– Etter et forrykende andre kvartal har vi valgt å øke vår indeks for leie av høystandardkontorer i Vika-Aker Brygge-området, det dyreste området i Oslo. Dette er overraskende tidlig, sier Ragnar Eggen, analysesjef i Akershus Eiendom. 

Allerede i mai uttrykte Eggen solid optimisme, og han var uenig i andre aktørers vurdering av at markedet fortsatt var inne i en bølgedal. Han spådde da at leienivåene ville begynne å stige fra slutten av 2021, når man følte seg trygg på at samfunnet hadde åpnet opp igjen. 

Les også

Prisene faller i kontormarkedet, toppkontraktene rammes hardest

Corona og masse nytt kontorareal i Stor-Oslo gir lavere priser. Nå faller kontorleieprisene for første gang siden 2016.

– Ved slutten av juni konstaterer vi at tempoet i utleiemarkedet bare har økt, og at det allerede nå er grunn nok til å sette opp de ledende indeksene. Vi er overrasket, selv om vi fremsto som de mest optimistiske i april og mai.

Les også

Sterkt uenige om leiepriser og nybyggingseffekt

Mens Newsec tror at nybyggingen vil gi fallende leiepriser, tror Akershus Eiendom og Malling at tilveksten blir uproblematisk.

Akershus Eiendom venter at leieprisene for høy standard i Vika-Aker Brygge skal stige til 5.400 pr. kvadratmeter (eks. mva) pr. første halvår 2023, en økning på 11 prosent fra i dag. 

Foto: Akershus Eiendom

Gode utsikter hos leietagere

Fra tre av de største eierne i Vika-Aker Brygge - Pecunia, Braathen Eiendom og Norwegian Property – har Akershus Eiendom fått høre at selskapene er så godt som fullt utleid pr. halvårsslutt. 

– Dette er ganske unikt. Det er ikke så mange rehabiliteringsprosjekter på trappene som det tidligere har vært i området, så det vil gi stigende leie videre gjennom høsten, sier han.

Ifølge Eggen merkes det også at det er gode utsikter hos mange leietakere.

 – De bransjene som har blitt sterkest rammet av coronapandemien har ikke så stort fotavtrykk i kontormarkedet. Mange sentrumsbedrifter både utvider og ønsker å oppgradere beliggenhet og kontorkvaliteten.

Rekyl etter corona

Det ble signert færre kontrakter i 2020 enn i 2019 ifølge Arealstatistikk.

– Men forskjellen var ikke så stor som man skulle forventet – nær 20 prosent. Det er nok en del av dem som utsatte beslutningen som er tilbake på markedet i 2021 med fornyet tro på fremtiden. Dette har bidratt til den hektiske halvårsinnspurten.

Av totalt cirka 20.000 ledige kvadratmeter i Vika-Aker Brygge pr. 1. april, har Akershus Eiendom bistått i utleie av 9.500 kvadratmeter bare på tre måneder, i tillegg til 3.500 kvadratmeter i areal som ville blitt ledig i løpet av høsten. 

– Det har vært et veldig bra marked, sier Eggen. 

Mer stille på østkanten

Men alt er ikke bare rosenrødt: mens presset i utleiemarkedet er høyt i sentrum og delvis også vestkorridoren, er det mer stille på østsiden. 

Vårt inntrykk er at leietagere på østkanten har mye mer å velge i av lokaler

Ragnar Eggen, Akershus Eiendom

– Dette skyldes delvis mange nybygg mot øst.  De siste årene har vi  sett at private aktører, gjerne i IT-bransjen, flytter mer sentralt, og tar da ofte over arealer som offentlige aktører har flyttet fra. 

Men hovedtrykket er fortsatt at bedrifter flytter innenfor det området de allerede sitter. 

– Vårt inntrykk er at leietagere på østkanten har mye mer å velge i av lokaler. Flere av nybyggene på Økern og Helsfyr som nå blir ferdigstilt, er delvis ledig. De fleste som flytter inn i dem etterlater seg lokaler i samme område. 

Dette er til en viss grad tilfelle også vestover og i sentrum.

Mindre bygging i vest

– Men her er det lenger mellom nybyggene, spesielt i forhold til eksisterende kontorareal. I tillegg har en økt optimisme i teknologi- og offshorebransjen ført til at flere aktører ser etter nye lokaler på Skøyen og Lysaker.

Leieprisene ligger på rundt 2.250 pr. kvadratmeter for høy standard på Helsfyr i dag. Akershus Eiendom venter ikke leieprisøkning før i 2023 og da bare rundt 4 prosent.

For Lysaker venter selskapet en økning i leieprisene fra 2.450 pr. kvadratmeter for høy standard til 2.700 pr. kvadratmeter pr. første halvår 2023, en økning på 10 prosent. 

Foto: Akershus Eiendom

Hjemmekontorer

Det er mange problemstillinger knyttet til hybridkontoret og den nye kombinasjonen av hjemmekontor og vanlig kontor – og det vil bli mye utprøving og læring fremover. 

– Vi har møtt noen få leietakere som raskt valgte å redusere arealet, men som nå finner ut at de har for lite. Noen planlegger å redusere arealet pr. ansatt, men det mest aktuelle temaet for kontorene nå er at de skal bli mer attraktive for de ansatte – en «magnet» for å trekke brukerne tilbake fra hjemmekontoret. 

Dette gir økt fokus på arealutforming, men Akershus Eiendom opplever også at leietakere vil oppgradere beliggenheten og flytte til omgivelser som oppleves som behagelige – både inne i og utenfor selve leiearealet. 

– Dette stiller økte krav til gårdeierne, men vi tror, ut fra hva vi ser, at det også fører til økt leie.

Kortvarig eufori?

Man kan spørre seg om veksten vil fortsette i 2022, eller om euforien ved å komme tilbake etter pandemien er kortvarig? 

– Det ser lyst ut synes vi. SSB forventer at BNP-veksten skal være relativt høy både i 2022 og 2023, iallefall høyere enn noe år siden 2012. Skjer dette, får vi leievekst også i det bredere markedet, sannsynligvis på nominelt 5 prosent årlig eller mer. At nybyggvolumet er ganske lite for de samme årene, og entreprisekostnadene stigende, bidrar også til dette.

Markedsdirektør Ellen Cathrine Kobro i Norwegian Property forventer selskapet vil ha bortimot null kontorledighet på Aker Brygge over sommeren. 

HØYT TRYKK: Ellen Cathrine Kobro, markedsdirektør i Norwegian Property. Foto: Norwegian Property

– Vi opplever at det er utrolig høyt trykk på kontoretterspørselen. Vi har prosesser på alle de ledige lokalene vi har og forventer å signere bortimot alle. Vi har ikke sett reduksjon i leieprisene på kontorer. Forøvrig opplever vi også høy aktivitet på servering og handel på bygulvet, så det er et godt marked nå, sier Kobro. 

Norwegian Property har en portefølje på Aker Brygge på 110.000 kvadratmeter, hvorav 82.000 kvadratmeter er kontor.