Ny rapport avslører: Leiemarkedet har to prisnivåer - her er forskjellen

De som allerede bor i en leid bolig betaler gjennomsnittlig 18,7 prosent mindre enn de som signerer en ny kontrakt i dag. Det er ikke en tilfeldighet — det er et strukturelt trekk ved leiemarkedet som Hybel Husleiebarometer for første kvartal 2026 nå dokumenterer med tall fra de største byene i Norge.

Rapporten er utarbeidet av Menon Economics og skiller mellom to prisnivåer: gjengs leie, som er gjennomsnittet for aktive og løpende leiekontrakter, og markedsleie, som er prisnivået på nye kontrakter som inngås i dag. Forskjellen mellom disse to størrelsene er betydelig — og varierer mellom byene.

Les mer: Nye tall avslører: Norske studenter må jobbe mye for å ha råd til å bo

Størst gap i Trondheim og Bergen

Tallene for første kvartal 2026 viser at nye leietakere betaler vesentlig mer enn de som allerede har et etablert leieforhold:

Gapet er størst i Trondheim, hvor nye kontrakter i gjennomsnitt koster 2 194 kroner mer per måned enn løpende kontrakter. I Bergen er forskjellen 2 011 kroner. Oslo har det laveste gapet av de tre byene, men også her er nye kontrakter nesten 1 900 kroner dyrere per måned enn snittet for aktive leieforhold.

Hva betyr tallene?

— Husleiebarometeret dokumenterer prisbildet i leiemarkedet slik det faktisk er — både for de som allerede bor et sted og for de som er på vei inn. At det er et gap på nesten 19 prosent nasjonalt mellom disse to nivåene, er et faktum aktørene i markedet bør kjenne til, sier Kristian Gulli Larsen, daglig leder i Hybel.

Gapet mellom gjengs leie og markedsleie har betydning for flere grupper i markedet, men på ulike måter.

Les hele rapporten, Husleiebarometeret Q1 2026, her

For leietakere som flytter ofte — som studenter eller de i en mer ustabil livssituasjon — innebærer hvert boligbytte en eksponering mot det høyere markedsnivået. Jo hyppigere man flytter, jo oftere møter man den øvre delen av prisskalaen.

For leietakere i et etablert leieforhold gir tallene et referansepunkt: gjengs leie vokser mer stabilt over tid, og er mindre utsatt for de kortsiktige svingningene i tilbud og etterspørsel som preger markedsleien.

For utleiere er gapet relevant når leiepris i en løpende kontrakt skal vurderes opp mot gjeldende markedsnivå — enten i forbindelse med indeksregulering eller ved kontraktsfornyelse.

Rapporten tar ikke stilling til om gapet er høyt eller lavt, rett eller galt. Det er et uttrykk for hvordan leiemarkedet fungerer: etablerte leieforhold har en prisstabilitet som nye kontrakter ikke har.

© Pixel & Co - www.pixelco.no

Les mer: Hva koster en ledig leilighet? Tomgang og leietakerskifte forklart

Noen segmenter bryter trenden

Selv om hovedbildet er at nye kontrakter er dyrere enn løpende, viser rapporten at dette ikke gjelder overalt. I Oslo lå prisen på nye kontrakter for 1-roms leiligheter noe under nivået for aktive kontrakter i samme periode. I Trondheim var markedsleien for både 1-roms og kollektiv lavere enn gjengs leie.

Dette viser at det generelle gapet på 18,7 prosent er et gjennomsnitt — og at det reelle prisbildet varierer betydelig etter geografi og boligtype. For den som skal inn i et nytt leieforhold, kan det derfor lønne seg å undersøke prisnivået for den spesifikke boligtypen og byen, ikke bare det nasjonale snittet.

Om Hybel Husleiebarometer

Hybel Husleiebarometer publiseres kvartalsvis og er utarbeidet av Menon Economics på oppdrag fra Hybel. Rapporten baserer seg på aggregerte data fra Hybels plattform og dokumenterer prisutviklingen i det norske leiemarkedet. Tallene i denne artikkelen er hentet fra Q1 2026-rapporten. Q2-rapporten blir publisert i slutten av juni 2026 på boligutleie.hybel.no/leiepris.