Folk i boligbransjen overbød hverandre kraftig da de skulle spå boligprisutviklingen i Oslo i 2021.
Etter fem måneder er boligprisene i Oslo opp skarve 3,7 prosent mot hele 7,9 prosent i landet som sådan. Med unntak av august er vanligvis resten av boligåret preget av svak utvikling eller prisfall.
– Det er ikke realistisk at vi ender på mellom 10–20 prosent i Oslo som flere har spådd. Vi har selv en prognose på 9,5 prosent, men det kommer nok til havne en god del under. Det er ikke realistisk lenger, sier adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
I mai steg boligprisene i Norge med 1 prosent, i Oslo falt de 0,6 prosent. Siden mars er boligprisene ned 2,4 prosent i hovedstaden. I samme periode har de steget med 2,5 prosent på landsbasis.
Sterke omkringliggende byer
Det er helt andre byer som overrasker i boligmarkedet nå.
Hittil i år har Porsgrunn, Skien, Drammen med omegn, og Tønsberg og Færder en boligprisvekst på 12–13 prosent. De samme byene har en tolvmånedersvekst på i underkant av 15 prosent, mens Oslo har falt til 12,4 prosent seneste 12 måneder og 3,7 prosent siden nyttår.
Sterkest boligprisutvikling i 2021 (i prosent)
| By | Mai | Mai sesongjustert | Hittil i 2021 | 12 måneder | Kvm. pris |
Tønsberg m/ Færder |
3,7% | 2,1% | 13% | 14,9% | 41.017 |
Drammen m/omegn |
3,3% | 2% | 12,4 | 14,6% | 43.335 |
Porsgrunn/Skien |
2,8% | 1,6% | 11,8 | 14,6% | 27.370 |
| Innlandet | 3,2% | 1,8% | 11,8 | 13% | 28.996 |
Fredrikstad/Sarpsborg |
3% | 1,5% | 12% | 13% | 35.501 |
| Oslo | −0,6% | −0,3% | 3,7% | 12,4% | 85.246 |
| Norge | 1% | 0,6% | 7,9% | 11,3% | 48.616 |
– Jeg tror Oslo vil få den kraftigste korrigeringen på kort sikt, da byen hadde den kraftigste prisveksten gjennom fjoråret. I Oslo steg boligprisene med 16,6 prosent fra mai 2020 til februar 2021 og 10,6 prosent i landet for øvrig, sier sjeføkonom i Prognosenteret Nejra Macic.
– Dermed er det ikke så overraskende at prisene hittil i år korrigerer seg raskere nedover i hovedstaden enn andre deler av landet. Men andre ting kan påvirke, som om det viser seg at flyttingen ut av Oslo og flyttemønstre på grunn av pandemien ikke er et blaff, men at flere planlegger å flytte ut til småbyer, sier Macic.
Det er interessant hva de som spekulerer gjør, om det er mange investorer som vil ta ut gevinst nå. Hvis de tenker likt, så forsterker de nedgangenNejra Macic, Prognosesenteret
Tallenes tale viser nemlig at Oslo har den laveste befolkningsveksten siden 1998 og rekordmange flytter ut. Bare fra januar til mars flyttet 8.558 personer ut av hovedstaden og i fjor var netto innenlandsk innflytting negativ med 2.758 personer. Dette henger også sammen med lavere innvandring og at folk får barn i Oslo og blir flere da de flytter ut enn da de flyttet inn.
August kan bli siste i pluss
– Jeg tror forskjellen i prosentvis prisvekst i Oslo og flere andre steder i landet først og fremst handler om at prisveksten har vært så stor i Oslo. Folk blir prispresset ut av Oslo, sekundært tror jeg hjemmekontor bidrar og det at det har blitt lettere å jobbe hjemmefra, sier Macic.
Sjeføkonomen understreker at selv om andre byer drar ifra i prosent, er det fortsatt stor forskjell i faktiske priser.
– Prisene i Oslo er fortsatt mye høyere enn i nabokommunene. Du kan finne kvadratmeterpriser som er det halve av det som er i Oslo i nabokommunene, sier hun.
– Hva betyr en tredje måned med fall for kjøpere og selgere i Oslo?
– Jeg tror folk har nedjustert prisforventninger sine. De fleste har skjønt at de ikke får mange hundre tusen over prisantydning og at prisantydningen heller skal litt ned. Det er også interessant hva de som spekulerer gjør – om det er mange investorer som vil ta ut gevinst nå. Hvis de tenker likt, forsterkes nedgangen. Men jeg tror mange tenker mer langsiktig.
– Kan august bli siste pluss-måned i år?
– Ja, det kan det. Vi tror tolvmånedersveksten skal mer enn halveres frem til desember. Deretter tror vi på moderate år i årene som kommer, sier Macic.
Hjemmekontor
Også boligforsker Mari O. Mamre tror det er Oslo som vil skille seg negativt ut også fremover.
– Det henger nok sammen med den overdrevne prisveksten som har vært i Oslo og at det er større fallhøyde der. Også mer hjemmekontor og et skift ut av Oslo til «suburbia» på Østlandet. Flyttetallene viser at flere forlater Oslo, og innflyttingen og prispresset er kraftigere enn vanlig i byer som Drammen, Fredrikstad og Tønsberg.
– 12–13 prosent versus 3,7 prosent i Oslo hittil i år er en ekstremt sjelden situasjon, sier Mamre som er stipendiat i boligmarkdsøkonomi ved Handeshøyskolen på NMBU.
Hun viser til at man ser samme tendens internasjonalt.
– Det kan tyde på en dreining fra dyre boliger i sentrum i Norge og ut i grønne distrikter med høy bokvalitet pr. krone. Vi ser det samme i mange byer rundt omkring i verden. På internasjonale forskningskonferanser er det flere som sammenligner covid-19 og hjemmekontor med erfaringene mange storbyer i Kina har hatt i kjølvannet av kraftig boligprisvekst i storbyene og høy grad av forurensning. Mange har flyttet ut og ser seg ikke tilbake, sier Mamre.
