– Vi hadde nylig en diskusjon med utleieavdelingen hos oss om stemningen i kontormarkedet, og ble enige om at hvis ikke noe spesielt skjer, er neste bevegelse i leienivåene oppover, sier analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.
Uenig i leieprisfall
Han er uenig med Newsec som i Finansavisen sa at corona og masse nytt kontorareal i Stor-Oslo gir lavere priser og at kontorleieprisene nå faller for første gang siden 2016.
– Snittleien har negativ vekst for første gang siden 2016 og pr. første kvartal faller den 2,3 prosent for Oslo som helhet. Blant de 15 prosent dyreste kontraktene, faller prisene med hele 3,1 prosent, sammenlignet med samme kvartal i fjor, uttalte analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Leiene er hentet fra Arealstatistikk og målt som fjerde kvartals glidende snitt.
– Det er ikke overraskende at det går tråest med de dyreste områdene, man venter nok litt med de heftigste oppgraderingene og signeringene nå i usikre tider, sier Dahl.
– Hvis man ser året som har gått, under ett, er den største overraskelsen at leienivåene ikke falt i andre halvår, det kan man se ved å vise til tallene fra Arealstatistikk, som Newsec viser til, sier Eggen.
– Umiddelbar effekt
Eggen mener at et økonomisk sjokk pleier å få en umiddelbar effekt på volumet og nivåene, og dette er noe de har sett i overraskende liten grad, tatt i betraktning alt som skjedde i fjor.
– Allerede i juni 2020 sa vi at «bedriftene ser lyset i andre enden av tunnelen når de kjører inn i den», for å beskrive hvordan de aller fleste vurderte at krisen kom til å bli kortvarig. Både volum og nivå i hele perioden august til april har overrasket positivt i forhold til forventningene våre fra mai i fjor, forteller han.
Det er ikke overraskende at det går tråest med de dyreste områdene Øyvind Johan Dahl, Newsec
Vil presse opp ledighet
Newsecs analysesjef sa at det kommer et nesten rekordhøyt volum av nye lokaler ut markedet i år - over 200.000 kvadratmeter nye kontorarealer.
– Disse var allerede igangsatt før pandemiens utbrudd og vil derfor presse arealledigheten noe videre opp også i år, sa Dahl.
Leieprisutvikling
– Sentrum har i tidligere perioder også hatt potensial for ledighet over 10 prosent slik Newsec beskriver, men volumet av nye signeringer har vært såpass høyt at den faktiske ledigheten de siste 10 årene stabilt har vært mer enn 2 prosentpoeng lavere i sentrum enn i snittet av andre områder i Oslo. I perioder har den vært mer enn 5 prosentpoeng lavere, selv om det stadig har vært store statlige og kommunale utflyttinger til randsonen gjennom det siste tiåret, sier Eggen.
Han forteller at det rett og slett er høyere turnover i sentrum, og private aktører har tatt lokalene etter offentlige etater som har flyttet ut til randsonene, der det riktignok er mange byggeprosjekter, men de fleste av disse har nå funnet leietakere.
- I 2015-16, som var den forrige perioden da ledigheten økte som følge av et økonomisk sjokk, var det oljeprisfallet som slo inn. Det ble sett på som et mer dyptgripende trendskifte med varige konsekvenser, sier han.
– Denne gangen har kontorbedrifter generelt blitt ganske skånet for oppsigelser og innskrenkninger - det er primært overnatting, servering og andre tjenesteytere som har merket den typen problemer.
Han er også uenig i at nybyggingsvolumet er urovekkende høyt.
– Våre observasjoner er at rehabiliteringsprosjektene i sentrum riktignok utgjør en del areal, men de har nesten ingen konkurranse fra nybygg eller tomter i samme område. Det står i sterk motsetning til kontorområdene langs ring 3, hvor det er mange byggeklare tomter, sier Eggen.
Han mener at forventet økt sysselsetting, som har blitt oppjustert de seneste månedene, gjør at absorbsjonen av kontorlokalene ikke vil gi særlig løft i ledigheten.
Rehabiliteringsprosjektene i sentrum riktignok utgjør en del areal, men de har nesten ingen konkurranse fra nybygg Ragnar Eggen, Akershus Eiendom
– De fleste tror på et positivt 2021 med vekst i sysselsettingen til tross for stadig utsatte gjenåpningsdatoer i coronapandemien. For 2022 peker prognosene ganske entydig mot en vekst i sysselsettingen på 1,2 prosent på landsbasis, ifølge både SSB og DNB. Det er høyere enn snittet for årene 2012-2019. Skjer dette, stiger kontorleie over hele landet neste år, sier Eggen, og fortsetter:
– Kontorledigheten har kanskje allerede passert toppen, og vil høyst sannsynlig gå ned i 2022 - da faller ikke leieprisene. Vi tror på oppgang i leiene, senest i 2. halvår, gitt at dagens vaksinerings- og gjenåpningsforventninger blir i nærheten av innfridd.
Tror på økte leier
– Vi opplever at våre utleiemeglere er med på å sette leieavtaler som er på, eller i overkant av, gårdeiers forventning til leienivå, og dette støtter vår forventning om at leiene snart vil stige igjen. Dette gjelder spesielt i det høyest prisede området fra Vika til Aker Brygge og Tjuvholmen. Vi ser at det er lite bra arealer tilgjengelig i Oslo sentrum generelt, selv om noen større rehabiliteringsprosjekter snart kommer på markedet. Det er ikke mer enn hva et marked i normalt driv klarer fint å ta unna, mener Eggen.
Arealledighet i Oslo-markedet
Øyvind Johan Dahl i Newsec ønsker ikke å utdype sine vurderinger i forhold til Eggens synspunkter.
– Vi baserer oss på Arealstatistikks tall, og viser til det vi sa, sier han.
– Ganske volatile
– Kvartalstallene er ganske volatile, det har vi sett i tallgrunnlaget, sier analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard.
Han forteller at første kvartal i år hadde få inngåtte kontrakter i tallgrunnlaget fra Arealstatistikk ettersom mange leietagere vil utsette beslutning om deres kontorbehov.
– Leietagerne er usikre. I andre kvartal i fjor var det fullt, mens i tredjekvartal «fader» sommerferien inn. I fjerde kvartal var det svært hyggelig prisutvikling og det endte med at leieprisene for hele året 2020 var 2,2 prosent høyere enn i 2019. Kvartalstallene i seg selv er ikke nok til å vise at det er nedgang, sier Ødegaard.
Kvartalstallene er ganske volatile Haakon Ødegaard, Malling & Co
Han forteller at ved selskapets meglermøte viste priskonsensus fra meglerne at noen områder var på samme nivå som i fjor - dette gjaldt spesielt randsonene øst og vest for Oslo sentrum. Andre steder var det litt opp, da særlig i sentrum.
– Satt på pause
– Mange kontraktsforhandlinger er satt på pause. Når man har utløp gjøres det kontrakter, og fjerde kvartal ble bra. For oss var inntektene fra utleie dårlig i de tre første kvartalene, men bra i siste da alt ble landet. Det er normalt mye støy i tallene fra ett enkelt kvartal, ekstra mye med corona, sier han.
Han er ikke urolig for den rehabiliterings- og nybyggingsvirksomheten som kommer.
– I forhold til historikken er ikke byggepipelinen veldig høy. Noen bygg i enkelte områder, spesielt Økern, har gitt økt ledighet, og det er tøff konkurranse mellom Økern og Helsfyr og Bryn. Likevel har ikke prisnedgangen vært stor her, kanskje mellom 0 og 5 prosent, sier han.
Konsensus er leievekst
Det børsnoterte eiendomsselskapet Entra utarbeider hvert kvartal en konsensusrapport der de spør de 11 ledende næringsmeglerhusene om deres anslag på ulikemarkedsforhold.
Den seneste utgaven kom 20. april, og meglerhusene svarer at de tror ledigheten topper ut i år og at leieprisene skal stige frem mot 2023. Estimatet for prime yield er stabilt på 3,3 prosent og forventes å stige svakt fra neste år. Transaksjonsvolum er oppjustert sammenlignet med forrige rapportering og forventes å være på historisk høye nivåer frem mot 2023.
