– Formålet til Solon Realkapital er å kjøpe leiligheter i Solon og i andre prosjekter til listepris, sier adm. direktør i Solon Eiendom, Stig Bech, til Finansavisen.
Siden etableringen i 2018 har Solon Realkapital kjøpt hele 114 leiligheter av Solon Eiendom, for den nette sum av 516 millioner kroner.
Solon Eiendoms største aksjonær er milliardæren Runar Vatne med en eierandel på 25,2 prosent. I tillegg eier Vatne 51 prosent av Solon Realkapital, og Solon Eiendom eier de siste 49 prosentene.
Og Bech er på utkikk etter å kjøpe flere.
– Det er risikoavlastende og i tillegg innenfor vår kjernevirksomhet, sier han, og legger til:
– Vi er helt åpne på hva Solon Realkapital skal gjøre. Vi har formidlet strategien til markedet, og har gjort det vi har sagt vi skal gjøre.
Kjøpte over halvparten
2019 ble et aktivt år for Solon Realkapital. For av de 187 enhetene Solon Eiendom solgte i 2019, kjøpte det felleseide eiendomsselskapet 95 av disse. Det utgjør 50,8 prosent av salget.
– Jeg har ikke finregnet på det, sier Bech.
– Det er korrekt, sier Bech.Og med 641 leiligheter under bygging skal Solon Realkapital derfor etter planen ta levering av 18 prosent av alle Solons leiligheter.
Men i motsetning til privatpersoner, som må ut med 10 prosent i depositum, har Solon Realkapital benyttet seg av forwardkontrakter.
– I næringstransaksjoner selger man «penga mot pølsa». Kjøper vurderer om selger kan gjøre opp for seg, og motsatt, sier Bech.
Selv om det ikke er gitt noen garantier eller forskuddsbetalinger, er Bech helt trygg på at Solon Realkapital blir oppkapitalisert før overtagelse.
Kjøpes til listepris
– Det foreligger en forpliktelse hvor begge parter er bundet. I tillegg foreligger det en aksjonæravtale der eierne i Solon Realkapital er forpliktet til å bidra ned nødvendig kapital. Man kan ikke gå bort fra dette, sier han.
Aksjonærer i Solon Eiendom
| Aksjonær | Eierandel | Verdi i mill.(Kurs:27) |
| Runar Vatne/Vatne Property/Vatne Equity | 25,20% | 504,6 |
| Simen Thorsen/Hortulan | 21,81% | 382,8 |
| Tore Aksel Voldberg/Skøien/Dukat | 18,38% | 368,0 |
| Øystein Landvik / UFI | 9,68% | 193,8 |
| Danske Bank | 7,88% | 156,0 |
| Joh Johannson Eiendom | 6,74% | 135,0 |
| DNB | 5,45% | 109,1 |
| Verdipapirfondet Norge Selektiv | 2,71% | 54,4 |
| Svenska Handelsbanken | 1,88% | 37,7 |
| Danske Invest Norge Vekst | 1,85% | 36,9 |
| Norron Sicav - Target | 1,69% | 33,9 |
| John Galt/Andreas Martinussen | 1,09% | 21,6 |
| Solon Eiendom ASA | 1,09% | 21,6 |
Det er ikke lenge siden Selvaag Bolig kvittet seg med hele tomtebanken fra egen balanse, og Veidekke gjør det samme.
– Hvorfor skal et boligbyggingsselskap binde opp enormt med kapital for å eie utleieboliger?
– Vi snakker for det første om en begrenset kapitalbinding. Solon gjør mye stedsutvikling hvor det kan være en fordel i planarbeidet at det er et antall utleieleiligheter. Samtidig mener selskapet at man oppnår en viss diversifisering, blant annet fordi leiemarkedet har en annerledes syklus enn boligmarkedet, sier Bech.
Han hevder at det å kjøpe leiligheter reduserer risikoen for selskapet og dets aksjonærer, siden en drøy halvpart eies eksternt av investor Runar Vatne.
Bech avviser at det gis store rabatter, og trekker frem at kjøpene gjøres til listepriser.
– Som eier i Solon Realkapital er det viktig at vi finner disse blokkene å være egnet for videresalg eller utleie.
Skal leies ut eller videreselges
I løpet av høsten får Solon Realkapital overlevert 19 leiligheter. Solon-sjefen sier til Finansavisen at det ikke er bestemt om leilighetene skal leies ut eller om de skal selges før ferdigstillelse.
– Enten skal vi selge dem, og da få en merverdi ved salget, eller strukturere dette som en utleieportefølje, sier han.
– Men valget er ikke gjort, legger han til.
Men det gjøres gjerne nå, noen måneder i forkant av ferdigstillelse.
– Kan du skjønne at det utad kan se ut som man seiler sin egen skute ved å kjøpe egne enheter?
– Nei, vi gjør jo ikke det. Det vi gjør, er at vi etablerer en kjøper sammen med en samarbeidspartner som gjør gode transaksjoner med Solon, helt åpent og til listepris. Å selge til listepris er vår kjerneaktivitet. I tillegg eier vi nesten halvparten i kjøper, og er dermed med på en potensiell oppside. Vi har god tro på verdiutviklingen på de aktuelle enhetene, også om vi velger å legge dem i en utleieportefølje.
– Men det er enheter dere vanligvis ikke får solgt?
– Nei, det stemmer ikke – det er klart vi hadde fått solgt dem. Jeg er ikke tvil om at vi på et eller annet tidspunkt hadde fått solgt enhetene.
Inspirert av Selvaag Utleiebolig
– Solon Realkapital ble satt opp etter inspirasjon fra Selvaag Utleiebolig, som driver med profesjonell utleie av privatboliger. Forretningsideen er å utnytte at forskjellene i leiepris normalt er mindre enn hva forskjellen i salgspris skulle tilsi, sier analytiker i Arctic Securities, Carl Frederick Bjerke.
– Å sammenligne Solon Realkapital med utskillelsene av tomtebanken som Selvaag Bolig og Veidekke har forsøkt seg på, blir derfor upresist, sier han, og fortsetter:
– Solon Eiendom har historisk vært villige til å investere tungt i fremtidig lønnsomhet, og du kan godt si at selskapets ambisiøse vekststrategi skiller det fra en del av konkurrentene, som er mer opptatt av å synliggjøre underliggende verdier.
Kjøper tilbake under emisjonskurs
– Vi er generelt skeptiske til å skulle emittere for å finansiere tilbakekjøp av egne aksjer. På tross av god lønnsomhet i 2019, med en fortjeneste pr. aksje på 2 kroner, valgte selskapet å utsette utbyttebeslutningen på grunn av markedsusikkerhet i første kvartal, sier Bjerke.
– At man til slutt velger å kjøpe tilbake aksjer 20-30 prosent under siste emisjonskurs fremfor å betale utbytte, synes vi gir mening fra et aksjonærperspektiv, sier han.
– Ikke begeistret for aksjen
– Selskapet opptrer åpent om kjøpene. Jeg skjønner hvor risikoen ligger, men det ser ikke ut som alle får med seg det. Jeg er ikke så begeistret for aksjen, sier en annen analytiker til Finansavisen om Solon Realkapitals enorme kjøp av boliger fra Solon Eiendom.
Han ønsker å være anonym.
– De slipper også å forhåndsbetale, og det stilles ingen garantier, sier han.
Han synes også det er påfallende at selskapet kjøper tilbake egne aksjer i samme kvartal som de har hentet inn penger i en emisjon.
– Det er ikke så ofte du ser det, sier han.
Med tanke på at selskapet kjøpte Kruse Smith Eiendom mener han det er merkelig at de bruker likviditet på å kjøpe egne aksjer.
