Mens Stockholmsbørsen huser et femtitall eiendomsselskaper, er det langt mer skrint på Oslo Børs, og bedre ble det ikke i løpet av 2021. Norwegian Property forsvant ut børsdøren i august etter at John Fredriksen kjøpte hele selskapet , mens Solon Eiendom ble overtatt av svenske SBB i november, før det nylig ble kjent at OBOS overtar 49,5 prosent av Solon-aksjene.
I tillegg er børsnoterte Entra gjenstand for en budkamp blant svenske selskaper som trolig ender med en avnotering eller oppsplitting i en eller annen form.
Til gjengjeld entret Petter Stordalen, Johan Johannson, Marius Varner, Christian Ringnes & Co. Euronext Growth med sitt kjøpesenterselskap Aurora Eiendom tidligere denne måneden. Og i juni fant Porsgrunn-baserte R8 Property samme vei.
Flere noteringer
Jonas Andersson, som forvalter Carnegie Fastighetsfond Norden fra Stockholm, tror 2022 vil by på et lite skred av eiendomsnoteringer på de nordiske børsene etter at 2021 ble et rekordår for oppkjøp og fusjoner.
Eiendomsaksjer på Oslo Børs
Hovedlisten:
Euronext Expand:
Euronext Growth:
– Jeg har ingen navn å gi deg. Men ettersom jeg er en stor investor, blir jeg gjerne kontaktet når noe er på vei til børsen før det er offisielt. Frem til mars finnes det tre–fire selskaper som er på vei til børsen i Sverige. Mange småselskaper er blitt notert de seneste ukene. Jeg tror det kommer flere, sier han.
I skrivende stund har Carnegie Fastighetsfond Norden hatt en vekst siden årsskiftet på 31 prosent. Og på tre år ville 1 million kroner blitt til 2,21 millioner om de ble plassert i fondet.
Når jeg ser på markedet nå, prises enkelteiendommer høyere enn det børsselskaper prises tilJonas Andersson, Carnegie Fonder
– Norden er en bra region å være i, og rentene er kommet mye ned. I Sverige er det sterk økonomi og likevel lave renter. Norge er litt annerledes med tanke på renten, men der er også avkastningskravet høyere, sier Andersson.
Hyperaktive svensker
Aktivitetsnivået har da også vært kokende. Foreløpige beregninger fra DNB Næringsmegling viser at norsk næringseiendom for nesten 150 milliarder kroner har skiftet hender i år. Dermed er den forrige rekorden fra 2015 slått med solid margin.
Den desidert største transaksjonen oppsto da Entra kjøpte Oslo Areal fra Gjensidige Forsikring og svenske AMF for 13,55 milliarder kroner . Norwegian Property ble tatt av børs med en verdi på 11,9 milliarder kroner, mens Hitecvision kunne innkassere 9,0 milliarder for industrieiendommene i Asset Buyout Partners, som gikk til svenske Balder.
Alt dette blekner selvsagt idet Ivar Tollefsen kommer inn i bildet. Tollefsen-dominerte Heimstaden Bostad betalte over 90 milliarder kroner for 28.776 boliger i Tyskland, Sverige og Danmark da svenske Akelius ble kjøpt i september.
– Blir det like høy aktivitet i året som kommer?
– Når jeg ser på markedet nå, prises enkelteiendommer høyere enn det børsselskaper prises til, og det kommer til å bli oppskrivninger. Det driver markedet videre. Substansverdiene vil øke, sier Andersson.
I Norge er børsnoterte eiendomsaksjer tradisjonelt blitt handlet med rabatt i forhold til substansverdien (NAV) av eiendommene. Slik har det ikke vært i Sverige.
Nå er gapet imidlertid i ferd med å lukkes. Carnegie påpeker at forskjellen i verdsettelse har økt betydelig gjennom året, noe som har gjort at flere aktører med en høy aksjekurs har lansert aksjebaserte bud, og at større bedrifter kan finansiere seg billigere i obligasjonsmarkedet. I tillegg er markedet blitt mer og mer støvsugd for attraktive enkelteiendommer.
Særlig har svenske selskaper slått klørne i norsk eiendom.
– Det er vel svenskenes fortjeneste at børsverdien på Entra har kommet seg opp. Det har vært lite å kjøpe i Sverige, og så ser man at her finnes det et veldrevet selskap som handles med rabatt, sier Andersson.
Han påpeker også en annen, viktig faktor for svensk ekspansjon og oppkjøpsiver: Finansiering.
– Før spilte det ingen særlig rolle hvor stor du var når du skulle skaffe finansiering, men nå kan du finansiere deg i obligasjonsmarkedet med euro om du er veldig stor, og det blir billigere. Dette er en synergi som ikke fantes tidligere.
– Kommer det svenske inntoget til å fortsette?
– Ja, det tror jeg. Balder må stadig finne nye ting å kjøpe. De har en policy på ikke betale ut noen ting, de bare kjøper og kjøper. Den andre store eieren i Entra, Castellum, vet ikke om de vil kjøpe Corem Property Group i stedet, så de selger kanskje sin andel til Balder, sier forvalteren om den pågående såpeoperaen som utspiller seg i Entra-kulissene.
Frykter ikke renten
– Norges Bank har oppjustert styringsrenten til 0,5 prosent, og har varslet en ny heving allerede i mars, med flere utover året. Hvilken innvirkning får det på markedet?
– Om renten kommer opp på grunn av høyere inflasjon eller økonomisk vekst, ser jeg ingen problemer. Inflasjon brukes direkte for å justere opp leiekontraktene, og er en av de beste driverne for eiendomsbransjen. Men om renten går opp uten inflasjon eller vekst, da er det så klart dårlig.
Det har aldri vært så store forskjeller: Har du logistikk og bolig, da har du stor premie – kontor, stor rabattJonas Andersson, Carnegie Fonder
– Så tror jeg rentene kommer til å ligge på et ganske lavt nivå, fordi denne inflasjonen er ganske midlertidig. Den biter seg ikke fast, men har andre årsaker. Jeg tror ikke at Norge kommer til å ha 5 prosent inflasjon i mange år. Det er utelukket, sier Andersson, og refererer til novemberinflasjonen på hele 5,1 prosent – hovedsakelig drevet av de galopperende strømprisene.
Chicken race
Andersson er ikke særlig kontrær når han blir spurt om hvilke eiendomsklasser han tror vil gjøre det best. Forvalteren lar seg ikke påvirke av Petter Stordalens skryt av Aurora Eiendom. Handel holder han seg unna.
– Etter pandemien kommer handelen til å komme i gang igjen på et vis. Men jeg tror det blir mindre og mindre fysisk handel. Det blir nok et chicken race. De beste kommer til å gå bra, men mange vil falle fra.
– Trenden med å kjøpe logistikk kommer tilbake nå, men i litt mindre skala. Hoteller kommer til å ha det tøft litt til, sier Andersson.
Det er kontoreiendom han er mest positiv til.
– Markedet tror kontoretterspørselen kommer til å gå ned, men mange kontorselskaper handles med stor rabatt mot substansverdien, og differansen er blitt for stor. Det har aldri vært så store forskjeller: Har du logistikk og bolig, da har du stor premie – kontor, stor rabatt.
– Hvorfor er det så stor forskjell på Norge og Sverige når det kommer til børsnotert eiendom?
– Jeg tror det har sin bakgrunn i eiendomskrisen tidlig på 90-tallet. Bankene hadde mye pant i eiendom, som så ble børsnotert. Mange av de største selskapene kom da. Og siden sektoren ble stor, førte det til flere så børsen som et alternativ. Dermed ble sektoren enda større.
– Har det også noe med forskjellig beskatning å gjøre?
– Ja, det er gunstigere å ha privat eiendom i Norge. Det er et annet opplegg. Men om man sammenligner med Danmark og Finland er det ikke slik i de landene, og der er det også veldig få eiendomsselskaper på børsene.
