Etter en periode med historisk lave renter skjøt inflasjonen fart og sentralbankene ble tvunget til å følge etter med stadige renteøkninger.
En av sektorene på børsen som virkelig har fått kjenne på høyere renter er eiendom, der svenske selskaper som Sagax, Castellum, Balder og mye omtalte og kriserammede SBB har falt tungt på børsen i Stockholm de siste to årene. Den seneste måneden har imidlertid pilene pekt mot et ørlite trendskifte og mange av aksjene handles nå høyere enn ved inngangen til året.
Sagax har steget 10 prosent siden oktober, mens Castellum og Balder er opp 2 og 10 prosent.
Jonas Andersson forvalter til daglig eiendomsfondet Carnegie Fastighetsfond Norden. Han mener nordiske eiendomsaksjer handles til for stor rabatt, hvor det etter hans beregninger i mange tilfeller er snakk om en rabatt på mellom 60 og 70 prosent til bokførte verdier (NAV).
– Har det vært en overreaksjon blant investorene, eller ligger NAV for høyt?
– Sannheten ligger nok et sted midt i mellom. Børsen har et for negativt syn og priser disse selskapene for lavt, men samtidig har eiendomsverdiene et tidsetterslep og kommer nok til å skrives ned noe til, sier Andersson.
Vil drives av renter
Blant fondets største investeringer finner man Entra-storeierne Castellum og Balder, i tillegg til Sagax.
– Castellum har fått en ny økonomisk sterk hovedeier (Akelius) og har nylig gjennomført en stor emisjon på 10 milliarder svenske kroner. I tillegg har de eiendommer som gir høy avkastning og er robuste mot høyrentemiljøet, mener Andersson.
Han trekker spesielt frem Balder-aksjen som underpriset i forhold til NAV.
– Selskapet betaler ikke utbytte, som gjør at balansen styrkes akkurat nå. Vi har også stor tro på ledelsen, med en meget dyktig konsernsjef som også er hovedeier, sier han.
Flere av de svenske eiendomsaksjene har fått seg et realt løft spesielt etter store fall i amerikanske renter den siste tiden. Andersson mener en reversering av rentene vil snu trenden i rabatt til NAV.
– Dersom rentene faller neste år, skal aksjenes rabatt til NAV falle bort?
– Eiendomssektoren på børsen har vært hardt rammet av høyere renter. Når rentene faller vil naturlig nok bevegelsen reverseres og vi vil få en verdivurdering på linje med NAV, som er rimelig på lang sikt.
– Hvorfor stiger svensk eiendom når amerikanske renter faller?
– Den siste tiden har vi sett at amerikanske rentemarkeder har hatt en stor påvirkning på skandinaviske eiendomsaksjer. Når rentene nå faller, kommer denne effekten tydelig til syne i markedet, sier han.
Kjøper aksjer
Forvalterne Nils Hast og Thomas Nielsen i henholdsvis fondene Odin Eiendom og First Nordic Real Estate satser i likhet med Andersson på svenske eiendomsaksjer. Begge de førstnevnte forvalterne har tidligere uttalt optimisme rundt sektoren fremover.
«Er man langsiktig, som bør være i aksjeinvesteringer, så tror jeg definitivt at nå er et godt tidspunkt å ta en eksponering mot børsnotert nordisk eiendom i sin portefølje», sa Hast nylig.
– Burde man kjøpe svenske eiendomsaksjer nå?
– Jeg har redusert kontantbeholdningen og ser et mer positiv sentiment for sektoren fremover, sier Andersson.
