Boligbobler skaper varige og dype problemer i økonomien. Det er hovedfunnet i et forskningsnotat utgitt av Norges Bank.
Forfatterne, Knut Are Aastveit, André Kallåk Anundsen, Bjørnar Karlsen Kivedal og Erling Røed Larsen, har studert data for over 3.000 amerikanske lokalområder, og identifisert perioder med boligbobler.
Det som skaper slike bobler er typisk et uelastisk tilbud av boliger kombinert med god tilgang på kreditt. I tredje kvartal ble kun ti boliger igangsatt i hele Oslo, ifølge tall fra Boligprodusentene. Også i andre deler av Norge er nybyggingen på historisk lave nivåer. En følge kan bli større fare for en boligprisboble når markedet snur oppover.
– For stram pengepolitikk
Dette har fått blant andre Eiendom Norge til å advare.
– Virkningene av byggebremsen under finanskrisen viser at en for stram pengepolitikk nå kan føre til økt finansiell ustabilitet, sa Henning Lauridsen, adm. direktør i Eiendom Norge, til Finansavisen etter Norges Banks renteheving i august.
– Da boligetterspørselen for alvor kom tilbake med rentekuttene i 2016, hadde det en sterk effekt på markedet. Da kom også behovet for kredittregulering i form av nye forskrifter, sa han videre.
Ikke overraskende, faller boligprisene mer når nedturen kommer hvis det i forkant har vært en boligprisboble. I tillegg gir boblene også andre, negative, utslag for økonomien: Større og mer langvarig økning i arbeidsledigheten, i husholdningenes inntekter og i byggeaktiviteten.
To-tre opp- og nedturer
Et typisk lokalt boligmarked har vært gjennom to-tre runder med boligprisvekst og -fall siden 1980-årene, og de færreste bølgene er bobler. Typisk varer oppturene lengre enn nedturene, i gjennomsnitt 29 måneder mot 19 måneder, viser Norges Bank-rapporten.
Selv i boligmarkeder uten forutgående boligprisbobler, preges årene med prisfall av økt ledighet, lavere byggeaktivitet og lavere inntekter, men utslagene er vesentlig mindre og mer kortvarige enn i bobleområdene.
For å utløse en boble må boligtilbudet være lite fleksibelt, samtidig som det er sterk konkurranse om lånekundene. Bobler forekommer hyppigere der det er mangel på byggeklare tomter og prosjekter.
Varig høyere ledighet
For å regnes som en boligprisboble krever forskerne at flere faktorer er oppfylt. Et krav er at prisveksten skyter fart. Videre kreves at prisveksten allerede er positiv før prisveksten skyter fart. Perioden må vare minst i fire kvartaler, og må følges av et klart prisfall maksimalt to år etter for å regnes for en boble.
Med disse kriteriene kommer forskerne til at 24 prosent av de lokale og regionale markedene har vært gjennom en eller flere boligprisbobler i perioden etter 1980.
Disse har gitt svært varige utslag. Ti år etter at boblene har sprukket, har boligprisene i de aktuelle områdene fortsatt vært 17 prosent lavere enn på toppen. Andre regioner, uten forutgående bobler, har da i gjennomsnitt hatt 4 prosent lavere priser enn på toppen.
Først etter 15 år er boligprisene igjen høyere enn da det sprakk i boblemarkedene.
Fallet i byggeaktiviteten er dobbelt så stort i boblemarkedene som i andre regioner.
Fem år etter at boblene sprekker er gjennomsnittlig arbeidsledighet 2 prosent høyere. I andre markeder stiger ledigheten vesentlig mindre når boligprisene snur ned.
Stram kreditt, åpne tomter
Fordi utslagene av boligprisbobler er så dramatiske og langvarige, bør de unngås. Et grep, foreslår forskerne, er regulering av kreditten. I praksis bruker mange land varianter av makroøkonomisk tilsyn for å hindre destabiliserende kredittvekst.
«Intuitivt ser det ut som byggeaktivitet kan redusere sannsynligheten for en boblepreget opptur, og dermed virker som et forebyggende tiltak», konkluderer forskerne.
