– Vi har sett et ganske kraftig yieldfall i eiendomsbransjen gjennom noen år, og det har påvirket det meste bortsett fra shoppingsektoren. Mens et godt kjøpesenter for noen år siden ble priset på yield på 4,5 prosent og lagerbygg på 7,er det i dag omtrent motsatt. Når vi ser på hva som er lettest og vanskeligst å få laget nytt, er det åpenbart at det et godt kjøpesenter må være mer komplisert, sier han.
Han forteller at Aurora Eiendoms strategi er å kjøpe nummer 1-sentre eller de som er sterke nummer to i sin region.
Netthandelskvis
Bakgrunnen for omkalfatringen av prisingen, er netthandel og svakere handel i butikker og kjøpesenter – en utvikling som startet lenge før coronapandemien satte inn.
– Spørsmålet er hvor sterk netthandelsbølgen og «last mile delivery» er. Det koster mye å levere varer den siste biten hjem til folk, og så lenge senterne er gode eller alene i sitt distrikt, er det grunn til å tro at butikkshopping, og spesielt kjøpesentre vil være attraktivt også i fremtiden, tror han.
Det beste kjøpet er jo Thon-aksjen, men her er det så låst eierstruktur at man kommer ikke til verdiene Christian Ringnes, Eiendomsspar
–De fire senterne deres, har dere kjøpt fra Steen & Strøm. De kjenner også markedet.
– De er eid av et fransk selskap (den franske kjøpesenterkjeden Klépierre og det nederlandske pensjonsfondet ABP, red. anm.) som har fått mye juling. De er rammet hardere av corona enn oss, og alle vet at når det går dårlig hjemme, skal man ut av bortemarkedene. De har vært villige til å diskutere sentersalg en stund, sier Ringnes.
Under bokført
– Hvilken prising har disse fire?
– Det kan jeg ikke si, men så vidt jeg har skjønt betaler vi under deres egne vurderinger i tidligere regnskap, sier han.
Han forteller at Eiendomsspar ble kontaktet av Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners på vegne av Stordalen og Løseth for en måneds tid siden.
– Det er far og sønn Løseth som ville dette, og hadde fått med seg Petter. Eiendomsspar har hatt to kjøpesentre - Trekanten i Asker på åttitallet (ble solgt i 1984) og Askimtorget i Askim på nittitallet (ble solgt i 1994), og vi opplevde at vi brukte 70 prosent av tiden vår på disse to og resten på de andre eiendommene våre. Kjøpesenterforvaltning har jeg stor respekt for, det er et fag. I tillegg måtte vi ha en felles ambisjon for at vi skulle være med - at vi skulle vokse og at det skal spilles på kontantstrøm og verdi, sier han.
Kan få aksjefall
– Thon-aksjen prises til 50 prosent av substansverdien. Du risikerer ikke å se at halvparten av egenkapitalen din forsvinner den dagen du børsnoteres?
– Det kan man godt risikere, men gjør det noe? Eiendomsspar-aksjen har oftest hatt 10-15 prosent rabatt, men de underliggende verdiene er der og kommer til syne i prisingen med cirka ett års forskyvelse. Det beste kjøpet er jo Thon-aksjen, men her er det så låst eierstruktur at man kommer ikke til verdiene.
