Norges Bank og Finanstilsynet har én stor fordel fremfor tilsvarende myndigheter i andre land: Når de endrer renten eller forskriftene for boligmarkedet, gir det svært raske utslag. Ulempen er tilsvarende: Hvis de bommer på medisineringen, blir også utslagene av dette tilsvarende raske og store.
Når beholdningen av usolgte boliger synker, stiger boligprisene. Effekten kalles gjerne Phillips-kurven for boliger, noe som spiller på den tilsvarende koblingen mellom lavere arbeidsledighet og høyere lønnsvekst/inflasjon.
Kortvarig norsk effekt
I Norge er imidlertid denne effekten helt kortvarig, der den blant annet i USA er varig, viser en studie publisert som et «Staff Memo» fra Norges Bank.
«Dette står i kontrast til det amerikanske boligmarkedet, hvor Phillips-kurvesammenhengen og momentumet varer over en lengre tidshorisont», skriver Sara Jahr Kirkeby og Plamen T. Nenov i notatet.
Høsten 2022 skiftet mange i boligmarkedet fra å kjøpe først, for så å selge, til å selge først, for så å lete etter bolig å kjøpe. Fra august til desember økte gjennomsnittlig «lagerbeholdning» av boliger med én måned, altså at det ville ta en måned lengre å selge alle usolgte boliger gitt vanlig omsetningshastighet.
Gitt historiske sammenhenger mellom lagerbeholdning og boligpriser, skulle det gitt 2,7 prosent boligprisfall, skriver Kirkeby og Nenov. Faktiske boligpriser sank 2,2 prosent, altså temmelig tett på.
Gjennom våren 2023 har lagerbeholdningen av boliger igjen sunket, noe som normalt tilsier fortsatt boligprisvekst.
Uttømt på seks måneder
Gjennomslaget fra endret boligmarkedsadferd til prisene går raskt i Norge, men effekten er også raskt uttømt. Innen tre–seks måneder er sjokket over, og man finner ikke lenger tegn til at boligprisene er påvirket av et gitt sjokk i boligtilbudet. I USA tar det minst 12 måneder før sjokket er uttømt, viser studier av blant andre Case og Shiller.
På samme måte er det mindre momentum i det norske boligmarkedet, ved at en prisendring i en måned påvirker prisene de kommende månedene. En brå endring i norske boligpriser er uttømt innen seks–ni måneder, der det tar to–tre år før bølgene har lagt seg i USA.
Kortversjonen er: Det er lite friksjon i det norske boligmarkedet, og prisene tilpasser seg raskt når ytre forhold endrer seg.
Raskest i byene
Bildet er ikke likt innad i landet. Data fra Eiendom Norge for det norske totalmarkedet og for 16 ulike byer og områder fra 2009 frem til desember 2022, viser at forholdet mellom usolgte boliger og antall boligsalg er vesentlig lavere i Oslo/Akershus enn i resten av landet, og gjennomgående lavere i store byer enn ellers.
Tilsvarende reagerer prisene i Oslo og Akershus raskere, og med større momentum, enn ellers i landet. Derfor er også tilpasningen til en ny markedssituasjon langt raskere i byene enn ellers i landet.
Store politikkutslag
I sum reagerer uansett det norske boligmarkedet raskt, og det betyr også at endringer i penge- og kredittpolitikken, i praksis endrede forskrifter og/eller endringer i styringsrenten, slår raskere gjennom enn i andre land. En tilsvarende effekt har man også av at nesten alle husholdninger i Norge har flytende rente på boliglånet, der fastrentelån er mer vanlig i de fleste andre land.
«Dette har også betydning for den finansielle stabiliteten, og myndighetenes evne til å respondere tilstrekkelig raskt på sjokk», mener forskerne.
