Kollapsen i svenske eiendomsaksjer har gitt en skikkelig smell for forvalter Thomas Nielsens First Nordic Real Estate. Etter en oppgang på 42 prosent under gullåret 2021, falt fondet omtrent like mye i fjor. Hittil i år har det også vært røde tall, med en avkastning på minus 8 prosent, og med andre ord er fondet halvert fra toppen.
Eiendomsaksjer har slitt med at både korte og lange renter har skutt i taket. For at renteutviklingen skal flate ut må inflasjonen bli vedvarende lavere. Denne uken pustet mange investorer lettet ut, etter at prisene på norske varer falt mer enn ventet i september.
– Jeg sier ikke at inflasjonen er under kontroll bare fordi den var lavere i forrige måned, men det har vist seg å være et bra tegn for eiendomsaksjer når prisveksten roer seg, sier Nielsen.
Han mener samtidig at prisingen i sektoren nå er attraktiv.
– På toppen i 2021 var svenske eiendomsaksjer priset til en P/E på 30-gangeren. Nå er de priset til halvparten, på lavere E også, sier han, med henvisning til at inntjeningen har falt.
Er ikke redd for gjeld
Det har vært påpekt fra flere hold at svenske eiendomsselskaper vil trenge massiv tilførsel av ny kapital i tiden fremover. Nielsen er enig, og viser til den gjeldstyngede giganten SBB. Han er imidlertid tydelig på at man ikke skal være altfor redd for belåning i selskapene, og trekker frem Sagax, som er fondets største posisjon.
– Selskapene skal leve av å låne i både bank- og obligasjonsmarkedet fremover også. Det er sikkert en del selskaper som har godt av å ha mindre gjeld, men det er faktisk de som har evne til å bygge, eller kjøpe, slik som Sagax. Sagax kjøpte nylig eiendommer i Finland til 10 prosent bruttoyield, som er kjempebra.
Nils Hast, som forvalter et lignende fond som Nielsen i Odin Forvaltning, pekte nylig på at det er stor rabatt om man nå handler eiendom på børs og ikke direkte. Nielsen er helt enig.
– Det er fordelen og ulempen med børs. Det er vanskelig å kjøpe eiendom direkte til 50 prosent rabatt. På børs får du et ærlig bilde fra dag til dag, men det går for mye opp og ned. Det er større svingninger enn i det reelle markedet, sier han.
Inn fra egen lomme
Selv om fondet har falt mye fra toppen, har ikke kundene trukket ut sine midler nevneverdig, ifølge Nielsen.
– I år har vi hatt netto tegninger på drøyt 20 millioner i fondet, noe som er bra i lys av at vi er ned mye fra toppen. Mange av kundene ser at dette blir bra på ett eller annet tidspunkt. Jeg er veldig glad og takknemlig for tilliten og langsiktigheten andelseierne i fondet viser.
Nylig solgte han leiligheten – ikke fordi han er negativ til boligmarkedet, men av familiære grunner. 1,5 millioner fra eiendomssalget har han satt inn i sitt eget eiendomsfond, i tillegg til 500.000 i fondet First Veritas, som han også forvalter.
– Jeg vet ikke hvor i eiendomssyklusen vi er, annet enn at vi ikke er på toppen. Jeg tror på at vi har gode selskaper i fondet, og at den dagen vi er ute av denne syklusen, så vil en del av dem være vinnerne. Det håper jeg å tjene mye spenn på, rett og slett, sier han.
Vedder mot forvalter
Nielsen har ikke bare satset penger fra egen lomme. Nylig skrev Finansavisen at forvalter Marius Borthen i Blueberry Capital satser på kursfall i svenske eiendomsaksjer via shortposisjoner. Nå har de to inngått et veddemål.
Dersom sluttkursen i First Nordic Real Estate er høyere ved årsslutt enn i dag, må Borthen overlevere en magnumflaske med Chablis. Han ville først vedde om seks flasker av den noe finere vinen Montrachet, men Nielsen sa nei.
«Min conviction neste tre måneder er noe lavere enn et halvt dusin Montrachet gjenspeiler,» skrev han på X/Twitter.
