Eiendomsinvestor Thomas Løvsland har den seneste tiden vært i hardt vær etter Avisa Oslos avsløringer rundt finansieringen av flere av bygårdene selskapene hans eier, som er blitt kjøpt ved hjelp av statlige lån fra Husbanken.

I artiklene ble det blant annet avslørt at bydel St. Hanshaugen har utbetalt 100 millioner kroner til investoren for å huse et stort antall vanskeligstilte uten at alle regler ble fulgt. Husbanken-lånene ble gitt på bakgrunn av eiendomsverdier som i ettertid viste seg å være kraftig oppblåste.

Løvsland var dessuten innblandet i Boligbygg-skandalen tilbake i 2017, da kommunen kjøpte eiendommer av Urban Bolig til overpris.

I senere tid har Løvsland også forsøkt å selge en hel bygård på Bjølsen i Oslo, foreløpig uten å lykkes:

Maridalsveien 159 blir beskrevet som en «hel, nyere bygård fra 2015 med totalt 10 seksjoner og 7 parkeringsplasser. Seksjonene er delt over 4 plan + takterrasse, og inneholder 2- 3- og 4-roms leiligheter».

Men interessen for bygården har ikke vist seg å være som ønsket, og nå legges leilighetene ut for salg, én og én.

Lavt innskudd, høy fellesgjeld

I skrivende stund annonseres to av leilighetene på Finn. Den ene, en 30 kvadratmeters toroms, selges for kun 1,6 millioner – men med en fellesgjeld på 2,4 millioner ender totalsummen på fire millioner.

Dette hadde jeg ikke kjøpt. Et lavinnskuddsborettslag som dette kan bli en skikkelig kostnadsbombe

Juridisk leder i Huseierne, Anders Leisner

Den andre selges også med lignende forhold mellom kjøpesum og fellesgjeld: Her må man legge 2,2 millioner kroner på bordet for å sikre seg en treroms på 46 kvadratmeter. I tillegg følger det med en fellesgjeld på 3,3 millioner, slik at den samlede prislappen beløper seg til 5,5 millioner.

Fellesgjelden er med det på 60 prosent, mens egenkapitalen står for resterende 40.

På den minste leiligheten utgjør fellesgjelden 80.000 kroner pr. kvadratmeter, mens det for treromsleiligheten tilsvarer snaue 72.000.

FELLESGJELD PÅ 80.000 PR. KVM.: De to leilighetene i Maridalsveien selges med en fellesgjeld som utgjør 60 prosent av totalbeløpet. Skjermbilde: Finn

Borettslaget er nylig opprettet, og vanligvis blir dette delvis finansiert av et felleslån som tar sikkerhet i borettslagets eiendom. Resten finansieres av et innskudd som betales av boligkjøperen. Når man skal kjøpe en bolig i et borettslag, betaler man derfor et innskudd, pluss at man tar over boligens andel av fellesgjelden.

Men i annonsene fremgår det ingen informasjon om finansieringsvilkårene for nevnte fellesgjeld, annet enn at det er et «gunstig lån i Obos-banken».

Fellesutgiftene er på henholdsvis 14.353 og 10.250 kroner for de to leilighetene.

Avdragsfritt

I tillegg opplyses det om en avdragsfrihet på fem år. Det vil altså si at dagens fellesutgifter kun dekker normale felleskostnader og rentekostnader knyttet til fellesgjelden.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 at lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld skal oppgis i salgsoppgaven.

– Dette hadde jeg ikke kjøpt. Et lavinnskuddsborettslag som dette kan bli en skikkelig kostnadsbombe, er  den kontante reaksjonen til Anders Leisner, juridisk leder i Huseierne.

AVDRAGSFRITT: De eksisterende felleskostnadene dekker normale utgifter og renter, men med en avdragsfrihet på fem år vil de månedlige kostnadene kunne stige betraktelig i fremtiden. Skjermbilde: Salgsoppgave Maridalsveien 159

– Her burde det definitivt vært markert tydeligere hvilke kostnader en boligkjøper vil måtte regne med fra renter, avdrag og så videre. Informasjonen er mangelfull, og jeg ville vært svært skeptisk som boligkjøper.

– Man skal få en separat beregning av månedlige felleskostnader etter avdragsfri periode. Jeg stusser også over at det ikke er opplyst noe rundt IN-ordning (individuell nedbetaling, journ. anm.). Obos pleier jo å tilby dette, og det er blitt svært vanlig i nyere borettslag.

SKEPTISK: Leder for juridisk avdeling i Huseierne, Anders Leisner, mener disse leilighetene kan bli rene kostnadsbomber. Foto: Huseierne

Latent skatt

Borettslagets skattemessige inngangsverdi på eiendommen er også lavere enn den reelle markedsverdien pr. i dag.

Dette skyldes at borettslaget i sin tid ervervet alle leilighetene fra Lille Lørenveien 53 AS i en fusjon hvor den skattemessige inngangsverdien ble videreført med skattemessig kontinuitet.

Differansen mellom markedsverdi på tomt og skattemessig kostpris på tomt betyr at det er en «latent skatt» på eiendommen.

En latent skatt er en skatt som ikke er blitt beregnet av Skatteetaten ennå, og som ikke har forfalt til betaling, men som kommer på et senere tidspunkt, eksempelvis i forbindelse med salg av verdier eller selskaper.

Men potensielle boligkjøpere trenger ikke uroe seg for denne skatten, ifølge advokat Camilla Fiskevoll i Bing Hodneland:

– Her har man brukt Borettslagsmodellen, slik at den latente skatten blir værende i borettslaget. Det som skjer, er at borettslaget beholder inngangsverdien som var i det forrige selskapet. Selve borettslaget vil eie eiendommen, og så kjøper de nye andelseierne leieretten til leilighetene, ikke selve eiendommen.

SKATTEN BLIR I BORETTSLAGET: Advokat og partner Camilla Fiskevoll i Bing Hodneland forsikrer om at den latente skatten blir værende i selve borettslaget, og ikke vil utløses før eventuelt hele eiendommen og borettslaget selges. Foto: Bing Hodneland

– Transaksjonene av hver enkelt leilighet vil ikke utløse skatt, og med mindre borettslaget selger selve eiendommen, vil ikke den latente skatten materialiseres, forsikrer hun.

40 års løpetid

Ansvarlig megler for salgene, Anne Heidi Rødal i Røisland & Co, forteller også at den latente skatten kun er gjengitt av informasjonshensyn, og ikke vil påvirke boligkjøpere.

– Når det gjelder betalingsplanen, har jeg fått et anslag på rundt to og tre tusen kroner i ekstra månedlig kostnad for de to leilighetene når avdragsfriheten utløper.

– Det var et ganske lavt beløp, og kan da ikke monne særlig til å nedbetale fellesgjelden?

– Fellesgjelden har en løpetid på 40 år, så de månedlige kostnadene blir ikke så mye høyere, nei. Betalingsplanen ble fremlagt på visning, og legges inn i den digitale salgsoppgaven nå, bedyrer hun.

Lånet på fellesgjelden vil pr. nå begynne med en rente på 4,45 prosent, ifølge Rødal, som påpeker videre at renten er flytende og med det vil kunne endre seg i takt med styringsrenten – slik også bankenes boliglån direkte til privatpersoner gjør.

– Vi jobber også med å få på plass en IN-ordning, men får ikke endelig svar fra Obos før etter sommeren.

MÅ OPPLYSE FØRSTEGANGSKJØPERE: Eiendomsmegler Anne Heidi Rødal i Røisland & Co forteller om en del førstegangskjøpere som ikke er klare over at de må ha finansiering for hele beløpet. Foto: Røisland&Co

– Hva slags kjøpere er det som viser interesse for disse leilighetene?

– Det er en del førstegangskjøpere på visning. Mange av dem er dessverre ikke klare over at man må ha finansiering for hele beløpet, og ikke bare prisantydningen. Så noen må vi dessverre avvise på grunn av det.

– Men vi ser også at mange unge viser interesse fordi det er en relativt ny bygård som er godt vedlikeholdt. I tillegg er det som de fleste vet et ganske stort press på små leiligheter som dette, så etterspørselen er der uansett.

Det har ikke lykkes Finansavisen å få en kommentar fra Løvsland i sakens anledning.