Mange av dagens eiendomsbaroner, eksempelvis Ivar Tollefsen, Pål Georg Gundersen og Edgar Haugen, slo seg stort opp på 90-tallet. Da var både prisene og konkurransen lavere, og tilgangen på kapital og finansiering tilsvarende enklere.
Siden den gang har prisene økt – og yielden stupt. Bankene er også blitt mer restriktive, og må følge strengere reguleringer fra øverste hold. Det fører til at det er blitt vanskeligere enn noen gang å skalere eiendomsvirksomheten.
Men dét stopper ikke disse unge menneskene, som drømmer om økonomisk frihet gjennom investeringer i nettopp eiendom.
Et godt første kjøp
Morten Mosvold Jørgensen er en av flere unge som på kort tid har bygget seg opp en betydelig portefølje av utleieboliger, med 53 leietakere og årlige leieinntekter på litt over fire millioner i Kristiansand.
28-åringen deler velvillig av egne erfaringer til sine nesten 14.000 følgere på Twitter, og forteller til Kapital at den aller viktigste faktoren for å lykkes i dag er å gjøre et godt første kjøp.
– Hvorfor er det første kjøpet så viktig?
– Når man kjøper den første boligen, bruker man mye av lånekapasiteten man får fra lønnsinntekten. Banken kan fint la deg kjøpe “dårlige” eiendommer, da boligen og yielden i seg selv kan være grei nok.
– Men “grei nok” er ikke “bra nok” hvis planen er å skalere. Eiendom nummer to, tre og fire vil være ekstremt mye vanskeligere å finansiere privat hvis du drar med deg en lav yield fra det første kjøpet, forklarer han.
Han mener at et godt første kjøp er alfa og omega for å kunne skalere raskt, og at viktigheten av en god kontantstrøm er underkommunisert, spesielt med dagens rentenivå.
– Hvis ikke må du vente på at prisveksten i markedet skal gi deg nok egenkapital til å kjøpe bolig nummer to. Det kan ta flere år.
– For å skape en evighetsmaskin bør man ha en yield på rundt 10 prosent privat nå, og 12 prosent i selskap, mener han, og sier det er umulig å få til i eksempelvis Oslo. Derfor søker både han og flere etter avkastning i andre deler av landet.
Lei med lav yield – lei ut med høy yield
Den unge sørlendingen er ikke fremmed for å tenke kontrært, og var tidlig ute med å fremme ideen om å leie bolig selv, og heller bruke kapitalen som var tiltenkt egen bolig, til å kjøpe utleiebolig.
– Det samme prinsippet gjelder her. Hvis ens første kjøp er egen bolig, tar det svært lang tid før man kan kjøpe sin første utleiebolig. Leier man derimot selv, kan man bruke kapitalen til å kjøpe utleiebolig. Da vil ballen begynne å rulle både raskere og tidligere.
Åtte veier til suksess innen eiendom:
| Metode: | Kommentar: |
| Utleie | Leietager betaler ned lånet. Inflasjonen hjelper til. Tar dog tid å skalere om man ikke tilfører verdi. |
| Oppussing/Vedlikehold | Skap verdier ved smart oppussing. Få skattefrie leieinntekter ved å pusse opp eldre objekter. |
| Refinansiering | Hent ut kapital fra eiendommer som er tilført mer verdi enn oppussingskostnadene. |
| BRRRR | Kombiner kjøp, oppussing, utleie og refinansiering for å skape en "evighetsmaskin". |
| Flipping | Kjøp og selg med gevinst ved å pusse opp smart og billig. |
| Tomteflipping | Kjøp et objekt og skill ut deler av tomten. Selg denne separat. |
| "Flipp" med 12 mnd. botid | Kjøp en sliten bolig og puss den opp mens du bor der. Selg skattefritt etter ett år. |
| Kontraktsflipping | Kjøp kontraktsposisjoner i nybyggprosjekter. Selg ved ferdigstillelse. |
Jørgensen påpeker at det folk er villige til å betale for å leie, sjelden er det samme som hva de er villige til å betale for å bo. Derfor er det mulig å se på det som en arbitrasje, hvor man kan utnytte differansen til å tjene penger.
– To identiske hus, et med fin sjøutsikt, og et uten noe utsikt, kan være priset helt ulikt. For eksempel seks og fire millioner.
– Men det betyr ikke at leiemarkedet er villig til å betale 50 prosent mer for huset med utsikt. Man kan finne mange slike faktorer hvor betalingsvilligheten er ulik i leie- og kjøpsmarkedet.
Dermed er det både smart og mulig å leie en bolig med lav yield til eget bruk, og leie ut boliger med høyere yield.
– Du kan for eksempel leie et fint sted med lav yield i Oslo selv, mens du leier ut et studentkollektiv i Ås med høy avkastning, påpeker han.
Vedlikehold gir skattefri utleie
En som har funnet sin nisje i nettopp Ås, er Michael McMillan. Han har sammen med sin samboer kjøpt to hus på kort tid i studentbyen. Til sammen har de 1,3 millioner i årlig leieinntekt.
Det første huset ble kjøpt for 6,5 millioner, pusset opp og leid ut til veterinærstudenter. Med kun 15 minutters gange til universitetet (NMBU), er boligen spesielt aktuell for studenter som ønsker å bo sammen. Boligen leies ut for 614.400 kroner i året, hvilket gir en brutto yield på litt over 9 prosent.
Men det fordelaktige regnestykket stopper ikke der:
Ved utleie kan man nemlig fradragsføre flere utgifter, deriblant vedlikehold. Det interessante med nettopp vedlikehold er at det ikke bare hever verdien på boligen. Det kan også gi helt skattefrie leieinntekter – gitt at du aldri tenker å selge.
– De fleste tror at vedlikehold bare betyr å reparere ting som er blitt ødelagt etter at du kjøpte boligen og begynte å leie ut, og at enhver forbedring utover dette er påkostninger.
– Men det er faktisk mulig å kjøpe en rønne, som tidligere har vært i bra stand, og tilbakeføre standarden til “den høyeste boligen noen gang har hatt”. Det betyr i praksis at hele oppussingen regnes som vedlikehold, og kan fradragsføres mot skatten som skal betales av leieinntekten.
Med andre ord: Jo mer forfallen boligen er, desto mer penger kan du bruke på vedlikehold og trekke fra skattegrunnlaget.
– Hvis du kjøper en bolig hvor du må pusse opp for 600.000 kroner, og du får like mye i årlige leieinntekter, er hele det første året skattefritt. I tillegg har du hevet verdien på boligen, poengterer han.
Denne metoden har McMillan benyttet i begge sine utleieboliger, som er kjøpt privat. Nå lukter han også på AS, hvor skaleringsmulighetene er enda større.
Refinansierer ut verdiøkningen
Håkon Midtun valgte for noen år siden å si opp jobben som fabrikkarbeider for å satse fulltid på eiendom. Siden den gang har han både kjøpt, utviklet og solgt utallige eiendommer i Drammensregionen, og har i dag en portefølje på om lag 90 millioner.
Spesielt den amerikanske BRRRR-metoden har fått ben å gå på i 36-åringens prosjekter. Kort fortalt kan dette oversettes til å kjøpe en eiendom, pusse den opp, leie ut, refinansiere og deretter repetere prosessen ved neste kjøp.
– Det er vanskeligere å få med banken på å fullfinansiere eiendomskjøp i dagens marked, om ikke umulig. Derfor er det egenkapitalen som stopper nye eiendomsinvestorer. Da er det viktig å skape så mye merverdi som mulig, slik at du kan refinansiere ut innskutt egenkapital for å reinvestere i neste kjøp for videre vekst.
Midtun forklarer:
– Om du kjøper en eiendom og pusser opp for 500.000 kroner, bør du ha økt verdien på bygget med minst én million.
– I tillegg vurderes du på kontantstrømmen, som gjør at leieinntektene må bære tilsvarende økte lånekostnader, legger han til.
“High end”-studentkollektiv
Drammensinvestoren kombinerte i begynnelsen både flipping og utleie for å øke egenkapitalen og kontantstrømmen samtidig. Nå prioriterer han utviklingsprosjekter med en langsiktig kontantstrøm.
I sin foreløpig siste deal skapte han en merverdi på nesten tre millioner, og kunne med det refinansiere ut majoriteten av innskutt egenkapital. Her har han fokusert på å utvikle et “high end”-kollektiv for studenter.
– Standarden er høyere enn i mitt eget hjem. På kort sikt er det trolig mindre lønnsomt, men jeg har nå gått over til å prioritere langsiktig verdiskapning kontra rask profitt. I tillegg tiltrekker gode boliger bedre leietakere, og er mindre konkurranseutsatt enn dårlige objekter.
Én ting er ifølge Midtun verdt å merke seg i dagens marked:
– Med den høye renten er det nesten umulig å skalere om man driver med tradisjonell utleie i de store byene. Da må man i så fall ha masse kapital.
– Det eneste som gir høy nok yield, er kollektiv i studentbyer som er billigere å kjøpe i enn Oslo, poengterer han.
Satser både privat og i selskap
26 år gamle Kim Steve Lyseggen fra Trysil har satset på flere av de nevnte metodene. Han begynte først privat, og eier nå utleieeiendommer både i hovedstaden, Brumunddal og Hamar.
Pr. dags dato har han to prosjekter som skal ferdigstilles i henholdsvis januar og februar, hvor sistnevnte blir et studentkollektiv med syv soverom. Her er fem av rommene allerede utleid, og Lyseggen har med det hendene fulle.
Selv bor han i en leid bolig i Oslo.
– Det er en veldig fin “hack” å leie selv, slik at jeg kan bruke all tilgjengelig egenkapital på kjøp og oppussing av utleieboliger.
Lyseggen gjør mye av arbeidet selv, og har skapt millionverdier i alle objektene. Det første prosjektet var en sliten 84 kvadratmeters, fireroms leilighet på Lutvann i Oslo, som ble kjøpt for 3,65 millioner.
Her ble hele leiligheten totalrenovert, og kjøkkenet flyttet ut i stuen. De fire soverommene og én garasjeplass leies fra januar ut til en brutto yield på cirka 8,5 prosent – hvilket kan sies å være svært bra til Oslo å være.
Her er det også refinansiert ut nesten én million kroner til neste prosjekt, som befinner seg i Brumunddal.
Lyseggen driver også et selskap med en partner. Deres nyeste prosjekt ligger i Hamar, og vil etter alle solemerker ende opp med en brutto yield på mellom 11 og 12 prosent.
– Her pusser vi opp alt, og vil med det kunne leie ut skattefritt i flere år, forklarer han.
Lyseggen lukter også på en mulig “tomteflipp”, hvor planen er å pusse opp og leie ut det eksisterende huset, med tilhørende verdiøkning og skattefri utleie. I tillegg kan deler av tomten skilles ut og selges separat, slik at den totale gevinsten blir enda større.
– Det ligger store verdier i å kombinere de ulike metodene, påpeker han.
Investeringsfellesskap på sosiale medier
Jørgensen, McMillan, Midtun og Lyseggen er alle aktive på sosiale medier, hvor de både deler egne erfaringer og diskuterer eiendomsinvesteringer åpent.
Midtun har også, sammen med tre andre eiendomsutviklere, startet Eiendomshjørnet. Det er et medlemsbasert fellesskap hvor likesinnede møtes, både digitalt og fysisk, for å utveksle ideer. Her har også flere funnet hverandre og valgt å inngå partnerskap, hvor de investerer i eiendom gjennom felleseide selskaper.
Interessen for å oppnå økonomisk frihet gjennom eiendom blant unge er blitt så stor at nettverket har bikket 500 medlemmer på kort tid. Daglig publiseres det både tips, triks og spørsmål, og flere har de siste par årene greid å ekspandere virksomheten i et tempo som minner om det nettopp Tollefsen, Gundersen og Haugen drev med for 30 år siden.
