– Sverige utgjør rundt 80 prosent av børsnotert eiendom i Norden, og tallet fortsetter å vokse. Det blir flere og flere noterte eiendomsselskaper i Sverige, mens det står omtrent stille i Norge, sier Bård Bjølgerud, partner og adm. direktør i Pangea Property Partners.

En oversikt fra næringsmegleren viser en enorm forskjell mellom børsene i Oslo og Stockholm når det kommer til eiendoms- og entreprenøraksjer. Mens det i skrivende stund er syv slike selskaper notert på hovedlisten i Oslo, er det 38 på den tilsvarende listen i Stockholm.

Den totale markedsverdien for de norske aksjene (basert på sluttkursene i 2021) er 106 milliarder kroner. I Sverige er summen nesten ti ganger så høy: 1.026 milliarder (norske) kroner.

– Hvorfor er det slik?

– Sånn har det vært i nesten alle tider. Den svenske børsnoterte eiendomssektoren har alltid vært større, sier Bjølgerud.

Og ikke bare er den stor i forhold til i Norge og resten av Norden – den er stor i enhver målestokk.

– Den totale markedsverdien av eiendomssektoren i Norden er enorm i forhold til det totale markedet. Nordisk eiendom utgjorde rundt 25 prosent av transaksjonsvolumet i commercial real estate i Europa i 2021, men bare 4 prosent bor i Norden, og den nordiske økonomien utgjør 10 prosent av europeisk BNP, sier Bjølgerud.

– Så er da også likviditeten enormt stor sammenlignet med befolkningsstørrelse og BNP, legger han til.

Svensk oppdrift

2021 ble året da svensker virkelig kastet seg over norske eiendomsselskaper, med budkampen om Entra som det fremste dramaet. Balders kjøp av Asset Buyout Partners for 9 milliarder kroner og SBBs overtagelse av Solon Eiendom var heller ikke puslete transaksjoner.

Det som holder det tilbake er prisingen, som ikke er like god som i Sverige

Bård Bjølgerud, Pangea Property Partners

– Den svenske eiendomssektoren vokser fordi selskapene blir større. Prisingen i det svenske markedet er også mer spenstig – aksjene prises gjerne høyere enn substansverdien i selskapene. Når du kommer inn i den spiralen, blir det nærmest selvoppfyllende, også fordi kapitalen som skal investeres blir billigere. Oppdriften gjør at de svenske eiendomsaksjene drar fra feltet, resonnerer Bjølgerud.

HÅPER ENTRA FORBLIR PÅ BØRSEN: Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners. Foto: Pangea

– Og hvordan kommer det noterte svenske universet til å vokse? Jo, det vokser ut av Sverige. Selskapene ser til Norge, Danmark, Finland og ut av Norden.

Bjølgerud peker på bedrede finansieringsmuligheter som et viktig incentiv til å bli større. Over en viss terskel åpner det seg muligheter for rimeligere fremmedkapital, også i euromarkedet.

– Det er mange grunner til at konsolidering er fornuftig, både operasjonelt og finansielt. Det er rasjonelt å bli større, og da kan det være mer fornuftig å kjøpe porteføljer enn enkeltbygg, sier han.

– Oppkjøpsbølgen er dermed ikke over?

– At konsoliderings- og børsbølgen i Sverige kommer til å fortsette, er hevet over enhver tvil.

Norsk brakkvann

Her hjemme forsvant Norwegian Property fra hovedlisten på Oslo Børs i fjor. På vei ut er også Solon Eiendom, mens Entra står i fare for å bli splittet opp eller avnotert på annet vis.

Les også

Carnegie spår eiendomsrush til børs i 2022

Næringseiendom for nesten 150 milliarder kroner er omsatt i Norge i år. Fondssjef Jonas Andersson tror oppkjøp og fusjoner etterfølges av flere børsnoteringer.

I skrivende stund er det en slags stillingskrig mellom de to svenske selskapene Castellum og Balder om kontrollen over Norges mest verdifulle eiendomsselskap.

– Jeg håper ikke Entra blir kjøpt opp og tatt av børs. Jeg mener Entra er veldig viktig for Oslo Børs og det norske eiendomsmarkedet. Selskapet vokser, det kjøpte nylig Oslo Areal, og Balder har ytret et ønske om at Entra fortsetter å være børsnotert, sier Bjølgerud.

Flere eiendomsselskaper ble notert på Euronext Expand og Euronext Growth i fjor, deriblant Aurora Eiendom, men ingen nye kom inn på hovedlisten.

– Vil flere norske eiendomsselskaper søke seg mot børs i 2022?

– Det kan godt være. Mye tyder på at flere eiendomseiere og investorer ser nytten av å være på børs, at det er en arena som kanskje gjør det lettere å bli større. Det som holder det tilbake er prisingen, som ikke er like god som i Sverige.

Les også

Kan være starten på slutten på Entra

Entra kommer til å bli delt mellom svenske Castellum og Balder og opphøre som selskap, tror DNB-analytiker. Nå kan det komme nok et bud fra Sverige. 

Nettopp den typiske rabatten i forhold til substansverdi (verdijustert egenkapital, NAV) for norske eiendomsaksjer var foranledningen til budkampen om Entra.

– I forkant var Entra priset med ganske stor rabatt. Så kom kursutviklingen som resultat av budgivningen. Det er erfaringen, at slike bud ofte er veldig tett på substansverdien. Imidlertid ligger prisingen i mange svenske selskaper vesentlig over substansverdien, sier Bjølgerud.