– Målet er å bygge et mer solid selskap som kan hevde seg i et marked der konkurransen blir tøffere og prosjektene større. Syndikeringsstrukturen vi har hatt er ikke like konkurransedyktig når vi skal kjøpe tomter, sier Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom.
I løpet av de siste årene er flere større aktører kommet inn i markedet med betydelig finansielle muskler, som Ferd, Solon og Nordr.
Til nå har Stor-Oslo Eiendom organisert alle sine prosjekter som egne single purpose-selskap (SPVer) med egne investorer til hvert prosjekt. Ved å samle alle SPVene til ett selskap, blir «nye» Stor-Oslo Eiendom en finansielt langt sterkere eiendomsutvikler, med en stor portefølje av utviklingseiendommer og en solid balanse.
– Det blir også administrativt lettere med den nye strukturen, sier gründer og styreleder Arild Rygg.
Det blir nå ett selskap og ett styre med åtte medlemmer som styrer alle prosjektene.
– Med denne konsolideringen blir vi et av de største utviklingsselskapene i vår region. Vi er nå den tredje største boligutvikleren i Oslo-området, sier finansdirektør Christian Haug.
Stor-Oslo Eiendom
Family-offices på eiersiden
Stor-Oslo Eiendom har i mange år jobbet sammen med norske familieselskap på investorsiden.
– Vi har bygget tillit over tid og det er gledelig at majoriteten av disse blir med oss videre. Eierpostene flyttes nå fra de enkelte single purpose selskapene og opp til toppselskapet sammen med 25 prosent-eierandelen som vi ansatte har, sier Grimstad.
Det er rundt 20 store og mellomstore familieselskaper som nå blir med eiersiden, hvorav mange har en stor del av formuen investert i Stor-Oslo Eiendom, ifølge Grimstad. Mange av dem har drevet innen industri, shipping, handel eller lignende.
Norgesgruppen-eier Johan Johannson, Norwegian-gründer Bjørn Kise og gründerteamet bak Spacemaker deltar alle i emisjonen og blir nye aksjonærer i Stor-Oslo Eiendom.
Det nye styret i Stor-Oslo Eiendom
Arild Rygg, gründer og styreleder. De øvrige styremedlemmene er Karsten Hjertholm (Stor-Oslo Invest), Jon Chr. Syvertsen (Klaveness Marine), Steinar Lindberg (Steinar Lindberg), Christian Fossum (Stormbull), Andreas Tronstad (Songa/Blystad), Kristin Mortensen (Moro) og Øyvind Vedeler (Astron).
Emisjonen overtegnet
Det er DNB Markets som har bistått med emisjonen.
– Det har vært stor interesse og vi stengte emisjonen før planlagt. Vi er i prinsippet overtegnet, sier Grimstad.
Blant dagens aksjonærer som også deltar i nyemisjonen er Klaveness Marine, Stormbull v/Anne C. og Christian P. Fossum og Songa Eiendom v/Blystad-familien.
– Vi har gjort emisjonene i to runder, hvor første runde var konvertering av aksjer fra eksisterende investorer, samt noe frisk kapital for å kunne gjennomføre første runde med utkjøp av noen aksjonærer, sier Grimstad.
Emisjonen i første runde var på 2,1 milliarder. I runde to gikk selskapet bredere ut med målsetning om å hente 200 millioner, men på grunn av kraftig overtegning økte man emisjonen til 300 millioner kroner.
– Vi ønsket ikke mer penger nå, siden det også ville vanne oss ut på eiersiden. Totalt sett var det en veldig hyggelig respons i markedet, og det er bra at så mange ville være med Stor-Oslo Eiendom videre, sier Grimstad.
Ansatte eier 25 prosent
Selskapet har i dag 35 ansatte.
– Vi har hatt som filosofi fra dag èn at alle de ansatte skal være med på eiersiden. Man får ikke tak i de beste folkene med bare lønn, det skal være attraktivt for de ansatte, sier Rygg.
De største aksjonærene i Stor-Oslo Eiendom etter konsolideringen blir de ansatte som samlet eier cirka 25 prosent.
Blant aksjonærene er også Steinar Lindberg, Astron v/familien Vandvik Johansen og Moro v/Roar Mortensen.
De største gründer- og ansatte aksjonærene er Arild Rygg, Karsten Hjertholm, Arne Brovold, Mathis Grimstad, Geir Johnsen, Per Christian Holm, Christian Haug, André Sommerfelt Bårdstu, Henrik Graff, Kathinka Lien Augustine og Nikolai Gomez Olsen.
Vil vokse kraftig
Stor-Oslo Eiendom øker tempoet kraftig de neste årene og vil i snitt legge ut 1.000 boliger årlig, mot 300 nå. Selskapet har 6.000 boliger under utvikling og regulering.
– Det er generelt en underdekning av boliger i Oslo- regionen, og flere kommuner planlegger å gjennomføre store byutviklingsprosjekter for å imøtekomme disse behovene. Vi investerer nå mer utenfor Oslo, det bør være et varsko til Oslo kommune, selv om vi har en god dialog politisk, sier Grimstad.
Han er ikke i tvil om at det bygges altfor lite boliger i Oslo i forhold til behovet.
– For samfunnet er det ikke bra. Behovet er 4-5.000 boliger årlig, men langt under halvparten er blitt regulert. I år er det blitt regulert cirka 700 boliger i Oslo.
Ser god boligprisvekst
Grimstad er ikke bekymret for boligmarkedet og - prisene og er ikke i tvil om at boligprisene i selskapets utviklingsportefølje vil stige mer enn KPI fremover.
– Boligprisene flater litt ut nå, men det er ingen som skrur ned nyboligprisene. Etterspørselen er større enn tilbudet. Vi investerer i boliger i pendleravstand og på kollektivknutepunkter, der vil prisene stige mer enn KPI, det er helt sikkert, sier han.
– Det er beliggenhet som er viktig i eiendom. Det kan være stor forskjell ved T-banen og bare 500 meter unna. Men lenger ute i distriktene spøker det, men da vil jo ikke utbyggere bygge heller, sier Rygg.
Stor-Oslo Eiendom har solgt boliger for cirka 1,8 milliarder kroner i 2021 og har 850 boliger under produksjon.
20-års jubileum
Arild Rygg etablerte Stor-Oslo Eiendom i 2001. I starten var oppgavene primært preget av prosjektutvikling og rådgiving for Entra Eiendom og han fikk blant annet med seg Karsten Hjertholm, Arne Brovold og Mathis Grimstad. Selskapet utviklet blant annet Postgirobygget, Equionorbygget på Fornebu, Borgarting Lagmannsrett, Høyskolen i Akershus og Intility-fotballstadion.
I 2002 begynte Stor-Oslo Eiendom også med boligutvikling, først i samarbeid med Fearnley Finans, men etter seks år begynte selskapet selv å tilrettelegge prosjektene og hente penger inn i egne single purpose prosjekter for hvert byggeprosjekt. Selskapet ble kåret til Årets byutvikler i 2021 og har fått flere arkitekturpriser.
