Det amerikanske ratingbyrået Fitch Ratings har kuttet Heimstaden Bostads kredittutsikter til negative. Fitch nedgraderer også eieren Heimstaden AB.
Grepet gjøres for å reflektere treg nedbetaling av gjeld i kjølvannet av svært hyppig ekspansjon og investeringer, og effekten renteøkningene har hatt på driften, ifølge en oppdatering.
Da Heimstaden Bostad la frem resultater i slutten av august, varslet eiendomsselskapet at styret vurderte å gjøre en kapitalinnsprøytning eller selge eiendommer for å forsvare kredittratingen sin. For eiendomsselskapene er kredittratingen svært viktig, og det var en nedgradering fra nettopp S&P som førte til at den svenske eiendomsgiganten SBB kollapset i våres.
Negative utsikter
Fitch beholder kredittvurderingen BBB, men ser altså mørke skyer i horisonten. Grepet tas for å reflektere at Heimstaden Bostad har vært trege med å betale ned gjeld, i lys av rask ekspansjon og store investeringer, samt effektene av økte renter.
I Fitch’s egen definisjon av sine kredittratinger omtales BBB som «good credit quality». Dette innebærer at misligholdsfaren er lav og evnen til å betjene låneforpliktelser er tilfredsstillende. Samtidig innebærer BBB at all negativ utvikling sannsynligvis vil svekke disse utsiktene og evnen til gjeldshåndtering.
Nå peker Fitch på utsikter til nedgradering til neste nivå, BB, som kalles «speculative». Dette er et nivå hvor det er «økt sårbarhet for mislighold», og stor sårbarhet hvis økonomien rundt lånet forverres.
– Vurderingen bekrefter vår forpliktelse til å beskytte balansen, og vår ambisjon er å redusere gjeldsgraden samtidig som vi opprettholder sterke kredittparametre. Porteføljen vår fortsetter å levere sterke operasjonelle resultater, støttet av lite ledighet og bærekraftig vekst i leie. Vi ser frem til de kommende resultatene for tredje kvartal og muligheten til å presentere vår privatiseringsplan, sier visekonsernsjef og investeringsdirektør Christian Fladeland i en uttalelse.
Kan bli tvunget til salg
– Disse utsiktene har vært priset inn en lang periode allerede, sier kredittstrateg Ole André Kjennerud i DNB Markets.
– Våre indikative priser både for Norge og Sverige har vært konsistent med at Heimstaden prises som høyrentelån, og har vært det en stund, sier han.
Den store endringen kommer dermed først hvis Fitch faktisk nedgraderer Heimstaden fra BBB til BB:
– Hvis en slik nedgradering skjer, er det forvaltere som i dag sitter på obligasjonene som ut fra regler blir tvunget til å selge. Hvis obligasjonene ikke lenger er «investment grade», får de en tidsfrist til å selge, og da blir det ikke akkurat enklere for selskapet å finansiere seg i obligasjonsmarkedet.
PRISET SOM HØYRENTE: Heimstadens obligasjonslån har lenge vært priset som høyrentelån, sier Ole André Kjennerud. Foto: Stig B. Fiksdal
Kjennerud viser til at dette nedsalget allerede er i gang.
– Mange har sett dette komme lenge, og sett på muligheter for å redusere sin eksponering, men jeg tror ikke de er ferdige med den prosessen.
Ikke overrasket
Pål Ringholm, investeringsdirektør i Pensjonskassen for helseforetakene i hovedstadsområdet, er på ingen måte overrasket over den ferske nedgraderingen av Heimstaden:
– Ratingbyråenes rating har nærmest hatt negativ verdi det siste året. De kommer etter. Hvis du lurer på hvor enkeltobligasjoner havner, kan du sjekke Bloomberg, så disse ratingene har begrenset verdi.
– Det blir vel ikke lettere for Heimstaden eller andre som får en nedgradering?
– Nei, det kan tenkes at det finnes investorer som ikke leser avisene.
– Du har tidligere spådd kollaps for næringseiendom i Sverige og noe lignende i Norge. Hva sier du nå?
– En reprising er påstartet, men den er ikke ferdig. Det er fortsatt større sannsynlighet for videre nedskrivinger enn for at vi avslutter prosessen.
HAR ADVART LENGE: Pål Ringholm mener ratingbyråene kommer somlende bak virkeligheten. Foto: CF-Wesenberg/kolonihaven.no
