– Galleri Oslo er ikke noe smykke, men bygget var riktig for sin tid, og folk syntes det var fint den gang. Det ble omtalt i rosende vendinger, og det sier jo veldig veldig mye om hvordan vårt syn på hvordan vi bygger by har forandret seg i løpet av en veldig kort tidsperiode, sier prosjektleder for nye Galleri Oslo, Sverre Landmark.
Det var ikke alle som brukte rosende vendinger om Galleri Oslo heller i 1989, men PR-apparatet rundt var entusiastiske også den gang.
«Jo flere butikker, jo bedre. Galleri Oslo vil bare forsterke interessen for Vaterland. Strøket er i ferd med å bli Oslos Manhattan», sa Tom Walter Larsen i PR-byrået La Familia til Aftenposten i 1989.
14 år senere kåret avisens lesere bygget til Oslos styggeste. Den lange handlegaten som skulle ose av internasjonalitet er blitt en spøkselsesgang, hvor man først og fremst handler kaffe før man rusher videre til bussen, om man ikke kjøper kaffen på Mix på terminalen, som egentlig er mest praktisk.
400 METER: Galleri Oslo var og er et dominerende bygg i hovedstaden. Her til venstre i bildet fra åpningsåret 1989. Det var LPO arkitekter som tegnet bygget. Foto: Eirik Hagesæter
– Når folk sier det er stygt, så tror jeg det handler mest om at det er et veldig langt og dominerende bygg. Det er lukket på gateplan og det stenger flyten i byen. Men jeg mener at du finner veldig mange bygg som er mye styggere enn dette, sier Landmark.
Norges lengste kontorbygg
Det er Oslo Areal som er hovedeier av Galleri Oslo med sin eierandel på 50 prosent. De omtaler det 400 lange meter bygget som Norges lengste kontorbygg.
– Skal dere beholde denne tittelen?
– Nei, det er ikke slik det skal bli, og man ville ikke bygget Galleri Oslo og bussterminalen slik i dag, sier Landmark.
Ved siden av Oslo Areal eier Viken fylkeskommune, gjennom Viken Pensjonskasse, 35 prosent av Galleri Oslo, mens eiendomsselskapet Linstow har de resterende 15 prosentene.
–Er alle eierne enige om hvordan prosjektet skal bli?
- Dagens Galleri Oslo ble påbegynt i 1986 og åpnet for publikum i 1989.
- Bygget ble tegnet er LPO Arkitekter.
- Rommer 60.000 kvadratmeter, herav 17.000 kvadratmeter parkering, 25.400 kvadratmeter kontor og 400 kvadratmeter handel.
- Oslo Areal eier 50 prosent, Viken Pensjonskasse 35 og eiendomsselskapet Linstow 15 prosent.
- Er planlagt revet innen 2030.
Kilde: Oslo Areal/Wikipedia
– Ja, jeg opplever at det er konsensus og at de er samkjørte. Vi brukte litt tid på å være sikker på at vi satt i den samme båten og hadde noenlunde samme tankesett. Jeg er veldig opptatt av det, og det samme var eierne. Man må ha interesse av at man er en del av en by og vite hva det krever, sier Landmark.
Til daglig jobber han som rådgiver i konsulentselskapet Probiz, hvor han også er partner.
LANGT FRA MANHATTAN: «Strøket er i ferd med å bli Oslos Manhattan», sa Tom Walter Larsen i byrået La Familia til Aftenposten i 1989. Men her er det lite som minner om New York. Foto: Iván Kverme
Usikker på kontorbehov
Nylig ble det første planinitiativet levert til Oslo kommune, og det legges opp til at Galleri Oslo skal ha omlag 85.000 kvadratmeter næring, mot drøyt 25.000 idag.
25.000 kvadratmeter skal bli over 300 boliger. En barnehage på 1.100 kvadratmeter er også lagt inn i prosjektet. Idag er Galleri Oslo på 60.000 kvadratmeter totalt, og i tillegg til bussterminalen er det i all hovedsak kontorer. Hvor mye kontorplass det faktisk blir i fremtiden er ikke hugget i stein.
– Hvem skal være her av bedrifter?
– Det er et veldig godt spørsmål. Er det noe vi er usikre på så er det kontorbehovet i Oslo om ti år. Spør leserne!
– Hvordan ser dere på kontorutviklingen? Prisene faller og ledigheten øker?
– Jeg mener det er for tidlig å si om CBD (Central Business District, red. anm.) faller. Det store spørsmålet blir hvilke virkninger hjemmekontor og nye arbeidsformer får. Det går på reisevirksomhet, bruk av hoteller og kontorareal. Det eneste som er sikkert er at det blir endringer, og at vi ikke vet svaret, sier Landmark.
–Dere kan komme til å endre planene her underveis – mindre kontorareal, for eksempel?
– Vår prosess er åpen i starten, som en konsekvens av at vi ikke vet nok og at denne prosessen kommer til å ta lang tid.
BARRIERER: Eierne av Galleri Oslo mener veisystemet må endres og fjernes så det nye bygget kan åpnes opp mer for byliv. Foto: Iván Kverme
Menneskefiendtlig
Landmark er vanligvis fan av gamle bygg, også de som ikke er så altfor pene, men i dette tilfellet mener han man ikke kommer unna riving.
– Vi må klare å bygge en by for mennesker som man kan bevege seg i. Det må være mer menneskevennlige omgivelser.
–Er det menneskefiendtlig i dag?
– Ja, det er menneskefiendtlig. Når du er menneske i denne delen av Schweigaards gate i dag, føler du at du ikke er viktig. Det er ikke plass til deg her, ikke engang om du sykler. Det er et område for busser og biler.
– Hvordan skal dere gjøre det menneskevennlig?
– Det jeg ser som forutsetning for dette prosjektet er at det blir gjort noe med veisystemet. Det har røtter i en tid hvor man tenkte helt annerledes og det skulle være motorveier overalt. Nå har man fjernet Bispelokket, og vi står igjen med en veistump som henger igjen oppe i lufta. Den er overdimensjonert og ødelegger bylivet under veisystemet.
VIL FJERNE BUSSTERMINALEN: Bussene bør heller gå fra Oslo S, mener prosjektleder Sverre Landmark. Foto: Iván Kverme
Ifølge planinitiativet foreslås det at trafikkmaskinen nord for Schweigaards gate fjernes, og at Akerselva åpnes mellom Vaterlandsparken og sporområdene.
Bygger høyt
Eierne av Galleri Oslo, styret og prosjektleder Landmark mener alle at riving av Galleri Oslo er det beste alternativet. Men byantikvaren har allerede uttalt seg negativt, og ber om innsigelse fra Riksantikvaren.
«Planforslaget har gode elementer, men har samtidig for høy utnyttelse og for store høyder slik det er presentert. Planforslaget er i vesentlig konflikt med nasjonale og vesentlige regionale kulturminneinteresser, og det vil både være aktuelt for Byantikvaren å fremme alternativ plan og å oversende saken til Riksantikvaren for innsigelse om ikke kulturminneinteressene ivaretas bedre ved offentlig ettersyn», heter det fra Byantikvaren i Oslo kommune.
– Byantikvarens motstand går på høyder. Byantikvaren er sammen med Riksantikvaren opptatt av Oslos høydeprofil – at ingenting skal være høyere enn Oslo Plaza på 117 meter.
VIL ÅPNE OPP: Slik kan Schweigaards gate bli om dagens Galleri Oslo rives. Ønsket er å åpne området og bygge høyt mot vestsiden. Det høyeste bygget skal være 34 etasjer om det blir godkjent, og skal være et kontorbygg. Foto: Studio-Sang/A-lab
– Dere vil ha Oslos høyeste?
– Plaza blir et av de høyeste i Oslo. KLP har foreslått å bygge 35 etasjer og rundt 141 meter, og vi ender også omtrent der. Det er ikke om å gjøre å få det høyeste huset, men å få det til å henge sammen. Det å bygge høyt her gir en bedre utnyttelse av kollektivtrafikken, større nytte av ulike offentlige investeringer og bedre byøkonomi, sier Landmark.
En klynge med høyhus er planlagt rundt Radisson Blu Plaza Hotel Oslo, som det formelt heter. Det høyeste vil ruve godt over Oslos nåværende høyeste bygg.
– Frykter du at det ikke blir revet?
– Jeg vil ikke bruke ordet frykte. Ikke glem at vi har et bygg som fungerer. Og at det er noen varianter mellom å rive 100 prosent og å bevare alt sammen.
Bussterminalen
Eierne utelukker ikke et kompromiss, men øverst på ønskelisten står total jevning med jorden og at bussterminalen ikke blir en del av det nye prosjektet.
– Hvis man først bestemmer seg for å investere noen titalls milliarder i skinnegående kollektivtrafikk, som Follobanen og særlig Fornebubanen, kan man ikke opprettholde alle busslinjene. Oslo S er vårt mest sentrale kollektivknutepunkt, og busser som har noe å her å gjøre, bør i fremtiden gå til og fra nettopp Oslo S, sier Landmark.
I planinitiativet er bussterminalen tegnet inn under bakken, men det er noe eierne egentlig ikke ønsker seg.
– Det er et dårlig alternativ som er kjempedyrt. Man må ha en rampe opp i Schweigaards gate som lager en ny barrière hvis man skal «gjemme» bussene under bakken.
Planene om å legge bussterminalen over togsporene på Oslo S er også skrinlagt.
RIVES INNEN 2030: Galleri Oslo skal jevnes med jorden innen 2030 om eierne får det som de vil. Foto: Iván Kverme
– Kanskje man ikke trenger en egen bussterminal ved Oslo S i det hele tatt? Og ihvertfall ikke så stor som i dag. Hele 45 prosent av trafikken til og fra Oslo bussterminal går via Ring 1 og forbi Lysaker. Bussene kan ikke fortsette å belaste sentrum på den måten. På Lysaker kommer det en bussterminal, og tilsvarende bør nye, mindre terminaler komme på Bryn/Helsfyr og kanskje på Sinsen, sier Landmark.
Kastet ut av opprør
Prosjektlederen er opptatt av hvordan Oslo skal se ut, og har deltatt aktivt i det gryende «Arkitekturopprøret», som i skrivende stund har over 20.000 følgere på Facebook og 55.000 på Instagram under navnet «aonorge». Helt enig med opprørerne er han ikke.
– Jeg er en av de som heier på diskusjonen om hvordan vi former omgivelsene, men jeg ble kastet ut av Facebook-gruppen Arkitekturopprøret på fordi jeg ikke var helt enige med dem, Landmark.
– Synes du det er gått for langt?
– Det vil alltid være utslag som er helt på trynet, men hvem avgjør hva som er stygg arkitektur? Eksemplene er ofte dårlige. Høyblokkene på Enerhaugen i Oslo er ett eksempel, Hvis du sammenligner det med trehusene som var der før, så tenker man at det var mye bedre da, at det var mer idyllisk før blokkene ble bygget.
IKKE PENE, MEN NØDVENDIGE: Blokkene på Enerhaugen i Oslo er utskjelt av mange, men ble redningen for mange med økonomiske utfordringer i 1965. Foto: Eivind Yggeseth
Han er engasjert nå, og må trekke pusten før han fortetter.
– Men blokkene løste sosiale problemer. Det var rotter, folk som bodde i trehusene var lutfattige og man løste tunge boligutfordringer med å bygge disse blokkene. Så kan man være mot det, og mene at de er stygge, men de er en del av vår historie og da de ble bygget var det riktig, sier Landmark.
– En liten drittby
–Er det ikke bra at vi har tatt vare på mange trehus?
– Jo, absolutt. Jeg er for øvrig av den oppfatning at vi også river for mye og jeg bruker som eksempel på det…
– Galleri Oslo?
– Hehe, nei. Kaffebygget på Filipstad. Det er et bygg antikvarene ikke er så opptatt av, men mange i byen er det. Du tar bort identiteten til området om du river det, selv om det er stygt, sier Landmark.
Prosjektlederen mener Arkitekturopprøret gjør feil i å prøve å sammenligne Oslo med andre byer, fordi de nettopp ikke kan sammenlignes.
BLE ALDRI NOEN SUKSESS: Ikke alle mener at Galleri Oslo er det vakreste bygget i Oslo. Nå vil eierne rive bygget fra 1989. Foto: Finn Ståle Felberg
– Oslo var en lutfattig by, en liten drittby, den hadde ikke noe storhet i seg i det hele tatt. Søylene i Universitetet skulle være i marmor, men noen ble laget av granitt, andre av stål.
– Vi har ikke særlig mye av den rike arkitekturen som mange i Arkitekturopprøret har ønsket seg. Vi må selvfølgelig ta vare på det vi har, men vi skal ikke bygge nye bygg i 1880-talls stil i Oslo, slår han fast.
9 milliarder
Møter Landmark og Co. motstand i rivningsplanene, vil han forstå det, men ikke forsvare det.
– Hvis noen sier til meg at det er viktig at vi ikke river hele Galleri Oslo og at det er en viktig del av årringene, så har jeg ikke noe problem med å forstå det.
– Er du enig i det da?
– Nei, ikke når det gjelder Galleri Oslo, men det er en del som er bygget på den måten i den perioden, og det er viktig at vi tar vare på en noe av det.
– Hva koster et nytt Galleri Oslo?
– Tomteverdien er på 2 milliarder, så du kan ikke lage park eller noe puslete, du må bygge ganske mye for at riving skal kunne forsvares. Utbyggingen kommer til å koste 8–9 milliarder kroner, i tillegg til selve tomten, sier Landmark.
– Hva skjer videre nå?
– En reguleringssak kommer til å gå i fire–fem år, kanskje mer. Hvis vi ser for oss at vi kan begynne å bygge i 2029/30, er de første byggene klare i 2032. Vi er i gang med å se på om bussterminalen kan bruke et mindre område.
Handlegate til besvær
Av totalt 121.000 kvadratmeter (BTA), er det kun 15.900 kvadratmeter eller 13 prosent som skal være handel/service. Å lage noe stor handlegate som skal minne om New York er ikke ambisjonen denne gangen.
FORSLAGET: Oversiktsperspektivet viser «Soulside» med to høyhus vest for Akerselva og boligbebyggelse mot øst. Trafikkmaskinen nord for Schweigaards gate er fjernet, og Akerselva åpnet mellom Vaterlandsparken og sporområdet. Illustrasjonen viser også planalternativ for Spektrum, KLP og Lilletorget 1. Oslo Plaza er vist med regulert tilbygg og påbygg Illustrasjon: Studio-Sang/A-lab
– Denne innendørs handlegaten som skulle bli så populær da Galleri Oslo åpnet er bare blitt en død gang. Hva skjedde?
– Vi fikk en annen by rundt omkring. Det var en veldig dårlig idé i utgangspunktet, at man skulle ha en ren innendørs handlegate totalt isolert fra byen rundt. Du kan ikke komme deg ut i byen når du er midtveis i gata, sier Landmark.
– Aker Brygge er et godt eksempel på et tidligere introvert kjøpesenter som er blitt åpnet mer mot gaten. Det ser vi er en utvikling for flere kjøpesentre som før har vært lukkede. Men «nye» Galleri Oslo skal ikke bli et kjøpesenter, sier Landmark.
– Hvem er det som skal bruke området her da, bare businessfolk?
– Nei! Området blir ikke til å kjenne igjen. CBD skal møte Grønlandsleiret. Området Vaterland–Grønland er det mest unorske vi har, og nye høyhus i CBD gir denne delen et mer internasjonalt storbypreg.
Tabbe?
– Galleri Oslo blir kanskje ikke mer enn 40 år gammelt. Det er kort levetid?
– Ja, altfor kort. Hovedproblemet med Galleri Oslo er at det er en så innmari lang bygning som er menneskefiendtlig og sperrer mye av flyten i byen med sin form, og veisystemet rundt. Det er ikke arkitekturen i seg selv som er problemet, men barrièrene. Det å åpne Akerselva blir veldig viktig, sier Landmark.
– Har Galleri Oslo vært en tabbe?
– Tabbe og tabbe. Det var ingen meg bekjent som advarte da det ble bygget. Denne bussterminalen erstattet et veldig stort åpent torgareal okkupert av busser og parkerte biler, sier Landmark.
– Nå er mange opptatt av å ikke rive, men å gjenbruke av hensyn til miljøet. Tenker dere på det?
– Ja, vi kartlegger hvordan bygget kan gjenbrukes. Opp mot 100 prosent av bygget kan gjenbrukes på en aller annen måte, for eksempel i andre bygg.
– Også kommer dere jo fra et utgangspunkt som mange synes er stygt. Dere er vel opptatt av å ikke gjøre det igjen?
– Ja, absolutt.
