– Det er heldigvis ikke noe spørsmål om overlevelse for Victoria Eiendom og Eiendomsspar. Vi har robust kontantstrøm og mye penger i banken, og svenske Pandox kan övervintra hur lenge som helst. Spørsmålet er hvor fattige vi skal være og når vi kan smile igjen. Dette kommer til å ta tid, antagelig flere år, sier Christian Ringnes.

Under depresjonen i 1930-32 kom det en svært kraftig nedtur i aksjemarkedene etter at man først hadde fått en liten oppgang igjen. Det er Ringnes forberedt på at kan skje også nå.

Vi håper på det beste og er forberedt på det verste

Christian Ringnes

– Den gang tok det økonomien 25 år å komme tilbake. Vi regner ikke med at dette vil skje nå siden det pumpes mye penger inn i realøkonomien, men spørsmålet er om det vil være nok til å overdøve de økonomiske konsekvensene man har fått av coronapandemien. Vi håper på det beste og er forberedt på det verste.

Les også

Ringnes: – Det kommer til å bli mye, mye verre

Eksklusivt TV-intervju: Eiendomsinvestor Christian Ringnes sier at den krisen vi står i nå, er verre enn både bankkrisen, finanskrisen og dotcom-krisen.

Fallende verdier

Han tror på fallende leier og fallende eiendomsverdier, selv om det ikke vil bli et ras. Transaksjonsmarkedet tror han ikke vil være normalt før i slutten av 2021 eller begynnelsen av 2022.

– Vi har gått fra å være litt bekymret for eiendomsmarkedet før corona til å bli  kollektivt vettskremte i mars og april, og nå i mai i stedet ser meget dårlige utsikter.

– Man kan sammenligne det med et isbad – det er deiligere å komme opp etter et isbad enn om man ikke hadde vært i et isbad.

Lavere rente og et mer positivt yieldgap mener han teller positivt på eiendomsmarkedet, men han tror kontormarkedet i Oslo kan bli mer utfordrende på lang sikt. Butikkmarkedet mener han vil få forsterket negativ utvikling. Heller ikke logistikkmarkedet mener han vil bli uberørt. Boligprisene tror han også skal falle.

– Vi tror at boligmarkedet står foran utfordrende måneder og at folk ikke har forstått at de er blitt fattigere enn de tror.

I hotellmarkedet er det krise.

– Det vil ta lang tid å komme tilbake.Vi tror ikke hotellmarkedet er tilbake på 2019-nivå før i 2023, selv om vi tror at vi for vår del vil peake opp før dette. Det positive er at det fortsatt vil være attraktivt å reise i fremtiden og at det ikke blir bygget mange hoteller nå, som jo er bra på lengre sikt.

20 prosent av leien i Eiendomsspar er omsetningsbasert, resten er fastleie.

Eiendomsspars eiendomsportefølje, inkludert Pandox, består av 24 prosent kontorer, 57 prosent hotell/restaurant, 11 prosent butikker og 8 prosent annet (lager/leiligheter/parkering).

Les også

60 prosent vil øke eiendomsporteføljen det neste halvåret

Cushman & Wakefield Realkapitals ferske investorundersøkelse viser at 60 prosent ønsker å øke eiendomsporteføljen neste seks måneder.

 Store salgsgevinster

Eiendomsspar fikk et resultat før skatt på 430 millioner kroner i første kvartal, mot 142 millioner på samme tid i fjor. Pandox-eierposten dro ned resultatet med 187 millioner kroner.

Kontantstrøm før skatt (før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader) var 153 millioner, mot 221 millioner i samme periode i fjor.

Selskapet fikk en salgsgevinst på 400 millioner knyttet til salget av hotelleiendommen Scandic Helsfyr, samt en salgsgevinst på 205 millioner på en eiendom i Paris, eiet 50/50 med Aspelin Ramm.

I begynnelsen av april gjennomførte Eiendomsspar også salget av sine eierandeler i Kronprinsens gate 17 og Parkveien 35 i Oslo. Gevinsten på 140 millioner kroner kommer inn i andrekvartalstallene.

Victoria Eiendom eier 52,4 prosent av aksjene i Eiendomsspar. Driftsresultatet fra  virksomheten i Victoria Eiendom, eksklusiv Eiendomsspar, var 32 millioner kroner, helt på linje med samme periode i fjor. 98 prosent av leiene er faste og er lite berørt av corona.

Nedskrivninger i Pandox

Pandox eide pr. første kvartal en portefølje på 156 hoteller, hvorav 78 hoteller utenfor Norden. Selskapet fikk et underskudd før skatt på 740 millioner svenske kroner i første kvartal, mot et overskudd på over 350 millioner i samme periode i fjor.

Nedgangen skyldes fall i omsetning, nedskrivninger av eiendomsmassen og en negativ utvikling på selskapets derivater som følge av fallende renter. Resultatet før verdiendringene var positivt med 229 millioner.

Selskapet er i en robust finansiell situasjon. Pandox har også evne til å være både forvalter og operatør, noe som er en styrke for selskapet. I første kvartal overtok Pandox operatørvirksomheten ved to København-hoteller.

Pandox-aksjen har falt fra 220 kroner i februar og vaker nå i intervallet 90-110 kroner.

Les også

Pandox-aksjonærene har kapitulert

Christian Ringnes' og Sundt-søsknenes hotellselskap, Pandox, har falt fra 42 milliarder til under 10 milliarder på fire dramatiske uker. Simen Mortensen roper: Kjøp!

Les også

Anbefaler cruise og hotelleiendom

Coronaviruset har barbert bort enorme verdier i reiseliv. Investor Morten E. Astrup tror likevel at både Pandox og cruisegiganten Carnival kan være gode kjøp nå.

Likvid og lavt belånt

Eiendomsspar hadde pr. første kvartal en rentebærende gjeld på 7,9 milliarder og en likviditetsreserve på 2,2 milliarder.

Selskapet har i tillegg et betydelig lånepotensial gjennom ubelånte eiendommer. Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler, og Pandox-aksjene er ubelånte.

Belåningsgraden på eiendommene i Victoria Eiendom er også lav, bare 29 prosent, og belåningsgraden på Eiendomsspar-aksjene er 10 prosent.

Aksjekursen i Eiendomsspar har siden årsskiftet falt fra 500 til 335 kroner, noe som gir en markedsverdi på 12 milliarder kroner. Styret i Eiendomsspar foreslår et utbytte for 2019 på 3,25 kroner pr. aksje.

Aksjekursen i Victoria Eiendom har falt fra 800 ved årsskiftet til 500 kroner nå, noe som gir en markedsverdi på 6,7 milliarder kroner. Styret i Victoria Eiendom foreslår et utbytte på 4 kroner pr. aksje for 2019.