– Markedet er mye tregere enn det pleide å være. Vi tror det er i ferd med å bunne ut, men investorene er fortsatt litt avventende, sier Thomas Ramcilovic, analysesjef i DNB Næringsmegling.
Hittil i år har næringsmegleren registrert handler for rundt 38 milliarder kroner av næringseiendommer med en verdi av 50 millioner eller mer.
Dermed er transaksjonsvolumet omtrent halvert i forhold til hva det var på samme tid i fjor.
Normalt er høsten den travleste tiden i dette markedet, men i fjor ble i stedet bremsen slått på for fullt omtrent på denne tiden.
Mange synes det er bedre å vente, og ser etter andre stressede caser Hans-Christian Birkedal, DNB Næringsmegling
TELEGRAFEN: Ned fra 2,25 til 1,5 milliarder på snaut tre år. Foto: Gard Setsaas
– Blir det noe høstrush i år?
– Vi ser at det kan komme ut noen eiendommer av god kvalitet og med god størrelse, men det er ikke nødvendigvis pressede salg – bare porteføljejusteringer. Får ikke selgerne den prisen de vil ha, blir det heller ikke noe salg, mener Hans-Christian Birkedal, som er DNB Næringsmeglings sjef for transaksjoner i Oslo.
Isfjell i sikte?
Den lave kjøpsaktiviteten gjør at aktørene famler i blinde når de skal prøve å fastslå hva som er gjengs direkteavkastning (yield) og verdi for eiendommene.
Et visst innblikk får man imidlertid ved å skule mot eiendommer syndikert av Arctic Securities da pilene fortsatt pekte oppover – syndikater som nå er i akutt pengenød:
- Telegrafen i Oslo sentrum ble verdsatt til 2,25 milliarder kroner i desember 2020, med en yield på 3,45 prosent. Da var bygget nettopp totalrehabilitert, og 159 aksjonærer rykket inn med en egenkapital på 726 millioner kroner før eiendommen ble heftet med et obligasjonslån på resten. 14. desember forfaller dette lånet. En planlagt fortrinnsrettsemisjon priser eiendommen til kun 1,5 milliarder kroner, nå med en yield på hele 6 prosent. 97 prosent av egenkapitalen er tapt. Kapitalinnhentingen skal etter planen pågå til 20. oktober.
- Equinor-bygget på Fornebu ble priset til 3,9 milliarder kroner da eiendomssyndikatet ML33 så dagens lys i 2016. At Newsec regnet seg frem til en verdi på 4,3 milliarder så sent som sommeren 2022, er til liten trøst for aksjonærene nå. Equinor trenger ikke lenger all plassen, og i juli i år ble eiendommen verdsatt til 3,6 milliarder – et estimat som nok er for optimistisk. I september kom en refinansiering på plass i tolvte time og hindret tvangssalg, men problemene er på ingen måte over for aksjonærene. ML33 betaler nå mer i rente enn det selskapet får i leie.
- Lysaker Park består av fem kontorbygg som blant annet huser Storebrands hovedkvarter. I 2017 ble eiendommen solgt til et Arctic-syndikat for 2,23 milliarder kroner, motsvarende en yield rundt 4,75 prosent. Gjeldsgraden var høy, og i forbindelse med en emisjon i 2022, ble eiendommen priset til 2,3 milliarder – med en yield på 6,7 prosent. At verdien nå er lavere, er en no-brainer. Eiendommen har vært avertert for salg siden februar, uten at noen kjøpere har bitt på kroken. Et forstyrrende element er usikkerhet om hvorvidt Storebrand fortsetter som leietager.
Yieldt sprik
Ifølge DNB Næringsmegling er såkalt prime yield for kontorer i Oslo, altså direkteavkastningen fra de beste kontoreiendommene på de beste adressene, 4,50 prosent. Høyere yield impliserer lavere eiendomsverdi.
Samtidig er altså den aktuelle yielden i Telegrafen – et høystandardbygg midt i Oslo sentrum – vurdert til 6 prosent i kapitalinnhentingen som nå pågår.
– Viser ikke situasjonen i de tre Arctic-syndikatene at realitetene i markedet er ganske fishy, og at prime yield på 4,5 prosent ikke er nok?
– Jeg vil ikke kalle det fishy, men om noen skal handle nå, må de få en rabatt. Mange synes det er bedre å vente, og ser etter andre stressede caser, sier Birkedal.
Man kan ikke regne med at alt flyr selv om det er sentralt Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling
– Felles for disse prosjektene er at forretningsplanen ikke har fungert. Man har ikke fått leieprisene man har sett for seg, og det kan være underliggende ledighet, sier transaksjonssjefen.
Ramcilovic påpeker at eiersiden i slike syndikater ofte er veldig fragmentert. Det bidrar til å komplisere alle prosesser.
I Telegrafen er Trond Mohns stiftelse største aksjonær, med 25 prosent av aksjene. Nest størst er investoren Kåre Jostein Grøtta (80) med 4,7 prosent. Han har tidligere fortalt Dagens Næringsliv at det ikke egentlig var meningen å investere så mye, men at han kom «hjem fra en middag der man har tatt et par drammer for mye, og så regner man feil og signerer».
Equinor-bygget: Ned fra 4,3 til 3,6 milliarder, men er det nok? Foto: Eivind Yggeseth
I Equinor-bygget er koreanske Kookim Bank den største eieren. Blant investorene er også Anaxo Capital og Select-gründer Ivar S. Løge.
– Anslaget for prime yield på 4,50 prosent i Oslo – hvor sikkert er det?
– Vi tror jo at yielden skal videre oppover, men akkurat dette med prime yield utgjør en veldig liten del av markedet. Det er veldig selektivt, og du må treffe riktig kjøper. Begrepet er egentlig litt misvisende, mener Ramcilovic.
– Med Telegrafen, for eksempel, der det er mange eiere og en visshet om at ting er utfordrende... Man kan ikke regne med at alt flyr selv om det er sentralt, fortsetter han.
– Prime yield brukes mye som referanse til tross for at det utgjør en veldig liten del av totalmarkedet. Begrepet er derfor ikke den perfekte temperaturmåleren på eiendomsmarkedet, selv om det er veldig mye snakk om det, legger Jens-Petter Guthus til.
Han er adm. direktør i DNB Næringsmegling.
– Vi opplever at det er kapital der ute, men mange av aktørene er skeptiske til å gå inn for tidlig.
Tåke rundt rentetoppen
Det store spørsmålet nå er hva som skjer med styringsrenten ved neste korsvei, som er i desember. Ved seneste rentemøte i september ble renten hevet fra 4,00 til 4,25 prosent. Norges Bank varslet da at renten sannsynligvis vil bli økt til 4,50 prosent før jul.
LYSAKER PARK: Må antagelig selges med tap. Foto: NTB
Det har likevel oppstått tvil om dette vil skje, ettersom prisveksten dabbet av i september – for tredje måned på rad. «Vi har mest sannsynlig den siste hevingen bak oss», uttalte seniorstrateg Dane Cekov i Nordea Markets til Finansavisen 10. oktober.
– Markedet tror vi nærmer oss en rentetopp, men ingen har konkludert. Det blir veldig spennende hva som kommer i desember. Det er avgjørende for investorene om de føler de har sett rentetoppen, sier Guthus.
– Vil det kunne komme en ketsjupeffekt?
– Om ikke en ketsjupeffekt, så ihvertfall et veldig mye mer velfungerende marked.
