Entra er som andre eiendomsselskaper preget av økte renter, stigende avkastningskrav (yield) og dermed fallende eiendomsverdier. Tredje kvartal endte med et nettoresultat på 1,9 milliarder kroner etter nedskrivninger på 2,2 milliarder.

Siden toppen for to år siden, har Entra måttet barbere 13 prosent av eiendomsverdiene.

Men er det tilstrekkelig i forhold til hva salg i det åpne markedet vil innbringe? Få transaksjoner i markedet gjør det vanskelig å anslå reelle verdier, men estimatene for såkalt prime yield i Oslo (direkteavkastning fra de beste kontoreiendommene på de beste adressene) ble i tredje kvartal hevet til 4,5 prosent av flere næringsmeglere, deriblant Union, DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom.

Les også

– Om noen skal handle nå, må de få rabatt

Omsetningen av næringseiendom er halvert siden i fjor. Investorene tror prisene vil fortsette å falle.

Høyere yield impliserer lavere eiendomsverdier. I tredjekvartalsrapporten anslår Entra en nettoyield på 4,42 prosent. Det vekker skepsis hos analytiker Christian Nygaard i SpareBank 1 Markets.

– Entra har en rekke eiendommer i Oslo, og alle er ikke det man ser på som prime yield. Dermed skal Entras Oslo-yield være høyere enn prime yield (slik det har vært historisk). Dersom disse markedsaktørene har rett, skal Entras nettoyield i Oslo være rundt 4,9–5,0 prosent basert på historisk avstand mellom prime og Entras Oslo-eiendommer på 0,4–0,5 prosentpoeng. Dette er ned cirka 11 prosent til fra dagens nivå på Oslo-eiendommene, sier han i en e-post til Finansavisen.

– På lang sikt (med normaliserte renter), mener vi at fair prime yield i Oslo ligger rundt 4,6 prosent. Dermed vil fair Oslo-yield i Entra ligge på 5,0–5,1 prosent, og ganske på linje med nedgangen nevnt ovenfor.

Kamp mot nedgradering

Entra har nå en gjeldsgrad (LTV – Loan To Value) på 54,7 prosent – over det langsiktige målet på 50 prosent.

– I seg selv er ikke en gjeldsgrad på 54,7 prosent kritisk. De er langt fra finansiell covenant på 75 prosent, men samtidig ufrivillig over internmålet om lavere gjeldsgrad enn 50 prosent over tid, konstaterer han.

Løsningen for å øke ICR er å hente egenkapital

Christian Nygaard, SpareBank 1 Markets

Men:

– Økt gjeldsgrad øker risikoen i caset, og er med å påvirke ratingen fra ratingbyråer, noe som igjen påvirker marginen på nye lån. Dette nøkkeltallet kan dog «enkelt» reduseres ved salg av eiendommer, fortsetter Nygaard.

Entra har tidligere i år solgt eiendommer for å styrke balansen. I kvartalsrapporten skriver selskapet at nedsalget vil fortsette.

Og om ikke gjeldsgraden er direkte kritisk, kan et annet nøkkeltall være det: Den såkalte rentedekningsgraden (ICR – Interest Coverage Ratio), som angir forholdet mellom netto leieinntekter og renteutgifter, er nå 1,90x – ned fra 2,04x i andre kvartal. 

– Det er dog verre med rentedekningsgraden. Dersom man selger en eiendom som har leieinntekter, vil både teller og nevner i ICR-beregningen falle. Dette gjør at det er vesentlig vanskeligere å styre ICR enn LTV. ICR siste 12 måneder ligger på 1,90x, sammenlignet med internmålet på minst 1,80x og covenant på minst 1,40x, sier Nygaard.

Les også

Finansdirektøren går av i Entra: – Jeg har valgt å si opp

Anders Olstad slutter som finansdirektør i Entra etter åtte år i jobben. – Entra er i en bra posisjon sammenlignet med mange andre, sier han.

– Vi ser det dermed som liten fare at man går i brudd med covenant. Derimot er ratingbyråene svært opptatt av dette tallet, og Entra bør komme seg opp til 2,50x for å beholde dagens rating. Løsningen for å øke ICR er å hente egenkapital. Da man kan betale ned gjeld, og dermed få lavere rentekost samtidig som leieinntektene forblir de samme.

Overfor Dagens Næringsliv har Entra-sjef Sonja Horn imidlertid avvist en emisjon på dagens kursnivåer.

Dropper utbytte

Entra har besluttet å fryse utbyttene for første halvår, og vil i stedet konsentrere seg om å styrke balansen. Utbyttepolitikken på lang sikt er likevel uendret, hevder selskapet.

På Oslo Børs reagerte Entra-investorene med et slapt skuldertrekk da kvartalsrapporten kom. På en marginalt positiv børs endte Entra-aksjen ned 0,35 prosent til 86,15 kroner.

SpareBank 1 Markets har en nøytral anbefaling med et kursmål på 100 kroner for aksjen – vel å merke før en gjennomgang som følge av den nye kvartalsrapporten.