“Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked”, er et av den amerikanske investorlegenden Warren Buffetts mest kjente sitater. Det spiller på hvem som har finansiert seg slik at man tåler både gode og dårlige dager, og hvem som ikke (nakenbaderne) har gjort det.

Beredt: John Fredriksen. foto: Thomas Bjørnflaten

I eiendomsmarkedet det siste året har flere badet nakne, mange har badet med dårlig strikk i badetøyet, mens andre igjen har bikinien eller hawaiishortsen godt og stramt festet til kroppen.

Les også

Norwegian Property kjøper Telegrafen

John Fredriksen kjøper opp skakkjørte Telegrafen i Oslo sentrum. Arctic-investorene får ut 100 millioner kroner etter å ha gått inn med 726 millioner i desember 2020.

I første gruppe har man de som har fått smake kombinasjonen av kraftig stigende renter og en nært forestående refinansiering.

Det kommer neppe som noen overraskelse for de som har fulgt med i eiendomsmarkedet at Arctic Securities har gått badeskoene av seg i flere prosjekter. I hvert fall kundenes badesko. Store syndikeringsprosjekter– spesielt Telegrafen i Oslo sentrum til 2,25 milliarder kroner – ble finansiert med 30 prosent egenkapital og 70 prosent gjeld i form av et obligasjonslån. Lånet ble inngått for tre år siden med en behagelig rentebinding på drøyt 3 prosent. Lånet utløp 15. desember i år og måtte refinansieres på nytt med et helt endret rentebilde på 7 prosent. Da forsvinner egenkapitalen når fjæra kommer.

Les også

Kriseemisjon i Helsfyr-bygg

Arctic Securities måtte hente inn 125 millioner i ny egenkapital for å refinansiere obligasjonsgjeld. Emisjonskursen er 73 prosent lavere enn da eiendommen ble kjøpt.

De som holder badetøyet oppe med den ene hånden og forsøker å svømme med den andre, er det store flertallet av eiendomsinvestorene. Her har renteøkningene svidd, men likviditeten har foreløpig vært god nok til å holde bankenes strengeste krav på en armlengdes avstand. Med fallende langrente i USA har mange fattet nytt håp om en mindre heseblesende rentehverdag.

De siste er de som har badebuksen stramt festet, full av gullmynter, og kan dykke ned og hente mer om det trengs.

John Fredriksen og døtrene Cecilie og Kathrine Astrup Fredriksen er selve inkarnasjonen på den siste kategorien. Ingen har noen gang tvilt på finansieringsevnen, og trioen kastet seg over Telegrafen da den kom for salg. Selv om Arctic Securities hadde fått på plass emisjonen som trengtes for å få refinansiert, var åpenbart de mange private aksjonærene så slitne at de takket ja da kjøpstilbudet kom på bordet.

Les også

Våkner i «crunch time» – kjøpte Telegrafen

– Vi har ikke dårlig tid på å kjøpe eiendom, men når det er «crunch time», velger John å være veldig informert, sier Norwegian Property-sjef Bent Oustad.

Spørsmålene alle i eiendomsbransjen stiller seg, er om tristessen er over, om det fortsatt vil være dyrt å skaffe seg badetøy, og hvem som kaster seg nakne ut i vannet ved neste flo.

• Etter deadline på Kapital Eiendom skrev Finansavisen om Pål G. Gundersens gjeldsproblemer.