Det har boligforsker og doktorgradsstipendiat ved NMBU, Mari O. Mamre, forsøkt å finne ut av. Og noen av funnene overrasker.
Prisen på hus, hytter og til og med hele nabolag påvirkes av mange faktorer, som beliggenhet, støy- og solforhold, størrelse og sosioøkonomiske forskjeller. Et annet viktig parameter i prissettingen er boligens standard, altså i hvilken grad boligen er vedlikeholdt og i tidsmessig stand. Kvaliteten og dens nøyaktige påvirkning på pris har derimot vært vanskelig å tallfeste. Men med stadig bedre datagrunnlag fra digitale kilder, kan dette i dag måles bedre enn noen gang.
Oppussingsobjekt synker mer
Mamre har forsket på nettopp dette ved å kartlegge andelen oppussede og nedslitte boliger blant de som er solgt i hovedstaden, og hvordan graden av oppussing påvirker prisingen.
– Hvis boligen nylig er renovert, regner vi med at den vil bli fem til syv prosent dyrere enn en bolig som ikke er renovert utover normalt vedlikehold.
Et oppussingsobjekt vil derimot synke med ni til ti prosent, ifølge Mamre.
BOLIGFORSKER: Mari O. Mamre, doktorgradsstipendiat ved NMBU, har forsket på oppussing og dens betydning på boligprisene. Foto: NMBU
Markedstemperatur påvirker ulikt
Boligmarkedet i 2016 og begynnelsen av 2017 var sterkt, og kampen om oppussingsobjektene var markant, skal vi tro boligforskeren.
Da boligprisene sank i andre halvår i 2017, kjølnet derimot interessen for boligene med dårlig standard.
– Det kan blant annet henge sammen med at kjøperes boligbudsjett bidrar til et «race to the bottom», påpeker hun, og legger til at inntekts- og lånebegrensninger kan ha ført til at færre vil kjøpe dyre boliger – ofte de nyoppussede. I motsatt fall åpner et oppussingsobjekt opp for muligheten til å pusse opp i fremtiden.
Slik vil man kunne spre boligkostnaden over tid.
– Eller med andre ord: Det er billigere i dag å få fatt på en bolig som kan bli bedre i morgen.
Forskjeller i øst og vest
Forskeren fremhever også at oppussing er ujevnt fordelt i hovedstaden, og trekker frem sentrale deler av Oslo vest som området med flest oppussede boliger.
Oppussingsobjekter er eksempelvis mer vanlig i lavinntektsområder som Søndre Nordstrand og Grorud på østkanten, mens de renoverte boligene ofte ligger i bydeler som Frogner og Sentrum.
STORE FORSKJELLER: Kartet viser andelen renoverte (blå) og oppussingsobjekter (rød) blant solgte boliger i Oslos bydeler mellom første kvartal 2014 og andre kvartal 2019. Figur: Mamre & Sommervoll
Ulik sammensetning av oppussede boliger i byen er utslagsgivende for hvordan boligprisveksten beregnes i Mamres modell, og hun påpeker at «renovasjonsskjevheten» blir beregnet til rundt åtte prosent av den beregnede prisveksten pr. kvartal.
– Det innebærer eksempelvis en nedjustering av boligprisveksten i Oslo fra drøye seks til fem prosent i første kvartal i 2017, grunnet en høy andel oppussede boliger for salg.
På østkanten er renovasjonsskjevheten enda større; her anslår Mamre at rundt 15 prosent av den beregnede prisveksten i perioden påvirkes av andelen boliger som ikke har vært pusset opp på en stund.
Hele nabolag påvirkes
At færre vedlikeholder og pusser opp i «dårlige» nabolag fører også til negative prisspiraler i resten av nabolaget, påpeker Mamre videre, og trekker blant annet frem pågående amerikansk forskning på nettopp dette ved å se på effekten av renovering av tvangssolgte boliger.
– Der ser de blant annet at boligprisene rundt en rehabilitert eiendom blir 2,3 til 4 prosentpoeng dyrere etter renoveringen. Det innebærer at en bolig til fem millioner kroner i nærheten av en bolig som er nyoppusset, vil forventes å stige i pris til mellom 5,1 og 5,2 millioner – uten selv å være pusset opp.
Mamre forteller også at de samlede velferdsgodene blir nesten fire ganger større enn renovasjonskostnadene gjennom såkalte positive spiraler, som blant annet økt glede ved å bo i et vakrere område og at verdien på egen bolig stiger.
– I motsatt fall, dersom omfanget av oppussingsobjekter er stort, går nabolaget glipp av disse velferdsgodene.
Samlet tilsier disse faktorene derimot et kvalitetsparadoks:
– Løfter vi kvaliteten på boliger og nabolag, løfter vi også prisene via både direkte og indirekte effekter. Det er bra for de som bor der fra før, men øker samtidig de økonomiske barrierene for å kunne bo.
