– Forventningene til fremtidig lagerbehov i Stor-Oslo er stort. Det forventes at dette vil resultere i leieprisvekst. Bare de aktørene vi har pratet med forventer å trenge mer enn 150.000 kvadratmeter ekstra de neste fem årene, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling.
Netthandel tas frem som den største enkeltfaktoren for veksten. I gjennomsnitt forventer aktørene å trenge 16 prosent mer lagerareal de neste fem årene.
— I overkant av halvparten av dette er planlagt i form av nytt lager eller utvidelser, det betyr også at mye er uavklart og hvor aktørene må på markedet. Lagerbrukerne ønsker store tomter med ekspansjonsmuligheter, gjerne en tomt dobbel så stor som bygget, sier han.
Oppjustert lagerbehov
Siden forrige undersøkelse for ett år siden er forventningen til fremtidig lagerbehov fem år frem i tid oppjustert.
– Eksempelvis er det en aktør som vokste syv ganger mer på netthandel i fjor enn de hadde forventet, sier Havikbotn Jacobsen.
Få av deltagerne tror imidlertid dette vil medføre stenging av de fysiske butikkene. Flere tror på mer eller mindre nullvekst i butikkene, men at butikkene vil fungere mer som showroom, utlevering av varer og for veiledning.
Over 60 prosent forventer nå å trenge mer areal de kommende fem årene, og det er ingen som rapporterer mindre lagerbehov.
I gjennomsnitt forventer aktørene med vekstplaner cirka 17.000 kvadratmeter ekstra, men det er store variasjoner.
Om undersøkelsen
Store sentrallagre
Lageraktørene forventer også i større grad sentraliserte lagerbygg enn tidligere, noe som bidrar til å øke lagerbehovet særlig i Stor-Oslo ytterligere de kommende årene.
– Vår hypotese var tidlig at behovet for korte leveringstider vil kunne gi et behov for flere lokale lagre, dette stemte ikke. En stort sentrallager, gjerne i nærheten av Stor-Oslo, fungerer godt, og vi har også i økende grad sett noen aktører som er på tankene om et nordisk sentrallager i Sverige eller Danmark eksempelvis.
Når aktørene i tillegg må finne tomter som er egnet for automatiseringsløsninger, er utvalget svært begrenset.
– Deltagerne etterspør flere regulerte tomter. Konsekvensen har så langt blitt at flere aktører må lenger vekk fra hovedstaden enn de har sett for seg for å finne gode alternativer.
Selv om det er betydelig merbetalingsvillighet for nærhet til den store kundemassen og europaveien, kan behov for størrelse og strenge krav til tomtens grunnforhold tvinge flere lenger vekk.
Leienivåer Stor-Oslo
Leieprisnivå kr. pr. kvm. BTA nybygg:
| Område | Leiepris kr. pr. kvm |
| Midtkorridoren Groruddalen | 1.100–1.600 |
| Midtkorridoren Karihaugen | 1.100–1.500 |
| Nordkorridoren Berger | 1.000–1.500 |
| Nordkorridoren Gardermoen | 950–1.100 |
| Sydkorridoren Langhus | 1.000–1.300 |
| Sydkorridoren Vestby | 900–1.200 |
Enorm investorappetitt
Fra investorsiden opplever DNB Næringsmegling en enorm interesse for lager og logistikkeiendom.
– Det er opplagt muligheter her. Mens interessen er god for de rette objektene over hele landet, har appetitten for disse eiendommene i Stor-Oslo vært enorm.
Bare de siste to årene har lager og logistikkeiendom for over 30 milliarder kroner skiftet eier i Stor-Oslo. Dette inkluderer også kombinasjonsbygg, men som utgjør en liten del her. Tilretteleggerne har kjøpt over 60 prosent av det som er blitt omsatt i perioden.
DNB Næringsmegling nedjusterte nylig anslaget for prime yield til 3,9 prosent og har gjennom året sett svært mange skarpe transaksjoner. Snittyielden i Stor-Oslo falt i fjor nesten 25 basispunkter sammenlignet med 2020.
Enda skarpere prising?
– Mens noen mener at segmentet begynner å bli skarpt priset, er en høy andel svært positive til verdiutviklingen også fremover, sier Havikbotn Jacobsen.
Først og fremst er det en forventning blant investorene om at den høye etterspørselen etter lagereiendommer vil resultere i leieprisvekst de kommende årene. De store aktørene mener de ikke klarer å få regulert nok store tomter, og at dette vil gi et stort press på de beste eiendommene.
– Fra investorsiden forteller flere samtidig at yieldgapet mellom kontor og lager vil kunne reduseres i tiden fremover, slik vi ser eksempler på flere andre steder i Europa.
Tredjepartslogistikk
Det er knyttet spenning til om tredjepartslogistikk-aktører vil ta en stor del av veksten fremover. DNB Næringsmegling har derfor stilt spørsmålet om aktørene vil drifte lagrene selv eller om de vil sette det bort til tredjepartslogistikk-aktører.
– I stor grad ser dette ut til handle om størrelse. De minste netthandelsaktørene vil ikke ha mulighet til å ta på seg kostnadene med egen transport og eget lager, men straks de er blitt store nok er dette avgjørende, sier analytikeren.
Flertallet av aktørene mener det er viktig å få kontroll på denne delen av driften så raskt man når en kritisk grense, og at dette er en avgjørende del av kjernevirksomheten som det vil være uaktuelt å miste kontroll på.
De store aktørene ser imidlertid muligheter for å gjøre logistikktjenester for andre.
