Onsdag avviste finansminister Jan Tore Sanner Finanstilsynets forslag om å stramme inn på boliglånsforskriften. Ett døgn senere kom Finanstilsynet med et tilsynelatende uskyldig rundskriv, som strammer kraftig inn på bankenes mulighet til å finansiere boligprosjekter.
Finansiering av eiendomsprosjekter skal regnes som «høyrisiko», og dermed ha en risikovekt på 150 prosent.
Dette gjelder «...lån til å finansiere erverv av grunn, eller utvikling eller bygging av fast eiendom på grunn, eller av fast eiendom, med sikte på videresalg med fortjeneste», skriver tilsynet.
Forhåndssalg hjelper ikke
Ethvert byggeprosjekt for salg vil bli omfattet. Dessuten inngår ikke bare ordinære og ansvarlige lån, men også finansiering med egenkapital.
Tilsynet avviser terskelverdier eller unntak ved forhåndssalg, hensyn til egenkapitalandel eller forhåndsbetaling. Alle prosjekter skal belastes 150 prosent, uansett hva utbygger måtte ha gjort for å redusere risikoen.
– Struper kapitalen
– Dette vil strupe kapitaltilgangen til boligbygging, sier Erling Astrup, daglig leder i Nordic Corporate Bank.
Astrup mener endringen må ses i sammenheng med at Sanner onsdag avviste tilsynets forslag om å stramme inn på boliglånsforskriften:
– 24 timer senere, helt uten forvarsel eller implementeringsperiode, smyger tilsynet inn endringen hvor de «skrur av lyset» for finansiering av eiendomsutvikling.
Endringen omfatter ikke de store bankene, som bruker egne metoder for risikovekting.
– Nordea, Danske Bank og Handelsbanken har 20–30 prosents vekting, der vi nå har 100 prosent og får 150 prosents vekting. Vi har allerede fire ganger mer kapital bak hver utlånskrone, og må opp i seks ganger mer, til tross for at vi driver med null tap, sier Astrup.
– Dette er veldig konkurransevridende, og vil ramme sparebankene og de mindre nisjebankene. Dette burde være en sak for Konkurransetilsynet.
– 2,5–3 prosentpoeng
– Hva betyr kravet konkret?
– I dag har vi krav om 17 prosents kjernekapital. For hver hundrings vi låner ut, må vi ha minimum 17 kroner i kapital. Med endringen må vi ha 8,50 kroner ekstra. En boligutbygger betaler kanskje 5-6 prosent rente i dag. Endringen betyr 2,5–3 prosentpoeng høyere rente, sier Astrup.
– Men konsekvensen blir ikke høyere rente. Konsekvensen blir full stans i utlån til eiendomsutvikling, sier han, og viser til at kravet ikke bare gjelder nye utlån, men hele boken:
– Banker som akkurat var på kapitalkravet vil nå komme i brudd. Derfor vil lån som blir innfridd bli reallokert til andre formål, ordinære boliglån og annet, sier Astrup.
– Banker som kommer i brudd, og som allerede har nektet aksjonærene utbytte som følge av coronadugnaden, må da gå til aksjonærene og be om mer kapital, ikke for å vokse, men for å stå bom stille.
Ikke Pareto-optimalt
Pareto Bank utpekes av flere som banken som trolig rammes hardest. Forretningsbanken har spesialisert seg på blant annet eiendomsfinansiering.
«Vi jobber med å sette oss inn i innholdet i rundskrivet, som kom i går kveld. Tematikken er sammensatt, og vi trenger tid til å vurdere hva dette faktisk innebærer og koblingen til CRR», skriver adm. direktør Tiril Villum i en epost til Finansavisen.
– Har vært usikkerhet
«Finanstilsynet har erfart at det har vært usikkerhet om hvordan bestemmelsen i forordningen skulle forstås», skriver direktør Ann Viljugrein i Finanstilsynet som begrunnelse for rundskrivet.
Viljugrein viser til at kapitalkravsforordningen ble tatt inn i norsk regelverk 1. januar i år.
Ingen banker eller andre aktører Finansavisen har vært i kontakt med har fått med seg dette, og samtlige oppfatter rundskrivet denne uken som en sjokkmelding.
