På Frogner i Oslo ligger det ærverdige bygg som perler på en snor, og Bygdøy allé 21 er i så måte intet unntak: Bygården fra 1897 ble oppført i pusset tegl over fire fulle etasjer, med en symmetrisk komponert fasade mot gaten i et senhistorisk stiluttrykk preget av nybarokk.
Eiendomsinvestor Pål Georg Gundersen eier bygget, som nå selges for 135 millioner, gjennom sitt selskap P.G. Gundersen Gruppen.
Ville lage studentboliger
Gundersen ønsket opprinnelig å omgjøre kontorbygget til studentboliger, men på bakgrunn av blant annet leilighetsnormen, som gir klare føringer rundt sammensetningen av størrelsene på leilighetene, og byggtekniske forskrifter (TEK17), ble det vanskelig å få til dette.
I stedet ble det i fjor sommer søkt om en rammetillatelse til «vanlige» boliger, og så sent som i begynnelsen av januar i år fikk selskapet grønt lys av Plan- og bygningsetaten.
Det foreligger en rammetillatelse for fem 2-roms, to 3-roms, to 5-roms, to 7-roms og to 8-roms leiligheter, i tillegg til næringslokaler på gateplan.
Nå selges likevel hele gården, selv om godkjenningen er på plass.
SELGER: Eiendomsinvestor Pål Gundersen ønsker å bruke tiden på utviklingen av Spro Havn på Nesodden. Foto: Margrethe Birkeland
– Gundersen holder på med en del andre store prosjekter om dagen, det er blant annet enorme planer ved Spro Havn på Nesodden, hvor det er solgt leiligheter for 750 millioner. Det gjør at han rett og slett må prioritere ressursene og tidsbruken, og da fant han ut at han skulle selge i Bygdøy allé, sier Anders Langtind i Privatmegleren, som er ansvarlig megler for salget.
– Det blir veldig fint, men det var ikke det han hadde planlagt, legger han til om Frogner-bygården.
Eiendomsinvestoren eier «hundrevis» av leiligheter i området fra før av, og er for øvrig ifølge Kapital god for 9,2 milliarder kroner. Gundersen lider med det ingen nød ved å selge unna bygården.
Billigere som kontor
På spørsmål om den godkjente rammetillatelsen for omgjøring fra kontor- til boligformål førte til økt verdi før salget, svarer Langtind at det «kommer an på»:
– Vi ser at interessen er todelt, hvor den ene halvparten ser på muligheten til å videreføre kontorfasilitetene, mens den andre halvparten vurderer å utvikle eiendommen med tanke på seksjonering og utleie av boliger.
– Hvor stor forskjell er det i leienivåene?
– Forskjellen er kanskje ikke så stor som man skulle tro, jeg vil anslå rundt 6,5 til 7 millioner i årlig leie som kontorbygg, og litt over 7 millioner som bolig.
Den erfarne bygårdsmegleren påpeker at det «kun» vil koste rundt 10–15.000 pr. kvadratmeter å pusse opp bygget innvendig om man skal videreføre bygget til kontorformål, mens det vil koste nærmere 35.000 å omgjøre til bolig.
Med et bruksareal på 2.769 kvadratmeter, og primærareal på rett i overkant av 2.000, snakker man fort om et tosifret millionbeløp i oppussingskostnader.
– Det vil si at det er i hvert fall dobbelt så dyrt å utvikle eiendommen til boligformål, mens leieinntektene ikke øker like mye.
BILLIGERE Å BEHOLDE KONTOR: Eiendomsmegler Anders Langtind i Privatmegleren påpeker at det er billigere å videreføre dagens bruk. Foto: Iván Kverme
Det fremheves også at det ikke eksisterer så mye ledig kontorareal i denne delen av byen, og at det er vanskeligere å omgjøre gården til boliger enn å videreføre dagens bruk.
– Det kan godt være at det er en vel så god idé. Bygården er unik sammenlignet med de typiske bygårdene som har næringslokaler på gateplan og boliger oppover etasjene.
Å omgjøre boliger til kontorer er ifølge Langtind nemlig mye vanskeligere enn motsatt, og han påpeker at flere bruksmuligheter er en kvalitet adressen har som det finnes lite av ellers.
Rammetillatelsen for omgjøring til boliger gjelder i første omgang i tre år.
