Siden nyttår 2020 er boligprisene opp 18 prosent i Norge, 16,2 prosent i Oslo og det er solgt flere boliger enn noen gang. Nå er det flere faktorer som stanser boligfesten.
– Jeg tror ikke på noe myk landing, men at det blir en brutal volumnedgang. Målt mot september i fjor er det solgt 17 prosent færre boliger i totalmarkedet i Oslo, og nedgangen kan bli opp mot 25 prosent i høst, sier adm. direktør Kent Victor Syverstad i Eiendomsmegler 1 Oslo og Akershus.
2020 var et rekordsterkt boligår, med nesten 100.000 solgte boliger. Syverstad forventer en bolighøst med færre boligsalg enn det som var vanlig også årene før pandemien.
Farlig miks
Meglertoppen tror boligmarkedet kan stoppe opp fordi det er veldig mye nytt som skjer samtidig. Renteøkninger, regjeringsskifte og rekorddyr strøm.
– Folk har strukket strikken veldig langt, så ikke kom å fortell meg at renteøkninger ikke har noe betydning. Det har åpenbart veldig mye å si for mange, selv om man selvsagt kan leve på Grandiosa og vann, sier Syverstad spøkefullt.
Han mener boligmarkedet nå vil oppleve en kraftig brems.
– Jeg tror mange vil sitte stille i båten og se på hverandre. Ingen tør å kjøpe bolig før de har solgt og markedet kan stoppe opp. Det er mye usikkerhet om hva skattepolitikken blir, hva rentenivået blir, og hvor lenge strømprisen er på det høye nivået.
– Mange har snakket om en myk landing, jeg tror det er en risiko for at den kan bli ganske hard, sier Syverstad.
Nullvekst i Oslo?
Så langt i år er det stor forskjell på prisutviklingen i landet og i Oslo. Gjennom pandemiårene har boligprisene steget prosentvis mer i Norge enn i Oslo alene. Fra nyttår 2021 er boligprisene opp 3,7 prosent i Oslo og hele 8,5 prosent i landet som sådan.
– Jeg tror vi kan få 1–2 prosents nedgang i Oslo i september og det kan fort blir null prosents prisvekst i 2021, sier Syverstad.
Boligprisene har falt hver måned på rad siden februar i hovedstaden, med unntak av en liten oppgang i august på 0,7 prosent. Riktignok er ikke prisnedgangen større enn 2,3 prosent siden toppen i vinter.
Det har åpenbart veldig mye å si for mange, selv om man selvsagt kan leve på Grandiosa og vannKent Victor Syverstad, Eiendomsmegler1 Oslo og Akershus
– Hvis det fremover selges færre boliger enn normalt, da går det hardt utover meglerbransjen?
– Ja, meglerne kommer garantert til å svi. Markedet bremser, mange vil sitte på gjerdet og få er nødt til å selge. Jeg tror en del meglere kommer til å slutte og finne seg noe annet gjøre. Veldig mange lever av provisjon, sier Syverstad.
Kan gjøre gode kjøp
Sem & Johnsen merker også at boligmarkedet har stilnet, men tror samtidig færre boliger til salgs vil «redde» prisene.
– Jeg tror mest på en flat prisutvikling gjennom høsten og kanskje litt prisøkning på nyåret. Tilbudet er så lavt og utbyggerne har snart ikke mer å selge, sier daglig leder Christoffer Askjer.
For meglerkjeden har september hatt høyere aktivitet enn i august, men boligmarkedet er i et helt annet modus.
– Det er færre kjøpere og oftere bare én budgiver. I august og september har det vært mye roligere enn normalt, men unntaket er familieboliger i Bærum. Rekkehus, der er det kaos, sier Askjer.
Hvis du ikke ser etter rekkehus eller enebolig, kan du derimot gjøre gode kjøp nå, ifølge meglersjefen.
– En bolig med mangler eller som ligger ugunstig til går oftere under prisantydning. Det er ikke nok kjøpere igjen til denne typen boliger. Vi har sett at boliger nær trafikk eller med andre ulemper, har gått én million eller det som tilsvarer 10 prosent under prisantydning, men dette er unntaket, sier Askjer som tror på en flat prisutvikling i september.
– Rammer førstegangskjøperne
Sjeføkonom i Prognosesenteret Nejra Macic tror ikke renteøkningene som snart virker inn på folks boliglån kommer som noe sjokk på noen eller får store konsekvenser, men at etterspørselen i boligmarkedet blir preget av at førstegangskjøpere venter med å kjøpe seg opp.
– Jeg tror konsekvensene kommer til å bli spesielt tydelige for unge mennesker med mye gjeld i forhold til inntekt som ikke har opplevd renteøkninger før. Boligetterspørselen vil reduseres fra førstegangskjøpere som mister kjøpekraften når de skal kjøpe neste bolig, sier Macic.
– Dette kommer også i kombinasjon med høye strømpriser og bensinpriser. Jeg tror vi vil få en svak nedgang i boligprisene ut året og en treårsperiode med moderat prisutvikling. Fra høsten 2018 til høsten 2019 fikk vi fire renteøkninger som fikk samme effekt, flat og moderat utvikling i prisene, fortsetter hun.
– Renteøkningene vil ikke føre til boligprisfall?
– Det er mulig prisfallet i høst blir noe sterkere enn det som er vanlig til høsten å være, men jeg tror vi fra 2022 vil se en prisutvikling i takt med konsumprisindeksen, og det er sunt og noe alle egentlig ønsker seg, sier Macic.
Sjeføkonomen er ikke bekymret for de fremtidige renteøkningene, men mener samtidig man ikke kan legge til grunn at boligkundene skal tåle så mye som banken regner inn som sikkerhet.
– Man må ikke tro at alle norske lånekunder klarer en økning på 5 prosentpoeng. Det bygger på referansebudsjettet til SIFO og jeg kjenner ingen som lever med et så stramt budsjett. Derfor mener jeg man ikke kan bruke den stresstesten som argument. Men om ett år vil boliglånsrenten være ett prosentpoeng høyere enn i dag og de aller fleste vil klare seg bra. De som får mest utfordringer er de som har strukket strikken altfor langt og de som er permittert eller har mistet jobben, sier Macic.
