Da eiendomsskatten for 2020 ble utskrevet, fikk leilighetseierne ved Seniorsenteret i Kragerø en overraskelse: Leilighetene, som var like store, med samme utsikt og med samme standard hadde fått helt ulik eiendomsskattetakst og ulik eiendomsskatt. Fire leiligheter side om side i første etasje fikk fire ulike takster. Den første fikk en takst på 3,4 millioner kroner, og måtte betale en eiendomsskatt på 5.940 kroner.
Den andre fikk en takst på 2,29 millioner, og måtte betale 3.602 kroner i eiendomsskatt. De to andre fikk takster på henholdsvis 3,2 og 3,15 millioner.
Hvordan kunne så dette ha seg?
Tre ulike metoder
Det naturlige hadde kanskje vært å spørre Ole C. Torgersen, daglig leder i Verditakst. Hans firma har nemlig taksert alle eiendommene i Kragerø kommune basert på en sjablongmodell. Men heller ikke der finner vi svaret: Hans firma leverte nemlig en innstilling om at disse leilighetene skulle ha en takst på 1,579 millioner kroner hver.
Hva er det Kragerø kommune har benyttet? Et dokument Finansavisen har fått tak i viser at kommunen faktisk har benyttet tre ulike modeller for verdsettelse av alle kommunens boliger og fritidsboliger:
Og for hver enkelt eiendom er den høyeste av disse tre beløpene benyttet som grunnlag for eiendomsskatten.
– Henger ikke på greip
Leilighetene i seniorsenteret har dermed blitt taksert på ulike måter. Leiligheten som ble verdsatt til 3,4 millioner kroner, fikk denne taksten fordi den ble kjøpt for 3,4 millioner kroner i 2019.
Leiligheten som fikk lavest takst ble kjøpt for 1,89 millioner i 2016. Dersom den skulle blitt verdsatt på samme måte som den første leiligheten, med salgspris justert med konsumprisindeks siden salgstidspunkt, ville den fått en takst på 1,98 millioner. Men for denne leiligheten var det taksten på 2008 med et påslag på 23,2 prosent som ble det høyeste beløpet, skattenemnden fastsatte dermed taksten til 2,29 millioner. Begge de to andre leilighetene fikk en takst basert på salgssum fra henholdsvis 2017 og 2019.
– Det henger jo ikke på greip i det hele tatt, sier Jørn Espolin Johnson.
Hans mor eier en av disse leilighetene.
– Hun måtte ha en leilighet i første etasje, fordi hun har vanskeligheter med trapper, sier han.
Han reagerer på at like leiligheter ikke er behandlet likt.
– Kommunen er blitt gjort oppmerksom på denne grove forskjellsbehandlingen i klage, men velger altså og fortsatt stå på sitt uten videre begrunnelser, sier Johnson.
De dyre hyttene
Målt i kroner i eiendomsskatt virker kanskje ikke forskjellen så stor mellom leilighetene i seniorsenteret. Langt større er den for de dyreste hyttene, for eksempel i Portør.
Der ligger det to hytter ved siden av hverandre, med forholdsvis lik beliggenhet, men der den ene er litt større enn den andre. Den minste fikk i 2008 en takst på 6,5 millioner kroner, og sakkyndig nemnd oppjusterte denne i tråd med prisveksten til 7,64 millioner kroner i 2020.
Den litt større fritidseiendommen fikk en takst på 7,32 millioner kroner i 2008. Oppjustert til 2020 ville denne blitt på 9 millioner kroner. Denne eiendommen fikk imidlertid nye eiere i 2016, og salgsprisen var da 12 millioner. Nemnden ga dermed eiendommen eiendomsskattetakst på den oppjusterte kjøpesummen: 12,58 millioner kroner.
Eieren av den største hytta ble ilagt en eiendomsskatt på 25.207 kroner, basert på salgsverdien. Men hadde eiendommen ikke vært omsatt, ville 2008-taksten bli lagt til grunn, slik som for naboeiendommen. Da ville eiendomsskatten blitt på 17.759 kroner.
Takst fremfor pris
I tilfeller der eiendommen er omsatt, men salgsprisen var lavere enn taksten, er det taksten som er benyttet. Et eksempel på det er en fritidseiendom ved Hullvann. Verditakst takserte eiendommen til 1,069 millioner kroner. Den ble solgt for 800.000 kroner i 2018. I skattelisten er den oppført med en verdi på 1,069 millioner.
Til sammen var det 8.169 boliger og fritidsboliger i Kragerø kommune som fikk utskrevet eiendomsskatt i 2020.
Av disse ble Verditakst' takstforslag lagt til grunn for 62,3 prosent av eiendommene, 21,2 prosent av eiendommene fikk en oppjustert gammel takst, mens 13,5 prosent av eiendommene ble av sakkyndig nemnd vurdert til faktisk salgsverdi justert med konsumprisindeks.
– Bryter med likhetsprinsippet
Basert på eksemplene presentert fra Kragerø kommune har Finansavisen spurt to advokater med kompetanse på eiendomsskatt om de mener at denne praksisen er i tråd med Eiendomsskatteloven og likhetsprinsippet.
– Når like eiendommer ender opp med helt ulik verdi, tilsier det at at kommunen bryter med likhetsprinsippet, sier Anne Gro Enger, advokat og partner i advokatfirmaet Ræder.
– Jeg ser ikke hvordan kommunen kan forsvare eller forklare at like eiendommer behandles ulikt i den forstand at de får fastsatt vesentlige ulike verdier for eiendomsskattemessige formål.
– At likhetsprinsippet er et grunnleggende hensyn bak eiendomsskatteloven, er understreket av Finansdepartementet en rekke ganger, sier Enger.
Også Rolf Lothe, fagsjef i Skattebetalerforeningen, stiller seg spørrende til måten dette er gjort på.
– Kommunene står generelt ganske fritt når det gjelder hvordan de takserer eiendommene for eiendomsskatteformål, og flere takseringsmetoder er mulig, men resultatet av takseringen må likevel fylle visse minstemål. For det første kan grunnlaget for eiendomsskattetaksten ikke overstige eiendommens virkelig verdi. For det andre må eiendommene i utgangspunktet likebehandles, sier han.
– Systematisk skjevhet
– Ved takseringen innebærer det at takstens andel av eiendommens virkelige verdi gjennomgående må være omtrent den samme. Det kan for eksempel normalt ikke godtas at den konkrete verdsettelsen fører til at noen eiendommer verdsettes til 40 prosent av virkelig verdi, mens andre verdsettes til 80 prosent av virkelig verdi. Dersom det er mange slike utslag, vil en kunne hevde at likebehandlingsprinsippet er brutt.
Lothe påpeker at reglene om eiendomsskatt er relativt grovmaskede, og at visse utslag må godtas.
– Men hvis kommunen for hver enkelt enkelt eiendom har satt opp tre potensielle grunnlag for ny takst, for så å velge det høyeste, har dette noen uheldige sider. Siden oppnådd pris ved faktisk salg er ett av grunnlagene, kan det innebære at omsatte eiendommer gjennomgående har et høyere takstgrunnlag enn ikke omsatte eiendommer.
– Jeg kan ikke se at det er støtte i loven for en slik systematisk skjevhet, sier Lothe.
Ole C. Torgersen raser over kommunens praksis.
– Jeg har jobbet som takstmann i lenge, og har aldri vært borti at en kommune har endret takster på denne måten. Dette er i strid med likebehandlingsprisnippet i eiendomsskatteloven, sier Torgersen.
– Og så var det vi som fikk skylden fordi det kom så mange klager.
Avviser kritikken
Leder av sakkyndig nemnd, Øyvind Kristiansen, mener kommunens praksis er i tråd med loven.
– Det overordnede i forhold til eiendomsskatteloven er å finne riktig omsetningsverdi på det tidspunktet det omtakseres, sier Kristiansen.
– For å finne omsetningsverdien benyttes ulike faktorer og verktøy. Dersom omsetningsverdien er kjent, legges den til grunn. Det kan også være omsetning av tilsvarende eiendommer i samme område.
– Prinsippene vil kunne varierer avhengig av hvilke faktorer som er tilgjengelig og kan legges til grunn.
At sakkyndig nemnd har endret takstene for enkeltobjekter etter at Verditakst leverte sin innstilling, er det ingen tvil om. Der kommer blant annet frem i dommen fra rettssaken mellom Verditakst og Kragerø kommune høsten 2020.
«Retten finner det naturlig at den sakkyndige nemnda vurderte og endret de såkalte «røde takstene» da disse ble oppdaget. Dette dreide seg om takstforslagene hvor den sakkyndige nemnda hadde oppdaget at disse var lavere enn takstene for de samme eiendommene i 2008», heter det i dommen.
Sjablongmodell for Kragerø kommune
I Kragerø benyttes en sjablongmodell, der taksten er et produkt av fem ulike faktorer:
Kvadratmeterpris etter sjablong
Enebolig: 20.000 kroner
Rekkehus: 17.000 kroner
Fritidsbolig: 20.000 kroner
Sonefaktoren
... skal si noe om hvor attraktivt området er. For boligeiendom har for eksempel Kragerø sentrum en sonefaktor på 1, mens Portør har en sonefaktor på 0,7.
For fritidseiendom har Kragerø sentrum en sonefaktor på 1,8. Området Kjøebrønn har en sonefaktor på 1,2, mens området Jomfruland-Skåtøy-Arø-Stråholmen-Buholmen har en sonefaktor på 2.
Vurderingsfaktoren
... skal si noe om andre forhold ved eiendommen, for eksempel standard og alder.
For boligeiendommer kan vurderingsfaktoren maksimalt settes til 2, for eiendommer med veldig høy standard. Eiendommer med normal standard får en vurderingsfaktor på 1.
For fritidseiendommer er den høyeste vurderingsfaktoren som kan benyttes 5. Denne brukes på spesielt fine eiendommer med blant annet brygge, strandlinje og spesielt god standard. En eiendom med normal standard får vurderingsfaktor 1.
Lavt taksert
Det er ikke så rart at sakkyndig nemnd ble overrasket over at så mange av takstene fra Verditakst lå så langt under takstene fra 2008, gitt den høye prisstigningen på eiendom i perioden.
Sjablongtakstene fra Verditakst lå i mange tilfeller svært langt under virkelig omsetningsverdi.
For eksempel på leilighetene i seniorsenteret, der Verditakst hadde gitt leilighetene en takst på 1,579 millioner kroner, mens flere av dem nylig var solgt for over 3 millioner.
Torgersen mener at sjablongene og takstene ikke er satt for lavt.
– Jeg føler meg sikker på at takstene verdimessig er fornuftige i henhold til eiendommens markedsverdi i henhold til eiendomsskatteloven. Vi har kalibrert sjablongverdier og føler oss komfortable med dem. Disse er for øvrig gjennomgått og vedtatt av sakkyndig takstnemnd, sier han.
– Jeg og mitt takstfirma kan ikke innestå for de gamle takstene, og hvorfor en del av våre takstforslag verdimessig kom lavere enn kommunens takster fra 2008. Oppdraget vårt var ikke å evaluere om vi mener 2008-taksten er korrekt.
– Hvordan har du opplevd samarbeidet med kommunen og sakkyndig takstnemnd?
– Veldig godt, de lyttet, men var likevel soleklare på følgende – som de sa: Torgersen, 2020-taksten kan ikke gå ned fra 2008-taksten.
– Jeg har svart det samme både til sakkyndig nemnd og til kommunen: - Vi kjenner ikke hvilket grunnlag forrige leverandør av takseringstjenester la til grunn for sine vurderinger, og kan ikke innestå for de gamle takstene. Oppdraget vårt var å fastsette markedsverdi på alle skattepliktige eiendommer i Kragerø kommune, ikke å evaluere om vi mener 2008-taksten er korrekt.
Soner og sjablonger
– Hvis dere i sakkyndig nemnd oppdaget at takstene Verditakst leverte i mange tilfeller lå så langt fra virkelig markedsverdi, hvorfor justerte man ikke på sjablongene i stedet for på enkelteiendommer?
– Vi hadde en gjennomgang av ulike sonefaktorer og områder som ble justert for å legge riktig markedsverdi til grunn, sier Kristiansen.
– Sjablongtaksering ble benyttet i utstrakt grad for boliger, næringseiendommer og industri. Når det gjelder fritidseiendommer i Kragerø ble sjablongtaksering benyttet i mindre grad da blant annet beliggenhet og sjønære områder gjør store utslag på taksten. Sakkyndig nemnd kom derfor fram til at sjablongtaksering ikke ville gi riktig omsetningsverdi på fritidseiendommer i Kragerø.
En rekke av de dyre fritidseiendommene i skjærgården er likevel taksert etter sjablong, viser dokumentet Finansavisen sitter på.
2,4 mill. kroner
Kontrakten Verditakst inngikk med Kragerø kommune for takseringsoppdraget hadde en verdi på rundt 2,4 millioner kroner. Oppdraget besto i befaring og taksering av 15.400 skatteobjekter, registrering i matriklen og utarbeidelse av nye rammer og retningslinjer for taksering i Kragerø kommune. Verditakst benyttet også to underleverandører i prosjektet.
Detaljert grunnlag?
At det ble benyttet tre ulike metoder til verdsetting av eiendommene i Kragerø var det trolig ikke noen andre enn Sakkyndig nemnd som visste da eiendomsskatten ble skrevet ut.
Alle eiendomseiere i kommunen fikk da et brev med eiendomsskattetaksten. Vedlagt ligger et dokument med tittelen «Detaljert grunnlag takst og skatt». Der skal det stå hvordan taksten er beregnet, blant annet type eiendom og areal, altså de faktorene som skal settes inn i sjablong-modellen. Men bare de eiendommene som har fått Verditakst sitt taksforslag lagt til grunn, har fått dette utfylt i sine dokumenter.
De andre har mottatt et brev der det rett og slett ikke er fylt ut noen ting på disse postene. I stedet er det fylt inn et beløp med betegnelsen «Fastsatt eiendomstakst av takstnemnd», uten en begrunnelse av hvor denne kommer fra. Denne eiendomstaksten er så ganget opp med sonefaktor, vurderingsfaktor indre og vurderingsfaktor ytre. Bildet viser taksten for en eiendom som fikk satt sin verdi til 3.426.192 kroner, 23,2 prosent høyere enn taksten i 2008, som er den samme faktoren som alle eiendommer er blitt oppjustert med.
Klager og rettssak
Eiendomseierne i Kragerø så neppe dette heller, de var trolig mer opptatt av sluttsummen på regningen. For svært mange økte nemlig eiendomsskatten dramatisk. For kommunen som helhet økte den med 55 prosent, men mange fikk en langt større økning.
Klagene ramlet inn i hopetall. I alt kom det inn 2.400 klager.
– Vi ble veldig overrasket da kommunen på forfallsdato gikk ut i lokalavisen og sa at de ikke ville betale fordi de hadde fått så mange klager. Vi har gjort en jobb, uten å få pengene for jobben. Når det senere skulle vise seg at sakkyndig nemnd selv har endret mange av takstene, faller dette på sin egen urimelighet, sier han.
Da kommunen fortsatt nektet å betale, tok Verditakst ut stevning. Saken ble behandlet i Nedre Telemark tingrett i fjor.
– Vi tapte med glans og fikk motpartens advokatomkostninger, sier han.
Feil og mangler
Rettssaken avdekket at det var flere forhold ved Verditakst sin leveranse som ikke var i tråd med avtalen som var inngått mellom partene.
Ved minst 300 av eiendommene som Verditakst takserte er det avdekket mangler ved bildematerialet. Retten mente også at det var sannsynlig at det ikke var foretatt kontraktsmessig oppmåling av bygninger som ikke tidligere var oppmålt
«Ved et stort antall eiendommer er det derfor berettiget tvil om hvorvidt takstforslagene fra Verditakst AS gir et representativt utrykk for eiendommenes omsetningsverdi. Vurdert i lys av den berettigede forventingen Kragerø kommune kunne ha til leveransens kvalitet, finner retten at det samlet sett er sannsynliggjort at det foreligger avvik fra kontraktsmessig leveranse», heter det i dommen.
– Vi opplevde det som en stor urett, og valgte å anke, sier Torgersen.
Ankesaken var berammet i lagmannsretten i høst. Advokatene var godt i gang med saksforberedelser, og blant informasjonen som ble langt frem var dokumentasjon fra kommunen på de utskrevne takstene. Det er denne dokumentasjonen som viser at sakkyndig nemnd har benyttet tre ulike verdsettelsesmodeller avhengig av hvilken som var høyest.
I oktober 2021 ble det inngått forlik mellom de to partene.
Klagene
En av dem som har klaget er Dag Berger Rudstrøm, som blant annet eier et eldre hus med lav takhøyde i den vernede bydelen i Kragerø. Huset er i dårlig stand, uten isolasjon, og kan ikke brukes om vinteren. Rudstrøm ble dermed svært overrasket da huset ble taksert til 2.990.000 kroner. Dokumentet Finansavisen sitter på viser at denne eiendommen ble taksert på bakgrunn av 2008-taksten, mens Verditakst utfra sjablonger beregnet taksten til å bli på 1.328.000 kroner.
Rudstrøm klaget. I svarbrevet fra Kragerø kommune kommer det frem at «Faktorene som tidligere er satt, anses etter revurdering ikke som korrekte for å komme frem til en forsiktig markedsverdi», heter det i brevet. Taksten ble satt ned til 2,7 millioner kroner.
Rudstrøm klaget nok en gang, og fikk nå taksten nedsatt til 2,5 millioner kroner. Han reagerer imidlertid på at det ikke er noen begrunnelse hverken for den opprinnelige taksten eller hva som er blitt vurdert når den ble nedsatt.
Egen rapport
Så mange i Kragerø har vært bekymret for måten eiendomsskatten er blitt ilagt i Kragerø kommune at det er dannet en gruppe: Eiendomsskatt Kragerø. Denne gruppen har for egen regning leid inn en advokat, Bjørn Vidar Bråthen, til å gi en beskrivelse av gjennomføringen og resultatet av takseringen i kommunen, og en gjennomgang av lovverket. Rapporten, som nylig var klar, påpeker en rekke problemer i forbindelse med takseringen i Kragerø. Her påpekes det at kommunen ikke har hatt kontrollmekanismer som ville avdekket åpenbare feil ved takseringen gjennomført av Verditakst. «Internkontrollen til administrasjonen fremstår fraværende», heter det videre. Det stilles også spørsmål om klagebehandlingen, og om hvorvidt kommunens retningslinjer er benyttet i denne behandlingen.
«Det anmodes om at kommunestyret vedtar at det skal gjennomføres en ekstern granskning av hele prosessen rundt ny allmentaksering i Kragerø kommune 2019-2020», konkluderer rapporten.
Rapporten har ikke berørt spørsmålet om de mange eiendommene som ble taksert på bakgrunn av 2008-taksten eller omsatt verdi, i stedet for sjabongmodellen.
– Kragerø kommune har fått oversendt rapporten fra interessegruppen «Eiendomsskatt i Kragerø», sier kommunedirektør Dag Willien Eriksen.
– Rapporten er også sendt til kontrollutvalget for vurdering. Kontrollutvalget har ikke sett at rapporten inneholder påstander som medfører behov for igangsettelse av forvaltningsrevisjon. Kommunedirektøren ønsker derimot å legge den inn i det grunnlaget som skal evalueres nå som klagebehandlingen er over selv om det er en rapport som er utarbeidet av en ekstern interessegruppe. Evalueringen vil legges frem for både kommunestyre og kontrollutvalg i løpet av første halvår 2022.
