For litt over en uke siden opplyste shorterne i Viceroy Research at de satset tungt på kursfall i det svenske eiendomsselskapet Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB).
Viceroy publiserte en omfattende rapport om det de mener er en skjevhet mellom hvordan SBB selv fremstiller den finansielle risikoen i selskapet, og hvordan den virkelig er. Samtidig langet Viceroy ut mot konsernsjef Ilija Batljan og resten av ledelsen.
Hittil har Viceroy gjort gode penger. Den siste uken har SBB-aksjen falt over 12 prosent på Stockholms-børsen.
I en ny rapport beskriver Viceroy Research leieavtaler og historiske transaksjoner mellom SBB, Læringsverkstedet og Trygge Barnehager. Viceroy mener stive leiepriser blir subsidiert via utbytter fra SBB.
Blåser opp verdier
Dermed kan SBB «bevise» for investorer at eiendommene er mye mer verdt enn de egentlig er. Eiendomsselskapet kan også låne mer penger fra banker og i markedet med sikkerhet fra kunstig høye verdsettelser.
Med høy leiepris kunne Læringsverkstedet på sin side selge eiendommene dyrt. SBB begrunner utstedelsen av D-aksjer med at selskapet ønsker høyere kredittrating.
«Læringsverkstedet er blitt enige om en alarmerende leiepris. De er så høye at vi ikke tror Læringsverkstedet vil klare å møte sine leieforpliktelser uten utbyttet fra SBB. Dette er uakseptabelt og en reell risiko», skriver Viceroy.
DNB-analytiker Simen Mortensen har fått med seg oppdateringene fra Viceroy.
– Vi har spurt SBB om husleienivå fordi det virket høyt for oss, sier han.
TREKKES FREM AV SHORTERE: Ekteparet Hans Jacob Sundby og Randi Sundby har bygget opp barnehagekjeden Læringsverkstedet. Foto: Læringsverkstedet
Leiekompensasjon
I fjor kjøpte SBB 142 norske barnehagebygg fra barnehagekjeden Trygge barnehager for 4,58 milliarder kroner. Trygge barnehager tegnet samtidig en leieavtale på byggene på 25 år, med mulighet for forlengelse.
Året før ble to tredjedeler av eiendommene til Læringsverkstedet solgt til SBB for 4,25 milliarder kroner. De årlige leieinntektene for eiendommene skal være på 251 millioner kroner. Og det er nettopp her kjernen i Viceroys angrep ligger.
Som del av betaling for kjøpet mottok Læringsverkstedet 45 millioner D-aksjer i SBB som gir rett på en årlig utbyttebetaling på 90 millioner kroner.
«Bad faith»
SBBs D-aksjer gir fortrinnsrett på utbytte fremfor A- og B-aksjer, med tak på 2 svenske kroner pr. aksje årlig. I dag verdsettes SBBs D-aksjer til 28 kroner aksjen, noe som gir en avkastning på mellom 6 og 7 prosent.
Viceroy mener muligheten for at Læringsverkstedet selger sine D-aksjer ikke er tilstede, ettersom det ikke finnes like sikre finansielle investeringer med lik avkastning.
– Historisk har vi sett at dersom et selskap ikke opprettholder utbytte på D-aksjer, opplever det at kredittmarginer stiger betydelig på de tradisjonelle obligasjonene selskapet har utestående. Dette er fordi D-aksjer normalt stort sett eies av kredittinvestorer, sier Mortensen i DNB.
Viceroy påpeker at de ikke har en formening om Trygge Barnehager og Læringsverkstedet inngikk avtalene med forsett om svindel, men det mener de at SBB har gjort.
– SBB handler selvsagt ikke i «bad faith». Dette er ytterligere falske påstander for å skape usikkerhet i markedet på linje med Viceroys kriminelle handlinger, sier investorkontakt Adrian Westman i SBB.
Ingen prime yield
Viceroy fastslår også at Læringsverkstedet ville hatt betydelig negativ inntjening uten støtten det får gjennom utbyttebetalingene fra SBB.
Ved å bruke Læringsverkstedets 2020-tall for kapasitet og barnehagetall for å finne gjennomsnittlig antall barn pr. barnehage, mener Viceroy å finne at Læringsverkstedet betaler en effektiv leie som er mer enn det tredobbelte av snittet i Norge på 7.745 kroner pr. barn.
I SBBs pressemelding i forbindelse med kjøpet av Læringsverkstedet påpekte det svenske eiendomsselskapet at 80 prosent av eiendommene ligger i nærheten av Norges storbyområder.
Dette går ikke Viceroy med på.
For å vise nøyaktig hvor disproporsjonal høy leie Læringsverkstedet betaler, viser Viceroy til tall som viser at kun 9 prosent av selskapets barnehager ligger i Oslo.
«Vi aksepterer ikke argumentet om at dette er prime real estate», skriver Viceroy.
Finansavisen har spurt Westmann i SBB hvorfor selskapet har definert barnehageporteføljen som «prime eiendom» dersom mye ligger utenfor de store byene.
– Det meste ligger i eller nære de store byene, sier han.
