn casher inn 565 millioner

Self Storage Group selges, og Gustav og Fabian Søbak selger seg helt ut av selskapet for 565 millioner kroner. Amerikanere byr 66 prosent over tirsdagens børskurs.

– Hva er yield på gode logistikkbygg på lange kontrakter, og hva er det samme for gode, sentrale kontorbygg?

– Vårt prime yield-anslag (avkastningen på de aller beste eiendommene i sitt segment) for logistikkbygg er 5,75 prosent og 4,75 prosent for kontor.

Vil vokse i kontor

– Vi ønsker fortsatt å vokse på kontoreiendom, og har begrenset nedslagsfeltet til Trondheim, Bergen og Oslo. I tillegg vil vi øke innen logistikkeiendom i Norden gjennom vårt datterselskap, sier Trond F. Mellingsæter, adm. direktør i Reitan Eiendom.

Cashet ut: Fabian Søbak, gründer og konsernsjef i Self Storage Group, solgte til amerikanere i september med en pris rundt 5 milliarder. Foto: Self Storage Group

Matvarefamilien Reitan gjorde årets største kjøp da de la 6,45 milliarder kroner på bordet for Entras samlede eiendomsportefølje i hjembyen Trondheim. Pakken besto av 13 eiendommer samt én under bygging, samlet sett i underkant av 200.000 kvadratmeter.

– Vi har lenge hatt ønske om å vokse, men i et par år nå har prisene vært for høye. Nå har yieldene gått opp, og det er lettere for kjøper og selger å bli enige, sier han.

Savnet flere store kontorbygg

Han vil ikke si hva snittyielden på denne kjempedealen er, men sier at i tillegg til at prisingen var mer etter Reitans smak, passer porteføljen godt inn i det Reitan allerede har i byen.

– Vi har savnet flere store, nye kontorbygg. Det hadde Entra, og vi overtar både eiendommene og organisasjonen deres i Trondheim, sier han.

Kjempekjøp i hjembyen: Odd Reitan la 6,45 milliarder på bordet og sikret seg alle Entras kontorbygg i Trondheim. Foto: Eivind Yggeseth

– Var det flere budgivere til denne pakken?

– Vi forhandlet direkte med Entra, sier han, hvilket sier at de var eneste aktuelle kjøper.

Innen handelseiendom har Reitan lettet balansen litt. De solgte i januar 64 danske butikkeiendommer for 2,8 milliarder norske kroner til et nyopprettet selskap, DK Retail Invest.

Les også

Entra vil selge til Reitan for 6,5 milliarder

Entra vil selge Trondheim-porteføljen til Reitan Eiendom-datter for 6,5 milliarder kroner.

Bakgrunnen var at Rema 1000 i august i fjor fikk godkjennelse av danske konkurransemyndigheter til å kjøpe opp 114 butikker fra den tyske lavpriskjeden Aldi samt syv butikkprosjekter, tre distribusjonssentre og fem eiendommer. Avtalen fordret at det skulle selges butikker i enkelte lokalområder.
Reitan tar 36 prosent av aksjene i DK Retail Invest, mens Aka og Stavangerfamilien Steensland tar henholdsvis 49 og 15 prosent.

– Etter disse to transaksjonene sitter vi nå med 2 millioner kvadratmeter næringseiendom med en markedsverdi på 40 milliarder kroner, sier Mellingsæter.

Store på logistikk

Logistikkinvesteringene skjer gjennom selskapet Relog, der Reitan sitter på 52,8 prosent prosent av aksjene. Dette selskapet eier rundt 70 eiendommer med til sammen 835.000 kvadratmeter eiendomsmasse samt fem millioner tomteareal inkludert opsjoner.

Fredriksen glefset til

Også John Fredriksen har forsynt seg godt i kontormarkedet med to store kjøp fra havarerte Arctic-prosjekter. På Fornebu tok han over Equinor-eiendommen for 1 krone pluss gjelden på 2,67 milliarder, mens han i Oslo sentrum kjøpte Telegrafen for rundt 100 millioner og fikk med gjeld for 1,58 milliarder. Denne eiendommen ble kjøpt i desember 2020 for 2,25 milliarder, og Arctic-kunder som eide den så egenkapitalen gå fra 726 millioner til rundt 100 millioner i perioden.