– Vi ser et betydelig oppsidepotensial i boligutleiesektoren og forventer at den økende investorinteressen for sektoren vil fortsette, sier analytiker Tor-Øyvind Skjelvik.
Utleiemarkedet i Norge har lenge vært preget av små, private aktører.
– Det norske boligutleiemarkedet er fragmentert og umodent. Det er økende fokus på at man trenger bedre utleieprodukter, noe et mer profesjonelt marked kan bidra med, sier analytiker Camilla Hvistendahl.
Å bygge mer nytt for utleie nevnes av flere aktører som den beste måten å skalere opp og tilby gode utleieboliger.
– Selv om den norske boligutleiesektoren er relativt liten, er det et stort behov for profesjonalisering og konsolidering, sier Skjelvik.
Utfordringer
Interessen for boligutleie har vært økende både i Europa og Norge de siste årene.
Det er et bredt spekter av investorer som har posisjonert seg i stadig nye segmenter, som å bygge for utleie, bygge studentboliger og å utvikle fra leie-til eie-modeller.
– Tross økende interesse for boligutleie, sier bransjeaktører vi har snakket med at de møter på noen utfordringer i det norske utleiemarkedet. Økende boligpriser har gjort det vanskelig å få attraktiv avkastning på nye investeringer og sektoren har også historisk hatt et dårlig rykte, sier Hvistendahl.
I tillegg trekkes ugunstige rammebetingelser og manglende bransjestandarder frem.
Profesjonell boligutleie
Utrygt og kortsiktig
Det er cirka 18 prosent som leier i Norge og 27 prosent som leier i Oslo.
– Dagens utleiemarked gir lite forutsigbarhet og lite trygghet både for utleier og leietager. Større og profesjonelle aktører vil kunne tilby mer stabilitet, vedlikehold og mer langsiktighet, sier Skjelvik.
Dagens utleiemarked har stor variasjon i både boligstandard, kontrakter og oppfølging. Det er også mange husleiekonflikter, og Forbrukerrådet har tatt til orde for å revidere Husleieloven. Regjeringen har varslet revisjon av rammebetingelsene for å sikre mer stabile leieforhold. Blant annet vil innføring av såkalte tidsubestemte kontrakter som standard bidra til dette.
–Regjeringen har indikert at den er villig til å ta grep som gjør det enklere å bygge boliger og som skaper større forutsigbarhet og trygghet for både utleier og leietager, sier analysesjef og sjeføkonom Kari Due-Andresen.
Samtidig forventer ikke Akershus Eiendom at andelen som leier vil øke videre.
– Det er en sterk politisk vilje for å snu trenden og et uttalt mål fra regjeringen om å bidra til at flere får muligheter til å eie egen bolig, sier hun.
– Overmodent
– Norge er overmodent for å få på plass et profesjonelt utleiemarked. Utleiemarkedet i dag domineres av en mengde små utleiere, mange med ulike behov og motiver, og dagens leietagere er ikke sikret på en forsvarlig måte i mange tilfeller, sier Steinar Moe i utleieselskapet Steinar Moe Eiendom.
Han viser til at mange utleieboliger er i umoderne og gamle bygg, ofte hvor utleier har delt opp større leiligheter i små hybler for å maksimere egen profitt.
– Hovedfokus her må være å endre lovene slik at leietagervernet sikres, hvor tidsubestemte leiekontrakter må være et absolutt krav og hvor leietager også sikres forutsigbar leie i alle år fremover, sier han.
Tidsubestemte leiekontrakter må være et absolutt kravSteinar Moe, Steinar Moe Eiendom
Moe har i en årrekke vært opptatt av viktigheten av å sikre forutsigbarhet og trygghet for leietagere.
Steinar Moe Eiendom har som strategi å bygge nytt for utleie og eier mange hundre utleieboliger på Østlandet. Moe erfarer at også mange voksne og eldre ønsker å leie moderne og sentrale leiligheter.
– Sviktet totalt
Han viser til at tilnærmet alle rapporter og meldinger utarbeidet av bransjeorganer, Husbanken og regjeringer de siste 10-15 årene har konkludert med et stort behov for et seriøst og profesjonelt utleiemarked for boliger.
– Dessverre har alle sviktet, rapportene har blitt lagt i skuffer og ingen har tatt tak i det som virkelig har vært problemet – sikre boliger for alle til en overkommelig pris, herunder langsiktige utleieboliger.
Moe mener man har latt de som styrer mediebildet med oppslag om «boligspekulanter» få dominere utviklingen.
– Ordet «sekundærbolig» - hva nå det er – har nærmest blitt et skjellsord, hvor politikerne kappes om å finne nye måter på hvordan man kan beskatte disse boligene, sier han.
– Må endre holdning
Ifølge Moe må det må en holdningsendring til, hvor regjeringen må gå i front. I samarbeid med blant annet Husbanken må det etableres rammevilkår for å sikre en langsiktig, profesjonell utleievirksomhet.
– Risikoen for uventede kostnadsøkninger må pålegges utleier som den profesjonelle part. Samtidig må utleier sikres levedyktige rammevilkår med hensyn på lånemuligheter og avskrivnings- og skatteregler blant annet, sier Moe.
– Dersom myndighetene tør ta disse grepene, tror jeg man i Norge vil kunne få en stor og seriøs utleievirksomhet, legger han til.
Han tror da nye og store aktører vil gå inn i dette markedet, herunder offentlige fond, pensjonsfond og andre store aktører som man i dag ikke forbinder med boligutleie.
– Bolig er en relativt sikker investering, men det kreves mye kapital og store volum for å få til en lønnsom virksomhet over tid. Ved å stramme inn regler og profesjonalisere utleievirksomheten i Norge, kan man få til dette, sier Moe.
Mer tilrettelegging
Bransjeorganisasjonen Norsk Eiendom jobber aktivt for å legge bedre til rette for profesjonelle utleiere.
– Norsk Eiendom ønsker et mer tilrettelagt skatte- og avgiftssystem, klarere forvaltningspraksis og tydeligere standarder som utleiere kan og må følge. Dette ville bidra til å øke forutsigbarheten og lønnsomheten for profesjonelle aktører og dermed sikre bedre langsiktighet i boligutleiemarkedet, sier Due-Andresen.
Profesjonelle utleiere har blant annet ikke mulighet til å avskrive utleieboligene slik som med annen næringseiendom eller få fradrag fra merverdiavgift, som gjør det mindre gunstig å oppgradere og vedlikeholde bolig.
