– Dette sjokket tror jeg ikke kommer i 2020, men kanskje om et år eller to eller tre, sier adm. direktør i det børsnoterte eiendomsselskapet Norwegian Property, Bent Oustad.
For første gang solgte internasjonale investorer mer enn de kjøpte for i Norge.
Omsetningsvolumet av næringseiendom i Norge i 2019 utgjorde totalt 102 milliarder kroner. Utlendingene stod for 21 prosent av solgt og 16 prosent av kjøpt volum, ifølge tall fra Akershus Eiendom. De var kjøpere i 16 transaksjoner og selgere i 14, men i kroner og øre var likevel salgene 4,6 milliarder kroner høyere enn kjøpene.
KALDERE INVESTERINGSKLIMA: – For utenlandske aktører har kjøpsaktiviteten falt grunnet dyrere hedgingkostnader og strammere renteberegningsregler, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl. Foto: Eivind Yggeseth
– Spør etter muligheter
–Nå har vi fått et coronasjokk, kan det være utløsende?
– Det kan etter hvert spille inn, men det er ingenting som tyder på at det vil slå hardt inn i eiendomsbransjen, men det er ikke sånn at eiendomsverdiene stiger og stiger mens alt annet faller, sier han.
– Jeg møter mange utlendinger ukentlig, og de spør hva vi ser av muligheter. Mange har lyst til å investere i dag. Den svake kronen trekker opp interessen, men hedging-faktoren trekker ned, sier han.
– Det vil også være avgjørende om det er store eiendomssalg, enkeltbygg eller porteføljer, i løpet av 2020. Er det stort nok, så er alltid utlendinger interessert, sier Oustad.
– Hvor stort må det være?
– De sier som alltid at det krever omtrent like mye tid og ressurser på å forvalte en eiendom til 500 millioner som en til 5 milliarder eller 10 milliarder. Mange har veldig, veldig mye kapital, og vi snakker i milliarder fremfor millioner. Men det er jo ikke så mange milliardsalg i Norge, men godt over milliarden bør det nok være, sier han.
Uendret fra 2019
– Yieldkompresjonen og kostnader ved valutahedging har ført til at den relative prisingen mellom Norge og andre markeder ikke lenger fremstår som like attraktiv. Dette gjelder særlig ferdigutviklet eiendom med lange leiekontrakter, uttalte adm. direktør i Malling & Co, Anders Berggren, til Finansavisen Eiendom i mars i fjor.
Det slo til.
Norsk næringseiendom står ikke øverst på agendaen for mange av de utenlandske investorene Anders Berggren, Malling & Co.
– Vi opplever at denne forskyvningen har flere årsaker, og må tolkes med varsomhet, sier han til Finansavisen i dag.
– Vi vet at mange fund-managers har Norden-mandater, dog for euro-nominerte fond. Da gir valutaeksponeringen i norsk eiendom og norsk valuta en hedgingkostnad som gir grunn til å heller fokusere på eksempelvis Finland. Dette gjorde Finland meget attraktivt fra 2018 og inn i 2019, sier han.
– Hedgingkostnaden er omtrent den samme i dag som for ett år siden, sier han.
Mange investorer har valgt å heller se til Sverige, som har vesentlig lavere renter enn Norge, og et større «yield gap» – forskjellen mellom lånekostnad og eiendommens avkastning.
– Norsk næringseiendom står således ikke øverst på agendaen for mange av de utenlandske investorene, sier Berggren.
– Vi må heller ikke glemme at et årlig netto salg på 4-5 milliarder ikke er særlig høyt tatt i betraktning at det i 2015 hadde netto positiv netto eksponering fra utenlands kapital på rundt 50-60 milliarder, sier han.
Fire-fem års horisont
Mange internasjonale investorer har horisonter på fire-fem år på utviklingseiendom. For dem er ikke hedgingkostnaden så avgjørende ettersom avkastningspotensialet er høyere, sier Berggren.
Internasjonale investorer som kjøper utviklingseiendom har klart mandat om å utvikle eiendommen og selge når den er ferdig.
– Når disse oppnår internrentekravene sine, ser de ikke på yieldavkastningen ved å beholde eiendommen lenger, da selger de, sier Berggren.
IKKE ØVERST PÅ AGENDAEN: Anders Berggren, Malling & Co. Foto: Michael Groth
Han sier at om det kommer store eiendommer for salg, vil det kunne gjøre at utlendingene blir nettokjøpere.
Men sentimentet er at norsk næringseiendom ikke er sterkt på kartet for dem, sier Berggren.
– Mer en tilfeldighet
– At utlendingene i 2019 fremsto som nettoselgere, oppfatter vi mer som en tilfeldighet enn som en trend, sier adm. direktør i Akershus Eiendom, Petter Nylend.
– Generelt ser vi at utenlandske aktører er veldig aktive, og på samme måte som norske aktører har mange av dem en definert hold-periode, som gjør at eiendommer skal rulleres. Volumet tilsier nettosalg, men underliggende ser vi fortsatt høy aktivitet på kjøpssiden. Vi kartlegger løpende gjennomførte budprosesser og vi ser fortsatt meget stort innslag av utenlandske budgivere. I mange transaksjoner er andelen større enn 50 prosent, sier han.
– MER EN TILFELDIGHET: Petter Nylend, Akershus Eiendom. Foto: CF-WESENBERG
Meglerhuset ser for seg at 2020 fortsetter i samme trend.
– Det er ingen tendens til at de ønsker å komme seg ut av det norske markedet, som generelt har hatt en meget positiv utvikling over de siste årene med leievekst og yieldfall. At flere vil realisere gevinster er helt naturlig, men vi forventer også å se betydelige kjøp.
At utlendingene i 2019 fremsto som nettoselgere, oppfatter vi mer som en tilfeldighet enn som en trend Petter Nylend, Akershus Eiendom
– Avkastning på næringseiendom i Norge er nå mye dårligere enn våre naboland på ferdigutviklet eiendom. Fokus vil derfor være på utviklingseiendommer. I sum så tror jeg utenlandske investorer vil eie mer eiendom ved utløpet av 2020 enn de gjør nå, sier adm. direktør i Colliers Thor Bjørdal.
– Det kan skje at utlendinger selger mer enn i de kjøper også i år, fordi mange av dem er opportunistiske og har hatt god avkastning siden de gikk inn i det norske markedet. Svak norsk krone taler for kjøp og ikke salg, mens rentedifferansen mot for eksempel euro trekker andre veien. Men vi ser også at nye typer utenlandske aktører melder sin interesse for norsk eiendom, sier Thomas Due, leder for utlån til næringseiendom i Nordea.
– Potensielt negativt yieldgap
– For utenlandske aktører har kjøpsaktiviteten falt grunnet dyrere hedgingkostnader og strammere renteberegningsregler, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
– I tillegg har Norge allerede et marginalt yieldgap om man finansierer seg i bank, som da blir ytterligere marginalisert eller potensielt negativt for utlendingene. Dette slår direkte på avkastningen og gjør at Norge rett og slett har blitt for dyrt. Fallende renter ute har medført at yield-gapet oppleves som mer attraktivt andre steder, samt at felles valuta sparer hedgingkostnadene, sier han.
For utenlandske aktører har kjøpsaktiviteten falt grunnet dyrere hedgingkostnader og strammere renteberegningsregler Øyvind Johan Dahl, Newsec
For 2020 ser meglerhuset ingen endrede forutsetninger som skulle tilsi at utlendingene skal endre adferd.
– En volatil krone og dermed høy hedgingkostnad kombinert med fortsatt marginalt yield-gap vil nok vedvare og således dempe kjøpslysten, så blir det interessant å se hvor mye de eventuelt selger. Dog skulle det komme noen store porteføljer kan de la seg friste om de ønsker seg inn i Norge, men mange enkelttransaksjoner blir det nok ikke med det første, sier Dahl.
– Investeringsbremsen på
– INVESTERINGSBREMSEN PÅ: Anne Helene Mortensen, DNB Næringsmegling. Foto: nyebilder.no
– Med negativt yieldgap, høy hedgingkostnad og skarp prising vil nok investeringsbremsen blant utlendingene fortsatt være der. Det er jo faktisk slik at utlendingene ser bedre muligheter i våre naboland og lenger sør. Når det er sagt indikerer de at de ønsker såkalt value add eiendommer, men de er ikke de eneste som ser den veien, sier adm. direktør i DNB Næringsmegling, Anne Helene Mortensen.
- REKORDHØY ETTERSPØRSEL: Norge-sjef i CBRE, Colin Waddell. Foto: CBRE
– Årsaken til de store salgene i 2019 var at mange utviklingsprosjekter ble fullført og derfor skulle selges, noe vi ser fortsetter i 2020, sier Norge-sjef i CBRE, Colin Waddell.
– Samtidig er etterspørselen for norsk eiendom rekordhøy, men mange investorer møter utfordringer i høyere hedging- og finansieringskostnader i Norge i forhold til de andre nordiske landene, noe som gjør det vanskelig å anslå utlendingenes kjøpsaktivitet i år, sier han.
– Norsk eiendom ser fortsatt attraktiv ut, men på grunn av rentedifferansen mot utlandet, kan eiendom i for eksempel Sverige og Danmark se enda bedre ut. Vi opplever fortsatt stor pågang fra utenlandske investorer og tror det kommer til å være relativt balansert med kjøpere og selgere i år, sier Espen A. Jorvang, sjef for næringseiendom i Danske Bank.
