– Vi har gjort en grundig strategisk gjennomgang av selskapet og dets videre kapitalbehov. Analysen konkluderer med at et salg kan være en god løsning for aksjonærene i dagens markedssituasjon, sier kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft i Arctic.
Et svært krevende finansieringsmarked gjør at selskapet ML 33 Invest har bestemt seg for forsøke å selge Equinor-bygget på Fornebu, ifølge et aksjonærbrev som er sendt ut til investorene i bygget mandag ettermiddag.
Det er Colliers som har fått oppgaven å finne mulige kjøpere og det tas sikte på å få fullført et salg innen midten av mars neste år.
Verdiras
I september ble det hentet 475 millioner kroner i ny gjeld til bygget for å refinansiere et eksisterende obligasjonslån på 360 millioner og ny kapital for å dekke tilleggsikkerhet på 90,5 millioner for den største obligasjonen på 2,23 milliarder kroner.
Bakgrunnen for kapitalbehovet var en verdivurdering fra 1. juli i år som medførte belåningsgrad på 62 prosent, noe som er over kravet på 60 prosent i låneavtalen.
Næringsmeglerne Newsec og Malling regnet seg frem til at bygget hadde en verdi på 3,6 milliarder kroner pr. juli, ned fra 4,3 milliarder kroner året før – og under kjøpsprisen på 3,9 milliarder kroner fra 2016.
Høyere renter har imidlertid kuttet verdien siden den gang. Finansavisen har spurt Arctic Securities hva eiendommen er verdsatt til i dag, men det vil ikke meglerhuset oppgi.
Kuttet arealbruk
En eventuell kjøper må forholde seg til nesten 18.000 kvadratmeter i ledig areal. I tillegg er bygget i direkte konkurranse med ledig plass i Telenor-eiendommen rett ved.
I fjor høst forhandlet Equinor med ML33 om leien, og oljekjempen reduserte arealbruken. Som kompensasjon for at leieavtalen ble endret betalte Equinor en engangssum på 407 millioner, som ble brukt til å nedbetale obligasjonslånet på 475 millioner.
I salgsteaseren forutsettes det leieinntekter på 212 millioner kroner til neste år og Equinor skal stå for 71 prosent. Eierkostnadene beregnes til 6,5 millioner kroner.
Prisen og interessen for bygget trekkes ned ved eiendommen ble bygget for at Equinor skulle bruke hele. Når det skal få inn flere leietagere, krever det store investeringer. Arctic har tidligere skrevet i et aksjonærbrev at 7.500 kroner pr. kvadratmeter, tilsvarende 128 millioner, ville være tilstrekkelig. Kilder Finansavisen har snakket med, mener det høres lavt ut.
– Basert på leieprosessene vi har i dag, vil vi bruke rundt 4.000 kroner pr. kvadratmeter. Bygget er i god stand, slik at det kun er snakk om mindre tilpasninger fra gårdeier, sier Fjærtoft.
Da Equinor reforhandlet kontrakten, var avtalen at de leier videre for 3.000 kroner pr. kvadratmeter, ned fra 3.630 kroner.
Det nye nivået er likevel skyhøyt over leieprisene på Fornebu. Ifølge den ferske markedsrapporten fra Malling & co. er toppleie på Fornebu 2.700 kroner pr. kvadratmeter, mens gjengs nivå er mellom 2.000 og 2.300 kroner.
– Hvilket leienivå må ligge til grunn for de arealene som skal leies ut for å komme ut med 212 mill. i samlede leieinntekter?
– Vi legger til grunn en leie på 2.600-2.700 kroner pr. kvadratmeter, sier Fjærtoft
– Anslaget er realistisk og i tråd med rapporten du viser til. Dette er kontorlokaler som er helt i toppsjiktet på Fornebu, sier Fjærtoft.
Kontorarealledigheten på Fornebu er også høy på 9 prosent. I Bjørvika er den 0 prosent, mens CBD (de mest attraktive områdene i Oslo sentrum) ligger på 6 prosent i snitt. Høyest er den på Bryn, i randsonen av østre deler av sentrum på 14 prosent. I Sandvika i Bærum og i Asker er det henholdsvis 12 og 18 prosent.
– Krevende finansieringsmarked
Ifølge Bård Bjølgerud i Colliers er Equinor-bygget attraktivt av flere årsaker.
– Bygget er moderne utformet og fleksibelt. Med Fornebubanen under utvikling og stadig bedre infrastruktur i området, vil beliggenheten bedres betydelig. Utleie av store deler av bygget er avklart og forlenget, og tilpasset dagens markedsleie, sier han.
Bjølgerud peker på at den siste tids rentefall og utsikter til lavere inflasjon vil bedre rammebetingelsene for mulige investorer.
– Samtidig skal man ha respekt for dagens svake transaksjonsmarked, eiendommens størrelse og et krevende finansieringsmarked, noe som gjør oppgaven utfordrende. Det er også fortsatt er en del ledighet i eiendommen og på Fornebu ellers.
Solgte Telegrafen
For litt over en måned siden kjøpte John Fredriksens Norwegian Property (NPRO) et annet skakkjørt Arctic-prosjekt – det ikoniske bygget Telegrafen i Oslo. NPRO eier allerede hovedkontoret til Telenor, som kun ligger noen hundre meter unna Equinor-bygget.
«Vi har veldig tro på Fornebu», sa adm. direktør i Norwegian Property, Bent Oustad, til Finansavisen den gang.
Akkurat som i Equinor-bygget har syndikatet bak eiendommen slitt med økte renter og høy belåning. Selskapet har et obligasjonslån på 1,58 milliarder kroner, som utgjorde like mye som verdien av eiendommen etter de store renteøkningene. Den nye eieren tar på seg å refinansiere milliardlånet ved forfall i midten av desember.
I starten var Trond Mohn størst med en tredel av aksjene i Equinor-bygget, men han solgte seg ut i 2019. De største eierne i dag er et koreanske Kookmin Bank med 12 prosent, fulgt av Bjørn Dæhlie-fondet Anaxo Capital, Torghatten-milliardær Brynjar Forbergskog og investor Ivar Løge.
