Svensk oppkjøpsbølge over Norge
Svenske investorer er hyperaktive i Norge. De står for over to tredeler av utenlandsk direktekjøp, har 65 prosent av Entra, og slukte Solon Eiendom.
Publisert 26. nov. 2021 14:15
– Det er mange svensker blant internasjonale kjøpere i Norge. Vi ble faktisk overrasket da vi så hvor mye disse utgjorde, sier Ragnar Eggen, partner i Akershus Eiendom.
De svenske eiendomsselskapene har inntatt Norge med full tyngde i år, og har spesielt gjort seg synlig i kampen om børsnoterte Entra.
Her har tre svenske børsnoterte selskaper – SBB, Castellum og Balder – kjøpt aksjer i bitre budkamper. Budene har så langt ikke vært anbefalt av Entra-styret, og status er at to av selskapene, Balder og Castellum, sitter på henholdsvis 33,7 og 31,7 prosent av aksjene.
Ønsket om å overta hele selskapet virker så som så. Da Balder måtte legge frem et tilbud til resten av aksjonærene etter å ha passert flaggegrensen på en tredel av aksjene, tilbød de like godt en pris som var 10 kroner under børskursen på 212 kroner, siden det var det høyeste nivået de har handlet aksjer på det siste halve året. Tilfanget av nye aksjer ble dermed magert.
I tillegg har SBB kjøpt opp alle aksjene i den børsnoterte boligbyggeren Solon Eiendom.
42 mrd. i Entra, 16 i markedet
Men de nevnte Entra-handlene registreres ikke i transaksjonsvolumet, det skjer først om et av selskapene skulle få hånd om hele selskapet. Entras eiendomsportefølje hadde ved utgangen av tredje kvartal en markedsverdi på 64 milliarder kroner, så svenske kjøp til nær 65 prosent av aksjene innebærer underliggende verdier på snaue 42 milliarder kroner.
I transaksjonsmarkedet har svenskene handlet for drøyt 16 milliarder kroner i år.
Balders gigantkjøp
– I år er det én transaksjon som trekker opp volumet voldsomt, sier Eggen.
I starten av mai la Balder 9 milliarder på bordet for å sikre seg Hitecvisions portefølje av oljeeiendommer på Vestlandet med Bergen og Stavanger som hovedområder – 106 eiendommer med 264.000 kvadratmeter og 1,78 milliarder kvadratmeter tomteareal. Hitecvision kunne notere seg for en gevinst på over 3 milliarder kroner.
NEST STØRST I ENTRA: Henrik Saxborn, adm. direktør i Castellum. Han går av i løpet av 2021. Foto: Castellum
Men det er ikke bare enkelttransaksjoner som trekker opp. Markedet preges av at antallet transaksjoner er høyt – 14 stykker frem til midten av november. I 2020 var totalen 12 transaksjoner, men i 2016 og 2017 var det langt høyere nivåer – 28 og 21.
I 2019 sto svenske kjøpere for 65 prosent av totalvolumet blant internasjonale kjøpere. Dette steg til 79 prosent i fjor, og ligger i midten av november på 64 prosent.
– Hvorfor er svenskene blitt så hissige på Norge?
– Det vi tror er det viktigste akkurat nå, er at eiendomsmarkedet i Norden generelt er inne i en konsolideringsfase der større selskaper bygger seg opp og fusjonerer for å få en størrelse med flere av de store europeiske. Det gir blant annet bedre tilgang til og billigere lån, sier Eggen.
Han sier at de store svenske aktørene ligger i forkant av denne bølgen, men også norske aktører som Ivar Tollefsens Heimstaden er med på dette.
Og det er de børsnoterte aktørene som er på hugget. Mens norske børsselskaper er priset til substansverdi – altså eiendommens verdi ved et salg – eller med en liten rabatt, har de svenske selskapene store premier på aksjekursene.
Formuesskatteplanlegging
I Norge gjør formuesskatten at mange investorer foretrekker å investere i eiendomsmarkedet direkte eller via ulike syndikater. Da reduseres formuesverdien kontra å ha børsaksjer.
– Den sterke verdsettelsen av svenske børsnoterte eiendomsselskaper gir dem styrke til å handle mer i flere segmenter og markeder. Størrelsen gir en svært viktig fordel i dagens marked, fordi man får tilgang på bedre finansieringsmuligheter som i praksis er forbeholdt selskaper med titalls milliarder i eiendomsverdi, sier Eggen.
STORE SVENSKEKJØP: – Vi ble faktisk overrasket da vi så hvor mye svenskenes kjøp utgjorde, sier partner i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen. Foto: Håkon Sæbø
Svenskene har vært i Norge i mange år, og interessen har økt gradvis.
– De første årene de var inne, var det hverken store volumer eller mange transaksjoner. Med flere kjøp og flere eiendommer på svenske hender, er man blitt mer kjent med markedet, og føler seg tryggere enn andre internasjonale investorer. De svenske investorene opplever heller ikke den samme valutarisikoen mot norske kroner som eurobaserte investorer gjør, det oppleves nok også for mange av de største aktørene som ett marked, sier Eggen.
Men aksjepremie eller ei, det er ikke bare for svenskene å spasere inn i Norge og skaffe seg eiendommene de ønsker. Det sees godt på grafen som viser hva de faktisk har kjøpt.
Mens de i 2019 nærmest utelukkende kjøpte kontoreiendommer i Norge, utgjør dette i år en liten andel.
– Det er mange sterke norske kjøpergrupper, som formuende privatpersoner, fond, livselskaper syndikeringsselskaper. De er også interessert i kontoreiendommer, så svenskene taper mange budkamper, sier Eggen.
– Hvorfor har svenskene en så høy andel av internasjonale kjøp?
– Norge føles nok litt tryggere fra Sverige enn fra Tyskland eller andre steder. Det norske markedet oppleves som vanskelig på grunn av svingende valuta med bakgrunn i oljeprisen. Vi ser at en del aktører de siste årene har valgt å droppe valutasikring, og heller håndtere dette som en del av diversifiseringen, sier han.
– En finansiell øvelse
– Fra mitt perspektiv er svenske selskapers kjøp i Norge til en viss grad en finansiell øvelse. Aksjene handles med premie på Stockholmsbørsen, mens norske eiendommer og børsselskaper omsettes til NAV (Net Asset Value, altså verdijustert egenkapital, red. anm.) eller med en liten rabatt, sier daglig leder i NREPs Oslo-kontor, Jens Petter Hagen.
– Svenske børsselskaper har billig funding. De har billig egenkapital og låner billig i kraft av sin størrelse, sier han.
Selv leder han et selskap som er svært aktivt i kjøpsmarkedet.
På 18 måneder har NREP handlet for over 6 milliarder kroner, meget sterkt trukket opp av Coops hovedlager på Gardermoen. Bygget på 85.000 kvadratmeter gikk for drøyt 3 milliarder kroner i september i fjor.
SOLGT FOR OVER 3 MRD.: Sentrallageret til Coop i Gardermoen Næringspark. Foto: Gard Setsaas
NREP er et nordisk eiendomsfond som i dag har rundt 12,5 milliarder euro, cirka 125 milliarder kroner, investert i nordisk eiendom. Kundene er gjerne institusjonelle investorer fra store deler av verden. Fondet kjøper logistikk, bolig, kontor og eldrehjem, i tillegg til å gjøre opportunistiske investeringer. I Norge er det de to første kategoriene som utgjør stort sett hele eiendomsmassen på cirka 8 milliarder kroner.
– Hvordan finansierer dere kjøpene?
– Vi reiser egenkapital i fond fra nordiske og internasjonale institusjoner. Gjeld henter vi lokalt blant norske og nordiske banker. Ofte har de lokale norske aktørene vi konkurrerer med lavere avkastningskrav eller høyere risikovillighet, og vi taper flere budrunder enn vi vinner, sier han.
– Overopphetet marked
I det brennhete transaksjonsmarkedet mener stort sett alle aktører at prisene er stive, og at de selv er forsiktige.
– Vi er villig til å betale en konkurransedyktig pris for eiendommer som passer godt inn i porteføljene. Det er beinhard konkurranse og langt høyere etterspørsel enn tilbud, og vi synes det er en tendens til at alt handles på en sylskarp yield. At det er for dårlig differensiering mellom gode og middels gode eiendommer tyder på et overopphetet marked, sier Hagen.
Han mener at et slikt marked preges av at investorer kanskje ser seg litt blinde på kontantstrømmen fremfor eiendommens beskaffenhet.
– Eiendommer med lange kontrakter prises på kontantstrømmen, det har de alltid gjort. Hva er forskjellen nå?
– Vi gjør også det, men jeg mener at med all kapitalen som renner inn i syndikeringsmarkedet, er det uklart for meg hvor dypt disse investorene går ned i de ulike casene, sier Hagen.
Syndikeringsmarkedet utgjøres av ulike meglerhus som kjøper en eiendom på vegne av kunder, henter inn egenkapital og gjeld, og drifter den. Her er det ofte formuende personer som kjøper seg inn. Samlet sett har de en enorm kjøpekraft, og har typisk stått for mellom 35 og 40 prosent av alle transaksjoner i Norge de senere årene.
– Jeg tror ikke de går like dypt ned i detaljene som industrielle aktører, men det trenger ikke i seg selv å være irrasjonelt. De som investerer i slike eiendomssyndikater sammenligner ofte eiendom med andre aktivaklasser, og går inn om de finner det attraktivt. Men det er naturligvis en risiko forbundet med å ikke sette seg like grundig inn i detaljene, sier han.
Renteoppgang gir fall?
– Hva skjer med de stive prisene når sentralbankenes varslede renteheving er gjennomført?
– Jeg tror det påvirker transaksjonsvolumet i første omgang. I tider med stigende renter vil antagelig avstanden mellom selgers pris forventning og kjøpers betalingsvillighet øke. Selgers villighet til å akseptere en lavere pris er ofte tregere enn kjøpers villighet til å akseptere en høyere pris, som er situasjonen i et fallende rentemarked. Volumbykset vi så etter at sentralbanken senket renten tidlig i pandemien er et godt eksempel på hvor fort prisstigning og volum beveger seg i et fallende rentemarked.
– Hva skjer med prising og yield ved renteøkninger når det er langt høyere etterspørsel enn tilbud? Det blir vel ikke et én-til-én-forhold?
– Kanskje ikke, men jeg tør ikke spekulere i forholdet, for jeg har tatt feil hver gang jeg har tippet. Det er mange faktorer som spiller inn. Jeg konstaterer at det er fryktelig mye kapital i markedet og kanskje enda mer på vei inn. Men vi vil absolutt hensynta den stigende rentekurven i Norge når vi regner, sier han.