Petter A. Stordalen gjør comeback i kjøpesenterbransjen for tredje gang, og nå har han med seg noen av Norges proffeste eiendomsinvestorer. Samlet sett har de kommittert 1,2 milliarder kroner (se faktaboks) til det nye selskapet, Aurora Eiendom.
Aurora Eiendoms første kjøp er en pakke på fire sentre fra konkurrenten Steen & Strøm. Dette er Vinterbro Senter i Ås kommune utenfor Oslo, Amanda Storsenter i Haugesund, Nerstranda i Tromsø og Nordbyen i Larvik. Kjøpesummen for disse er på 3 milliarder kroner, og sentrene hadde en butikkomsetning i fjor på 3,2 milliarder.
STØRSTE EIER: NorgesGruppens største aksjonær og en av Norges rikeste menn, Johan Johannson. Foto: Iván Kverme
I tillegg er Aurora i forhandlinger om å kjøpe ytterligere ett senter med en prislapp på 1,8 milliarder kroner.
2 mrd. i egenkapital
Det er planlagt å hente inn 2 milliarder kroner i egenkapital, og i dag er det kommittert 1,4 milliarder fra de nevnte investorene og noen mindre. Det er planlagt en børsnotering på Euronext Growth mot slutten av året.
Investorer i Aurora Eiendom (mill. kr)
| Johan Johannson, største eier i NorgesGruppen |
300 |
| Eiendomsspar |
300 |
| Eiendomsfondet NREP |
200 |
| Petter A. Stordalen |
150 |
| Kjøpesentergründer Lars O. Løseth |
150 |
| Dressmann-brødrene Petter, Marius og Joakim Varner |
100 |
I det nye selskapet har Stordalen fått med Varner-familien og største eier i NorgesGruppen, Johan Johannson, Eiendomsspar, eiendomsfondet NREP og Løseth-familien.
Primus motor for den nye satsingen er Løseth-familien fra Surnadal.
Lars O. Løseth etablerte i 1993 det som etter hvert ble Amfi-kjeden, som senere ble kjøpt opp av Olav Thon-systemet. Deretter etablerte han sammen med Arendals-familien Sørbøe Alti-kjeden i 2018, som i dag har 26 sentre under forvaltning. Løseth-familien eier seks sentre 100 prosent, fem på 50/50-basis i kompaniskap med Sørbøe-familien, samt ytterligere syv sammen med andre samarbeidspartnere. Resterende åtte sentre forvaltes på vegne av andre eiere.
KJØPER STEEN & STRØM-PAKKE: Aurora Eiendom betaler 3 milliarder for fire kjøpesentre. Foto: AURORA EIENDOM
Sønnen Lars Ove Løseth er i dag adm. direktør i Alti Forvaltning, og går inn som adm. direktør i Aurora Eiendom.
Vil bli større
Løseth forteller at han og faren ønsket å bygge noe større og så etter partnere.
– Vi har vært i kjøpesentermarkedet hele veien og har hatt tro på bransjen. Vi har kjøpt noen sentre de senere årene, og kom i dialog med Stordalen som var inne på samme tanker. Å få inn Stordalen har løftet momentumet, sier Løseth.
Stordalen er velkjent med kjøpesenterbransjen etter å ha startet karrieren i Steen & Strøm i 1987. Han fikk sparken av styreleder Stein Erik Hagen i 1996, og bygde i etterkant opp hotellkjeden Nordic Choice Hotels.
I november 2012 kjøpte han kjøpesenterkjeden Sektor sammen med Varner og Johan Johannson. Selger var Niam som ble med videre med 27,5 prosent. Selskapet ble solgt til finske Citycon i juni 2015 for 12,4 milliarder kroner. Resten av aksjene var fordelt på Johannson (31 prosent), Varner (27 prosent) og Stordalen (14,5 prosent).
– Jeg hadde aldri gått inn på et nytt kjøpesenterprosjekt uten å ha et tungt forvaltningsselskap i ryggen. Det som er viktig i kjøpesentre, er forvaltning. Nummer to er å skjønne hva som blir vinnere og tapere, og det gjør man om man er god på forvaltning, sier Stordalen.
Aurora kjøper Løseths 50-prosentseierpost i Alti Forvaltning.
Thon-rabatt på 50 prosent
Kjøpesenterbransjen har vært den minst populære blant børsinvestorer en god stund. Dette startet lenge før coronapandemien satte inn. Netthandel og avtagende butikkomsetning har vært en gjenganger over tid i mange land, og spesielt USA har opplevd kjøpesenterdød og mange kjeder som har gått under.
I Norge er dette godt illustrert ved aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap har en verdi på 50 prosent av den beregnede substansverdien.
– Olav Thon er kjent for å være en god forvalter, han også. Hvordan skal dere unngå samme rabatt?
– Kjøpesenter er litt «out of favour, og det siste man tenker på i dag. Jeg kjente litt til Lars Løseth, og vi begynte å prate sammen for fem-seks måneder siden. Jeg tror det er en perfekt timing nå, for jeg tror på en reprising av bransjen, sier Stordalen.
INN MED 200 MILL.: Jens Petter Hagen, partner og daglig leder ved NREPs kontor i Oslo. Foto: NREP
Stiv pris på solgte sentre
Reprisingen er godt i gang, for som Finansavisen skrev om i midten av mai, ble Bekkestua Senter i Bærum og Veitvet Senter i Groruddalen i Oslo solgt til yielder (forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi) på henholdsvis 5,5 og under 5,5 prosent.
Det var ni budgivere på Bekkestua, men likevel måtte eierne, det tyske eiendomsfondet Deka, gå nærmest tomhendt hjem, selv med en pris på rundt 590 millioner. De kjøpte senteret i 2014, men opplevde nær null verdistigning i perioden. Avkastningen til fondsinvestorene begrenset seg til utbyttene i perioden.
– Det var skarpe yielder på de salgene, sier Stordalen.
Rask vekst i Norge
Fem kjøpesentre er ingen kjede, og skal vi tro Stordalen har investorene store planer om rask vekst, og det er kun Norge som står på menyen.
– Vi tror Norge har plass til mer enn Thon som stor kjøpesenterkjede, sier han.
Da glemmer han å nevne at Johan Johannson gjennom NorgesGruppen er største eier i Scala Eiendom - Norges tredje største senterkjede etter Thon og Steen & Strøm. Scala eier og drifter 20 kjøpesentre og har en omsetning på 9,5 milliarder kroner.
Strategien her er å satse på mellomstore sentre og nærsentre. Disse har klart seg bedre enn mange av de største under pandemien. Rett før jul kjøpte Scala Eiendom tre sentre fra eiendomsfondet Niam - Strandtorget på Lillehammer, Torget Vest i Drammen og Stadionparken i Stavanger.
– At NorgesGruppen er største eier i Scala forteller at de har troen på dette markedet, sier Stordalen.
– Det er vel naturlig å vokse gjennom å fusjonere disse senterne?
– Dette har ikke vært tema, sier han.
Vil på børs
Sektor forble på investorenes hender gjennom hele eierperioden, mens nå er børsnotering løsningen.
– Var det et krav fra investorene?
– Det har ikke vært et krav, men det var en veldig liten gruppe bak Sektor. Nå vil vi ha likviditet i papirene og kunne gjøre fremtidige kapitalinnhentinger der flere kan delta, sier Stordalen.
VILLE VOKSE RASKERE: Lars O. Løseth, kjøpesentergründer. Foto: NTB
Går inn med 150 mill.
At Stordalen går inn med 150 millioner i det nye selskapet, vil trolig overraske mange. Hans beretninger om økonomisk armod har vært overskrifter mange steder siden 12. mars i fjor.
– Er ikke du blakk?
– Det er godt å ha en gjeng med sponsorer som er usedvanlig kunnskapsrike og finansielt sterke, sier Stordalen.
– Eiendomsselskapene under Strawberry har i løpet av pandemien solgt flere eiendommer i Norden for å frigi nødvendig kapital. At Strawberry-konsernet investerer i ulike forretningsområder gjør oss til et mer robust selskap, og er det en ting krisen har vist oss, er det viktigheten av å ha flere ben å stå på, sier Stordalen.
