– Høy sysselsettingsvekst og høy inflasjon er hovedforklaringene til den forventede leieprisøkningen. I tillegg har store kontraktsinngåelser blitt satt på vent under pandemien, sier analysesjef Haakon Ødegaard i Malling & Co.
Leieprisveksten frem til høsten 2024 anslår han vil bli 10–15 prosent alt etter hvilke områder i Stor-Oslo det gjelder, selv om prognoser så langt frem i tid er usikre
– Jeg tror det kan bli trangt i døra når store leietagere nå skal ut på markedet igjen og samtidig møte bedriftene som oppbemanner og som normalt ville kommet ut i markedet ved kontraktsutløp, sier han.
Ketchupeffekt
– Det som er helt sikkert er at mye av leieprisveksten kommer over de neste 12 månedene, og den vil bli høyere enn normalt. Det er en ketchupeffekt på etterspørselen som skal tas igjen, og så roer det seg antagelig etter hvert.
12-måneders vekst i konsumprisindeksen for november 2021 vil antagelig bli rekordhøy på 4–5 prosent, ifølge Ødegaard.
– De fleste løpende leieavtaler justeres opp fra januar 2022 med denne KPI-veksten. Dette vil heve leieprisnivået i markedet. Vi tror leieprisveksten først og fremst kommer i Oslo sentrum, deretter kommer trekkspilleffekten med prisøkning i randsonene også, men de skjer ikke like raskt.
I de to påfølgende årene tror han prisveksten vil ligge marginalt over konsumprisindeksen. Den høye sysselsettingsveksten er også ventet å avta.
Lite nybygging
Lite bekreftet nybygging i perioden 2022–24 bidrar også til at kontorledigheten faller. Det er derfor et begrenset tilbud av ledige lokaler fremover.
– Det som er bekreftet satt i gang bygging på er stort sett utleid, i allefall dersom man søker etter lokaler fra 2.000 kvadratmeter og oppover, sier Ødegaard.
I perioden 2022–2024 er det bekreftet igangsatt bygging av bare 153.000 kvadratmeter, som er langt under normalen siste årene.
– Det vil selvfølgelig kunne bli satt i gang gryteklare prosjekter dersom de får på plass store leietagere, men det er vanskelig å spå lenger frem i tid enn et par år, sier han.
Kontorledigheten i Stor-Oslo er nå 6,3 prosent. Mallings estimat er at ledigheten faller til 5,9 prosent i 2022 for deretter å stige til 6,5 prosent i 2024.
Økte byggekostnader
En annen faktor som trekker leiene opp er renteøkninger og økte byggekostnader. Det betyr at man må ha økte leier for å sette i gang nye byggeprosjekter.
– Man skal også huske på at yieldene for kontoreiendommer i Oslo er rekordlave, hvilket innebærer at verdien av hver økte leiekrone er høyere enn noen gang tidligere, legger han til.
Ifølge utleiesjef Håkon Tanberg i Malling & Co. er mange bedrifter opptatt av å kunne tilby attraktive og sentralt beliggende kontorer i Oslo de kommende årene.
– Sentral beliggenhet har blitt enda mer attraktivt enn tidligere. Store bedrifter lokker med et attraktivt hovedkontor eller stor kontorhub for å tiltrekke seg nyansatte og for å friste ansatte til å komme tilbake fra hjemmekontoret, sier Tanberg.
Derimot tror han trenden med at mange offentlige leietagere flytter ut til knutepunkter i randsonene vil fortsette siden leieprisnivået er lavere der.
Leieprisvekst kontorer og ledighet
| Område | Vekst Q3 2021-Q3 2022 | Vekst Q3 2021-Q3 2024 | Ledighet pr. okt. |
| Asker | 0% | 10% | 16% |
| Sandvika | 0% | 10% | 1% |
| Fornebu | 0% | 10% | 10% |
| Lysaker | 5% | 15% | 4% |
| Skøyen | 5% | 15% | 10% |
Forskningsparken/Ullevaal | 5% | 15% | 0% |
| Majorstuen | 5% | 15% | 2% |
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen | 10% | 15% | 6% |
| Kvadraturen | 10% | 15% | 5% |
| Indre bydel | 10% | 15% | 6% |
| Indre bydel øst | 10% | 15% | 6% |
| Bjørvika | 10% | 15% | 1% |
Nydalen/Sandaker | 5% | 15% | 5% |
Økern/Løren/Risløkka | 5% | 10% | 11% |
| Helsfyr/Ensjø | 10% | 15% | 4% |
| Bryn | 5% | 10% | 4% |
| Oslo Total | 7% | 13% |
